取消远郊供地容积率1.0限制，意味着什么？

这两天看到一则新闻。

财联社和经济观察网同步发布消息，在9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

既然两个权威财经媒体都公布了这个消息，我判定这一定有可信度。若真是如此，对于取消远郊容积率1.0限制的消息，我的理解是，它就是废止了之前的限墅令。

这意味着什么呢?

一个长达20年的产业调控周期结束了。

我来简单复盘一下。

1、对别墅产品的规定最早始于2003年。2003年2月，国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，强调“停止别墅类用地的土地供应”。

2、在2003年到2012年的9年时间里，国土部又有6次针对别墅问题发布相关规定。

3、到了2012年，一个新的政策颁布实施了，那就是《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》。在这个新的限制、禁止用地项目目录里，就增加了住宅项目容积率不得低于1.0的限定，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。

4、之后又是10年过去了。如今到了2023年尾声，这个政策开始出现了松动的迹象。

当下的局势是，由于地产业的不景气，各地政府的土地财政无以为继，地方债务压顶，公共财政遇到燃眉之急，地产企业大部分躺平，新推的土地根本没有投资商摘牌，旧有的经济循环被打破，新的产业循环还没建起来。

由此可见，“2003—2012—2023”，这20年的循环，就是一个产业从兴起走向繁荣，再走向衰落的完整历程。

正可谓：世事有轮回，产业有周期。三十年河东，三十年河西。

政策只是抽象的一纸空文。在远郊度假这个领域，我们亲眼看到了什么？除了一波投资浪潮从兴起走向衰退之外，在产品层面也能看到一个市场的剪影。

随着容积率底线的一再提高，对于度假领域的产品，设计师们面对着不断压缩的政策空间、供给被迫扭曲的市场，进行着各种类型的产品创新研发，希望能获得一丝极限生存的可能性。

“从大别墅降到小别墅，

从小别墅将为联排合院，

从联排合院再降到了叠院和天空院子。”

这产品迭代的背后，本质就是个产品降级的周期，这个市场客群从高端走向中产，然后降到了不能再降。

然而，从第一性原理和大多数人的常识就可以知道，如果还有能力去购置一个远郊的度假物业或者养老物业，谁会再去住城市里就有的高层、小高层或者洋房呢？郊区的价值不就是意味着良好的环境、舒适的空间和宽敞的房子么？

政策限制导致新供给的产品品质一降再降，让需求得不到满足，而这种供给就是徒增浪费。如今，很多远郊项目的月销售流速，降到了个位数。虽然市场因素是一个方面，但产品本身的适销不对路的问题则更为本质。

好在我们看到了转机。

放开容积率的管控，就意味着打开了正确的消费市场的大门。并且，在当下大退潮的经济环境下，也不用担心新一轮的泡沫起来。这样反而利于市场回归健康，释放出一批真正潜在的消费力。

不过在新的时代下，并不是重新回归低密度的别墅产品就一定有市场。未来的新市场是一个强马太效应的市场，也就是只有少数头部项目才能生存，大多数项目仍将无以为继。在买方市场的格局下，只有最好的地段环境、最全的配套、最强的产品力的项目，才能获得到那批珍贵的购买力。

在新的时代，

选址是前提

产品是根本

硬配套是基础

服务是关键

社群营造是新基建

我相信，未来在度假领域一定还会出现新的网红神盘，而他们的破土而出，是在上一波产业周期惨烈地出清基础上的再次萌发。

这让我想到一个最近看到的新闻。

一个美元基金的投行分析师，由于外资金融机构的大撤退，开始为自己选择新的就业出路。于是，她看中了马尔代夫的旅游度假的代理业务。这位年轻的妈妈信心满满，面对正在不断恢复的境外旅游，似乎看到了一个冉冉上升的新旅游时代。

回想3年前，许多同样信心满满的创业者们带着梦想和资本，毅然投身于旅游领域。然而，他们怎么也不会料想到，后面的疫情三年，葬送了他们的资本，消磨了他们的意志，遭遇了无数的烦恼和苦难。

正所谓“只见新人笑，未见旧人哭。”

生活就是这样生生不息，产业也是。

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