地价上限、限墅令取消?三大影响值得关注

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近日,据媒体报道,9月底,自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件,其中包含:①建议取消土地拍卖中的地价限制;②建议取消远郊区容积率1.0限制等内容。

8月底以来,各项房地产政策都在优化调整,限价政策也被多次讨论,此次土地限价的调整也是顺应“房地产市场供求关系发生重大变化”这一新形势所采取的举措。根据中指数据,2023年1-9月,全国300城住宅用地成交2.2亿平方米,同比下降33.4%,9月核心22城地价拍至上限的占比不足两成,底价成交占比提升至77%。近两年地方政府卖地压力突出,与其限制核心区优质地块地价,不如让核心区域的优质地块恢复市场定价,增加卖地收入,同时或许还可以通过标杆效应带动核心城市房价企稳。

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地价上限、限墅令取消?三大影响值得关注

优质地块竞拍热度或升温,但企业投资整体仍较为谨慎,中小房企拿地压力攀升

图:2021年以来土拍政策变化情况

地价上限、限墅令取消?三大影响值得关注

数据来源:中指研究院综合整理

2021年2月,22城执行“两集中”土拍,同年8月土拍规则升级,限定土地溢价上限为15%,随后22城土拍阶段均限定了土地最高价格,多地土地竞价达到上限后,通过竞自持、竞配建或摇号等方式确定竞得人,土地市场降温明显。2023年以来,全国土地市场仍低温运行,新政后,部分地块企业参拍积极性提高,但仅核心城市优质地块尚能维持一定热度,土拍整体改善并不明显。

根据中指监测,近期已有成都、济南、合肥、厦门等地实际落实“取消土地限价”。9月26日,成都宣布中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖,新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。10月9日,济南自然资源与规划局发布公告,对即将竞拍的济自然规划告字9-1号、济自然规划告字10-1号两批土地的竞买规则做出调整,新公布的挂牌文件显示,土地最高限价取消。10月12日,合肥土地市场网合自然资规公告[2023]25号公告的6宗地均未设置土地最高限价;10月17日,厦门2023P12地块挂牌文件中显示不设拍卖底价,按照价高者得原则确定受让人。同时据报道,南京、宁波、苏州、西安等将在下一批次土地出让文件中删去地价上限内容。

此时取消土地地价上限,预计将对土地市场情绪产生一定积极影响。

①热点城市的核心地块热度或升温,但地王恐难频现。土拍恢复至价高者得,意味着除限价之外,部分城市竞自持、竞配建、竞现房等环节均有望相继退出,溢价率或将超过15%,但在房企投资布局仍审慎下,预计优质地块普遍竞拍出地王概率较小。对地方政府来说,优质地块竞拍更高的价格,也有利于地方增加收入。

②核心城市中小房企拿地压力加大,资金实力较好的央国企拿地机会增加。当下大型房企拿地策略以精准投资为主,之前在热点城市尤其是核心区域地块普遍竞拍至摇号,企业获取概率均等,若地价上限取消,企业凭借资金实力获取土地,对于中小房企而言,资金面多数承压,拿地压力增加;而央国企资金实力相对较好,对优质地块的竞拍力度或加大,拿地金额占比或提升。

③分化仍在,非核心地块回温有限。根据中指数据,2023年1-9月,22城住宅用地整体底价成交占比达58%,9月,底价成交占比提升至77%,多数城市土拍延续低迷态势,这些城市或区域的土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度,土拍规则调整对市场的带动效果或有限。

图:2023年以来22城住宅用地月度成交结构走势

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数据来源:

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取消土地限价或有利于稳房价、稳预期

根据中国房地产指数系统百城价格指数,2023年1-9月,百城新建住宅价格累计上涨0.04%,为2015年以来同期最低水平;1-9月,百城二手住宅价格累计下跌2.02%,跌幅较2022年同期扩大1.84个百分点,9月,百城二手住宅均价单月环比已连续17个月下跌,下跌城市数量进一步增加至99个,已连续4个月超90城。取消地价上限或可带动房价预期改善,有利于稳定市场预期。

核心区域房价上涨预期或增加,市场情绪有望得到提振。成熟区域地价限制取消之后,优质地块地价或有所上涨,进而带动房价出现上涨预期,对当前“稳房价”“稳预期”亦将产生积极带动。而远郊区域库存去化压力较大,预期好转更多带动成交增长,价格上涨动力不足。

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郊区住宅项目容积率限制或迎来调整,高端改善市场有望迎来新的发展机会

表:历年来政府颁布“限墅令”相关内容

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数据来源:中指研究院综合整理

早在1994年,我国就出台规定限制供应别墅用地;2016年,国土资源部再次强调“限墅令”,“限墅”政策升级,2021年,自然资源部明确限定住宅用地容积率不得低于1.0。

当前房地产市场仍处调整期,刚需观望情绪短期难以扭转下,改善需求已经成为市场重要支撑,未来改善性住房需求整体仍具备较大释放空间。取消远郊区容积率1.0限制,意味着远郊区“限墅”政策得到优化,低容积率更宜打造高端产品,会更好的满足及承接城市改善需求,从而提升房企投资意愿,盘活郊区土地,一定程度上也有利于缓解地方财政压力。

整体来看,当前全国土拍情绪仍较低迷,取消地价上限,让地价回归市场,一定程度上有利于提振土地市场情绪,尤其是热点城市及核心片区,优质地块溢价率突破之前上限,或将进一步稳定房价预期,当前已有成都、济南等城市开始取消地价上限,预计后续将有更多城市跟进。另外,改善需求已经成为市场成交主力,远郊区限墅令的优化,有利于更多改善类产品进入市场,郊区土地和楼市情绪有望修复。

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