土拍规则生变，或重回价高者得？

近日有消息称，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容涉及建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0 限制等。

同时，根据报道，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多城将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容；北京、上海等核心城市则在研究如何调整竞买规则。

土地限价机制——这一曾经调控土地市场的措施，正从不少城市的“工具箱”中退出。

4城已“官宣”取消地价限制

9月26日，成都在《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确调整土地拍卖规则。其中，中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。

10月9日，济南市自然资源和规划局发布补充公告，对10月中下旬即将进行的两场土拍出让规则进行调整，恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人，出让环节不再设立最高限价。

10月12日，合肥土地市场网披露了第三批拟出让居住用地清单。其中，拟于11月出让的6宗地块均未要求上限价格，拍卖方式信息显示“由竞买人以举牌方式应价，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人”。

10月17日，厦门发布的第四批次供地中也将土拍规则进行了调整，不设拍卖底价，取消商品住宅销售限制均价，按照价高者得原则确定受让人。

至此，已有4个城市落地取消地价限制。

土拍规则调整顺应市场变化

土地限价这一机制可以追溯至2016年。彼时，土地市场火爆、“地王”频出，当年全国共产生了340多个单价、总价“地王”。也是从这一年开始，北京、上海、杭州、苏州、长沙等部分热点城市开始推行土地拍卖最高限价政策。

2021年2月，自然资源部出台土拍新政，22个重点城市实施集中发布出让公告、集中组织出让活动的“两集中”供地模式，全年发布住宅用地公告不能超过三次。在首次集中供地中，土地市场表现异常火爆，不少城市地块溢价率在30%以上。

为了稳地价、稳房价、稳预期，2021年8月，自然资源部给集中供地城市提出四点要求，其中就包括单宗地溢价率不得超过15%。此后，几乎所有热点城市都宣布实行土地最高限价。

不过，近两年受楼市下行的影响，土地市场热度已经处于低位。

据财政部数据，2021年全国卖地收入8.7万亿元；2022年全国卖地收入6.6万亿元，同比下降23.2%。2023年上半年，卖地收入只有1.87万亿元，同比下降20.9%。业内预计，2023年全年卖地收入可能在3.5万亿元左右，创近十年来新低。

同时，克而瑞数据显示，今年前三季度59个样本市预出让地块总面积为6207万平方米，实际供应4327万平方米，平均预供地完成率68%。从城市来看，除上海、深圳、成都、郑州、青岛、长春等少数城市外，大多数城市都未能如期完成预供地清单计划。其中，合肥、西安等城市完成率均不足一半。

土地限价这一政策，是基于当时土地市场热度高涨而出台，更多是为了给房地产市场降温，实现控制地价、降低溢价率等目标。但目前土地市场遇冷，城市分化加剧，确实需要研究和制定更适合当下土拍市场的规则，此时对土拍规则进行调整能够更好的顺应市场变化。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，从当前来看，除部分热点城市热点地块竞拍热度较高外，底价成交现象增多，国央企长期占据拿地主力位置，因此取消地价上限，让土地重新回归市场定价，是顺应市场形势和供需关系改变的重要举措。

易居研究院研究总监严跃进指出，取消地价上限客观上也是为了激活房企拿地意愿。从目前看，房企拿地积极性偏弱，所以需要提振。

会否推高地价？

业内人士认为，取消土地最高限价改由价高者得，意味着核心地块竞争将会进一步激烈，其地价也有望回升，这对当前“稳房价”“稳预期”将产生积极带动作用。

陈霄表示，取消地价上限将会提振土拍市场活跃度，同时有利于让一些大型优质房企拿到竞拍主动权，不再是此前以摇号定归属等拼运气拿地。同时，凭实力和资金力竞拍的时代回归，对后续房企打造优质高品质住宅、提升住房品质有着积极意义。

镜鉴咨询创始人张宏伟更是称，预计今后各类城市将更加充分发挥地价的市场调节作用，鼓励优质优价，好的项目、高品质项目不再受限价政策限制，这类项目尤其是在主城区优质地段的项目将带动核心一二线城市楼市率先复苏。

而在上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱看来，在当前土地交易规模缩量的背景下，企业拿地更偏向于确定性高的项目。因此，即使放开地价限制，在楼市销售未能转好的情况下，整体地市热度仍将延续低位运行，其中或有个别城市会出现热度较高区域。

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