地产商们是怎么把自己一步步撑死的？

先有恒大，后有碧桂园、远洋、融创、阳光城等等房企接连倒塌，很多人不解，过去几十年里，作为中国最好的行业之一，是怎么一步一步走向崩溃的呢？很多人可能认为是融资收紧的原因，但实际上这并不是根本原因，根本原因是经营和系统上的全面失效，他们是一步一步被自己给撑死的。

按照传统的商业模式，一手交钱，一手交货，地产商们掏五块钱买地，五块钱用来盖楼，15块钱再卖给老百姓，三四年时间里可以赚五块钱。可问题是，地产商们觉得这样的赚钱速度太慢了，这个时候，他们看到了国内地产链条中存在的可操作性。一个在于盖房子的钱可以让包工头垫付，一个在于房子可以预售，没盖好也能卖出去，预售的款也可以想办法套走。于是地产商们掏五块钱买地，然后让包工头们掏五块钱盖楼，不等房子盖起来，地产商们就以15块的价格把房子预售给老百姓了。

按照规定，卖房子的钱是在监管账户中的，但现实是这个钱没有都用在盖房子上。审计机构们可以提前确认收入，让他们拿走资金，即便是不行，地产商们还有其他的手段，大家自行脑补。最后结果是房子虽然还没盖起来，但是15块钱已经到了他们的手里，地产商们可以拿着这15块钱继续去买新的地皮，重复这样的操作。这样的造钱速度看着很快是吧，但对于他们来说还是太慢了，于是地产商们看到了金融这个工具。

既然地可以卖钱，那就可以抵押，靠着审计机构的配合，做出了虚假的繁荣。地产商们把买来的地直接抵押给银行，于是又多了五块钱，手里的钱就变成了20块。所以从原来只能再买三块地变成了四块地，就这样无限地滚动。就像小树苗不断开叉一样，地产商们靠着拿地-抵押-预售，拿地-再抵押-再预售的循环模式，一个个的从无名企业，变成了撼动寰宇的巨擘。

实际上他们只需要掏最开始的五块钱，就可以撬动成千上万亿的资金。许老板也正是靠着这样的模式，在短短20年间让恒大成为了世界五百强公司。要说地产老板们这时候好好地让房子完工交付，那其实也不会有太大的问题。但恰恰人的贪念是无限的，因为账面上有花不完的钱，所以不顾后果的直接拿去买豪宅，做汽车，做矿泉水，搞足球等等，美其名曰是多元化发展，但实际上多是不顾投入效益比的游戏。

在这个过程中，企业内部没有任何的约束，就是有再多的钱也禁不住这样的折腾呀。于是眼见他起高楼，眼见他楼塌了，留给千万老百姓的只有累累的废墟。所以地产行业的衰落不都是环境的巨变，而是经营模式和系统的全面溃败。三道红线只是一个导火索，他们是被自己活活给撑死的。只希望我们能够以史为鉴，别再放任风险的累积。