解局 | 蚂蚁“囤地记”

观点网 蚂蚁集团或计划在杭州西溪谷打造一座新的超级总部。

10月19日上午，蚂蚁集团以底价15.37亿元摘得了留下单元XH1312-29地块，项目准入门槛为总部企业。

该地块位于杭州西溪谷互联网金融小镇核心区，具体为西溪路551号，东至古墩路，西至灵溪北路，北临西溪路，南面紧邻茶山。

资料显示，截至2021年末，西湖蚂蚁小镇累计有企业3446家，其中金融机构家数539家，持牌金融机构16家，私募投资机构110家，私募基金数量386家，不乏金融科技、数字经济、智能制造等领域头部企业。

紧邻该宗地东侧，便是目前蚂蚁集团总部——蚂蚁A空间，该项目建筑面积31.5万平方米，占地面积8.86万平方米。

而正大青春宝总部地块可建面积为13.5万平方米，若两宗地未来共同组成蚂蚁总部，总建筑面积将不少于45万平方米，可谓是航母级商业宝地。

另外，支付宝z型大楼也位于西溪路，占地约50亩，大楼共9层，建筑面积达8.5万平方米，可容纳8000人左右办公，2012年投建、5年建造而成，总投资11.3亿元。

天时地利

原正大青春宝总部地块除本身位置、体量俱佳之外，蚂蚁集团拿地占尽“天时、地利、人和”也同样值得关注。

据了解，正大青春宝总部地块前身是百年老店杭州胡庆余堂的一个制胶车间，1972年独立为杭州第二中药厂。1992年，组建了中国青春宝集团公司；1996年，杭州市政府决定胡庆余堂加入青春宝集团。

随后，青春宝在2006年成为中国纳税百强企业，在中药制造企业中名列全国第一。

至2020年5月，西溪谷管委会与正大青春宝药业有限公司完成西溪路551号正大青春宝国有土地收储搬迁补偿协议的签订工作。根据协议，杭州市西溪谷建设指挥部同意向正大青春宝支付人民币约20.09亿元。

之后，青春宝总部搬迁至湖州德清，这块绝佳的土地也就此等待它的下个买家。

在挂牌之前，西溪管委会曾表示，目标是要引进全球著名的金融科技企业，预计总投资将达50亿元。同时，市场上也有了蚂蚁集团总部扩容的消息。

今年8月底，杭州市规划和自然资源局挂出了这宗地，原计划9月12日出让，但中间发布了中止出让公告，具体原因未知。

公告信息显示，留下单元XH1312-29地块规划为商务金融用地，出让面积10.42万平方米，容积率≤1.3，总建面13.5万平方米，总起价15.37亿元。

据了解，该地块在今年春节前便开始拆除，目前厂区已拆平成空地。

根据宗地的《投资开发协议》，项目类别明确要求是总部企业。项目建成后，需迁入或新注册一家营收不少于10亿元的子公司或关联公司，使其注册地址为项目所在地址。

拿地之后，竞得人需100%持有土地及全部房产；自通过规划用地核验之日起，10年内不得转让；10年后可以整体转让，不得分割转让。

另外，竞得人需要承诺在签订土地出让合同后的5年内达到总投资额30亿以上；每年营收平均不少于500亿；每年税收平均不少于1万/平方米；项目注册资本不低于4亿；每年研发费用不少于30亿；要引入一定能级高级人才等。

值得一提还有，规划鼓励进行地下空间开发利用，鼓励与周边地块连通，这或许表明一路之隔的蚂蚁集团A空间，后期将有望与新地块打通。

硬性规定企业所属行业、规模和实力，再叠加地块所处位置和仅1轮报价便成交等信息，地块有了“量身定制”的猜测。

如果对比之前蚂蚁集团在杭州拿地的行动，“量身定制”便更加明显。

总部出击

2020年和2021年，蚂蚁集团在杭州之江两次拿地，均是一轮竞价拿下，于钱塘江岸坐拥了524.2亩的巨幅土地。

其中的一期地块为311.7亩，建筑面积51.95万平方米，地块起价约27亿元，起始楼面价5194元/平方米。二期地块约212.5亩，起价13.14亿元，楼面价约4000元/平方米。

具体来看，2020年摘得的之江板块原海洋公园地块要求打造集商务办公、商业于一体的特色商业商务建筑，不得设置专业市场，不得建设公寓、酒店等带居住功能用房。最小分割单元不小于300㎡、建筑限高130米、自持10年；公司年合并营业收入不低于1000亿。

竞得该宗地之后，蚂蚁集团便宣告全球总部落址于此。

另外，2021年竞得的之江度假区单元XH1708-02地块，竞拍条件也非常严苛，将不少竞拍人拦在了门槛之外。

出让条件显示，该宗地同样明确准入项目类别为集团总部，要求拿地企业在杭州市域年度缴纳税收额不低于40亿元；项目土地及全部房产整体持有比例100%；项目的履约保证金为总成交价的30%。

如此条件，在杭州也就只有蚂蚁集团可以出手拿地了。

杭州之外，蚂蚁集团在上海也曾重点布局。

2019年1月，阿里巴巴集团、蚂蚁集团与上海市政府签署战略合作协议，宣布阿里巴巴集团、蚂蚁集团的三个总部和三个中心落户上海。

其中，三总部分别指支付宝总部、盒马总部、本地生活总部，三中心分别是阿里上海研发中心、阿里新零售中心、蚂蚁科技中心。

2020年10月，蚂蚁集团旗下支付宝公司与陆家嘴金融贸易开发集团签署了浦东金融广场2号办公楼《预售合同》。将上海浦东新区南泉北路447号的浦东金融广场2号办公楼转让给支付宝公司，作价22.6亿元。

彼时，蚂蚁在上海拿地的行动被解读为入驻上海的信号之一。

2022年10月，蚂蚁集团还联手豫园股份以129.3亿元拿下了上海黄浦区老城厢历史文化风貌区16宗地块；对阿里来说，此次拿地进一步深化了在上海的产业布局。

资料显示，蚂蚁集团曾于2020年7月20日“官宣”启动上市计划，计划在科创板和港交所同时上市。但上市并不顺利，后来进入整改期。

曾公布的招股书显示，2017年、2018年、2019年和2020年1至6月，蚂蚁集团分别实现营业收入653.96亿元、857.22亿元、1206.18亿元和725.28亿元，分别实现净利润69.5亿元、6.67亿元、169.57亿元和212.34亿元。

对于蚂蚁集团此次拿地，或预示着这家代表杭州数字经济的企业，仍有发展壮大的空间。

同时，互联网大公司尤其是高新技术企业落地，不仅仅是带来税收这些，更会带动科技力量、产业链条生态资源等落地，会优化区域商业结构，地方政府乐见其成。

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