合肥：一座激升的城市和他的顿感商业

近两年，中国迸发出了非常多的创新商业项目，我们做的大大小小的专题研究也超过了上百个。

但是在这些新物种和新商业中，却很难看见一个城市的身影，那就是长三角的后起之秀、中部崛起的新热点城市、风投之神——合肥。

如果说产业是一个城市的实力，那么消费商业则是这个城市的门面。虽然当前全国商业供给总体过剩，但在核心大城市中，实体商业的供给端创新升级却一直没有停止。

为什么在中国新商业的一次次创新潮浪中，总是找不见合肥的存在感？究竟是合肥缺乏消费力？还是这座城市没有能做出创新商业的土壤？

带着这个疑惑，我们今天来研究一下这座激升的城市和他的顿感商业。

合肥政务区全景航拍，来源：视觉中国授权

合肥已处于消费加速期

中国很少有城市能像合肥这样，在20年内，整个城市人口扩张了5倍，GDP扩展了10倍，每年有几十万人口涌入到这里，在全国大城市的复合增长率多年排名第一。过去的10年，合肥创造了一个合肥奇迹。

这样高速的发展，必然会带来城市的产业发展和生活消费的快速膨胀。

合肥GDP发展历程，来源：房地产观察家

相比飞奔的GDP，合肥的城市商业消费水平又怎样呢？我们来看下面一组数据。

今年上半年，合肥全市社会消费品零售总额达到2728亿元。而同期，排在新一线前列的西安与郑州，全市社会消费品零售总额分别为2353亿元和2414亿元，人口更少的合肥却更胜一筹。

而从人均零售总额数据来看，合肥更是超过了新一线头牌的重庆、成都、武汉，远超西安、济南等其他省会城市。

单从这个维度来看，合肥的商业消费潜力巨大。

数据说明：限于数据可得性，人均零售总额=2023上半年社消零售总额/2022常住人口；数据来源：各地统计局；房地产观察家制图

按常理，如此旺盛的消费需求，必然会催生出这个城市商业供给设施的急速升级。然而，我们在合肥似乎并没有看到这个趋势。实际上，合肥目前商业的时尚敏锐度和升级速度，并未跟上消费的需求。

我们说，当一个城市的经济发展需要回头等待他的商业设施的时候，市民的生活需求已经不能被满足了。这就是合肥超速发展后，不得不面临的一个“后遗症”——市民日益增长的消费需求与追赶中的商业进程产生了矛盾。

当然，所有城市发展都会遇到这种矛盾，只是在合肥在这方面，似乎更突出。

合肥商业市场需要一条“鲇鱼”

那么，是什么原因造成了这种阶段性的发展矛盾呢？我们还是从合肥商业的发展历史复盘，来找寻问题的答案。

合肥的城市商业原点是庐阳区的淮河路周边，随着城市不断向西和向南发展，合肥逐渐形成了四牌楼、三孝口、黄潜望、马鞍山路等4大传统商圈。近十年来，合肥城市发展的框架又进入一轮的加速扩张期，合肥的商业网点重心随之又进一步向西南移动。

于是，三里庵、政务区、滨湖、高新区等新兴商圈快速崛起，它们并成为了合肥最活跃的商业聚集组团。

合肥主要商圈分布，来源：房地产观察家

从合肥商业的实际运营状况和热度来看，以下这四个商圈的问题及特色，可以基本描绘出合肥城市商业的现状问题和发展趋势。

1、四牌楼商圈：合肥顶级商圈，但头部商场不够顶级，文化沉浸不够系统

所谓“一条淮河路，半部庐州史”。

四牌楼商圈拥有合肥最有文化和历史的两条重要道路：2000年的历史【淮河路】和被称为安徽第一路的【长江路】。其中，淮河路步行街的主街全长1360米，这个区域的总商业体量超过52万方，其中还包括合肥唯一的重奢商场【银泰中心】。如今，经过多次改造提升，四牌楼商圈逐渐发展为集商业、文化、旅游等为一体的百亿商圈。

四牌楼商圈发展布局图，来源：房地产观察家

2022年四牌楼商圈全年客流量达8,503万人次，同比增长59.2%。全年营业额达120.54亿元，同比增长70.0%，这里当之无愧是合肥最繁华的商圈。

淮河路步行街，来源：房地产观察家

在淮河路步行街上，这里有着合肥最顶级的文旅资源，包括李鸿章故居和明教寺，这条也承载合肥最核心的历史文化记忆。最近几年，即使这里50%的商业建筑都经过了立面改造，也打造了高人气的国潮集市——中市街，但是街区的顶层逻辑依旧是按照一条相对传统的商业步行街模式在发展。

合肥中市街，来源：房地产观察家

作为一个百亿级的文商旅街区，需要用文旅思维来打造，一个好的文化策划和业态运营策划至关重要。我们认为淮河路步行街就缺乏了这套逻辑。

具体来说：

第一，在文化打造上，整个街区缺乏一个完整的文化故事线。整个街区，历史是历史、景点是景点、商铺是商铺，这里的文、商、旅的内容是割裂的。没有文化的沁入，那些被古化、时尚化的建筑，只是无根之木，在新鲜感过后，终将索然无味。

第二，在业态规划上，缺乏统一的规划和管理逻辑，业态混乱 同质化竞争严重，整个步行街给顾客一种小商品市场般杂乱无章的感觉。走进百大、百盛商场这些，从场景到品牌，并没有明显的区别，商场人气也一般，远不如沿街商铺。

第三，在动线策划上，缺乏一个有故事、有节奏、有体验的动线。一条20多米宽，1360米长的中央大街上，几乎没有做节点规划，游客在逛街的过程中就没有办法感受到“Culture walk”的游逛乐趣。当然，动线的缺乏，也导致了一条街，东西冰火两重天的经营局面。

这些点，也是整个合肥文旅型商业打造和更新的技术瓶颈。

我们再来看商业能级。

整个四牌楼商圈，表现最亮眼的是合肥顶奢——【银泰中心】。作为合肥营业额常年第一的旗舰商业，40亿的销售额数据对比南京德基的200亿，还是相形见绌。而同比兄弟省会城市的武汉、长沙、郑州的头部项目，也是有相当的差距。

合肥银泰中心，来源：房地产观察家

由此可见，不管从体量还是商场内部的场景以及品牌量级上，都不足以支撑准一线城市的顶级消费水准。

数据来源：公开发表数据整理；房地产观察家制图

数据来源：公开发表数据整理，郑州部分商场年营业额为2011年数据；房地产观察家制图

这便是合肥商业提升暴露出的另一个痛点：急需一批旗舰商业，来提升整个城市商业的能级。

我们再从首店经济这个角度来看。如今各大城市都在争抢“首店经济”。这些首店品牌兴起的原因就是通过耳目一新的商品和服务创造出新需求，刺激消费，这表面是一种消费热点现象，而深层次则孕育着某种意义的新经济时代的到来。

因此，“首店经济”反映出一个城市消费市场的敏锐度和成熟度，是城市商贸活力的“晴雨表”。

根据中商数据的统计，合肥近几年的首店数量，同比郑州、西安、南京、杭州、武汉等同类大城市中，也是位居最后。因此，从品牌店铺这个角度来看，合肥商业的创新力和多样性，都是需要大幅提升的。

数据来源：中商数据；房地产观察家制图

2、三里庵商圈：年轻力和时尚力初具，但策展力、社交力和文化力不足

三里庵商圈的定位是【城市生活休闲中心】。2000年以来，这个商圈的慢慢成型，为合肥人的消费和生活带来了第一次跃级。我们从这个商圈也可以观察到合肥主流年轻人和大众的消费习惯和消费层次。

整个商圈其实就只有两个核心商场，但是他们在长期的竞争中，达到了一个互补的平衡。

三里庵商圈商场分布情况，来源：房地产观察家

国购广场主打的是“穷潮”和大众消费，负一楼是一次非常成功的改造，潮流零售包围餐饮的“岛式”布局，满足了年轻人“逛吃”的休闲消费需求。而之心城则是从环境到品牌，都明显高端了一个档次，定位是城市品质消费。一街之隔的官亭路，则以大量平价餐饮补足了整个商圈体量小、餐饮业态不足的困境。由此，三者组合在一起，形成了方向一致业态互补的年轻力消费金三角。

我们从地图上也可以看得到，这个商圈的主力客群，正是来自周边中国科技大学、安徽大学、安徽农业大学、安徽医科大学、安徽中医药大学等的约15万在校师生。

这些活力旺盛、消费频次高的年轻人们，将三里庵商圈做到了日均客流量排在全国前20。而体量11万㎡的合肥之心城，年客流超1,800万人次，年业绩超19亿元，这里是合肥单店客流及坪效最高的商圈。

三里庵商圈仅仅抓住年轻、活力、潮流这一方向，在品牌更新这块做的非常不错。2022年，合肥之心城的品牌调整率达到了31%，同时他们也在尝试新的潮流商业形态，利用了店铺的闲置期，做了一些策展空间和社交空间。这些新的尝试也表明了合肥年轻人的社交和文化消费需求正在不断的涌现出来。

之心城，来源：房地产观察家

料想未来，针对这个区域青年消费群体的特性，大量的新型社交型、文化消费型、策展型商业应该是这个板块的主要创新方向。

3、最有质感的商圈——环天鹅湖商圈

围绕天鹅湖，合肥构建了新的政治、文化及商业中心，特别是合肥市政府迁址至政务区形成的带动作用，使得「天鹅湖CBD」快速成长为代表合肥新形象及发展新方向的城市封面，且已成为合肥高端写字楼最密集、高端酒店最多、高端住宅密度最大的区域，也成就了代表合肥未来商业趋势环天鹅湖商圈。

天鹅湖商圈商业项目分布情况，来源：房地产观察家

在这个商圈里的一个头部项目，就是万象城了。前面说到三里庵是合肥商业的的第一次升级，我们认为万象城就是第二次。

2015年刚开业初期，万象城也因为定位和招商偏差，一度人气不足， 2019年合肥万象城启动高化轻奢的品牌升级行动，引入Givenchy美妆安徽首家精品店、Clé de Peau Beauté安徽首家精品店等，2021年进一步引入JO MALONE LONDON安徽首店等首店品牌。同时sandro安徽首店、maje安徽首店、MICHAEL KORS、Tory Burch、ICICLE等轻奢高等品牌持续入驻。到了2022年更是更新了一大批社交主题餐饮。

合肥万象城，来源：房地产观察家

所以，万象城的品牌革命填补了合肥国际时尚、高品质一站式购物中心的空白。

万象城在开业后持续在业态组合、品牌级次等层面上不断优化迭代，在四五年内，达到了70%品牌更新率，这里首店林立，持续对合肥消费市场注入消费活力，改变了合肥人民的生活方式和消费态度。

其实，在合肥一众传统商业中，万象城就像是一个很突兀的新物种，但正是这个新物种年又以29.8亿的销售额，稳居合肥第二，并以飞快的速度成长。所以，从这种意义上说，万象城的出现就是打破合肥传统商业一统天下局势的那条“鲇鱼”。

精准的中产客群定，首、新、潮的品牌招商战略、高端艺术的消费场景的打造，万象城的种种商业战略都在合肥的商业消费市场中得到了肯定，为合肥创造更多新商业、新消费内容起到了非常好的带头作用。

万象城打造的广场市集，来源：房地产观察家

在这个商圈中，我们还观察到了一个商业现象，那就是两极分化十分严重。虽然万象城、天鹅湖万达广场、银泰百货政务店等商场业绩向好，但这个商圈里的其他商场则面临各种挑战。在我们对合肥其他片区的走访调研中，我们发现，两极分化是合肥普遍存在的现象，前面说到的步行街，西冷东热，还有瑶海区东城广场，一路之隔，一个是区域NO.1，一个已经歇业倒闭。

这种现象的出现，多半还是在商业操盘能力上出了问题。这些商业需要寻找新的方向，从运营团队到定位、场景、招商运营都要进行大刀阔斧的改造，才能有可能重新复活。

4、最卷、最同质化的商圈——滨湖商圈

近几年随着滨湖新区的逐渐成熟而最新发展出来滨湖商圈，是以方兴大道为界，逐渐形成南北两大商业聚集地；特别在北部，密集分布着多家商场。不过相比其他几个商圈，这个商圈的特色不足，商业项目同质化非常严重，也未形成明显商业聚群效应，人气旺盛的商业并不多。

滨湖商圈项目分布，来源：房地产观察家

唯一值得一提的是，这里精准定位到家庭亲子客群的合肥悦方IDMALL，10万方的商业体量，取得了年客流1200万人次、年销售近7亿元的成绩。

从滨湖新区的各家商业发展的现状可以看到，面对一个人口快速集聚的新区域，普通的商业项目，精准的客群定位是王道！

可喜的是，一批创新力商业开始涌现

对于一个现代城市，各类新型的购物中心MALL是主流。但街区型的商业，往往有着更活跃的生命力。

除以上商圈里的各大标准的盒子型商业外，合肥还有一些非标的商业项目，尤其是以特色文化商业街区为盛。

在这个领域里，最具代表性的项目，就是合肥特色文化街区的封面之作——【罍街】以及以文化创意消费为内容的【金大地东西街】，之后这类街区不断扩展，先后落地了、【贡街】、【黉街】、【半边街】等多个项目。

但这些项目多数是以文化包装的餐饮主题街区，主打融合徽派文化、地域美食、艺术氛围、青年活力等新型时尚文化街区，存在一定的同质化。

除此之外，在非标商业领域，还出现了一批城市旧改项目。比较出名的就属【合柴1972】。后期随着合柴1972二期的改造，合肥园博小镇的开业，更多的主理人商业和一些艺术、社交型的非标商业进入合肥商业市场，我们期待合肥能有更多的商业新势力涌现。

罍街，来源：房地产观察家

而近两年新型的一批新势力商业，比如策展型商业、博物馆商业、演展型商业、乐园型商业、社交型商业、公园型商业、秀场型商业，都还没有在这批创新项目中落地生根。

中国商业新势力及代表性项目，来源：领易咨询 房地产观察家

总体来看，在这些文化街区的打造上，我们看不到太多显性化的“合肥”标签，而是有很多其他城市的影子。一个独具合肥特色的商业内容生态体系，应该被创造出来，一些新潮的城市品牌应该在这里被培育出来，这样才能真的成为吸引游客的引擎。

总结：合肥商业需要不是升级，而是跃级

一个城市的经济和产业以全国第一的速度迅猛发展，加上网络时代的信息爆炸，市民的眼界和生活需求被迅速打开。

展望未来的合肥，可以预见的是这里会继续人口聚集，新的一批年青人，和高知的科技从业人口将会成为合肥城市人口的重要构成部分。这部分的人口增量和年轻化是商业发展的第一动力。而这一需求已经在合肥人的消费习惯中逐渐展现出来。合肥高品质、年轻态为的商业需求正成为商业市场的主流方向。

在第一财经新一线城市研究所发布的【城市商业魅力排行统计】中，我们也看到了合肥暗藏的消费需求：

1、合肥和杭州是腾讯社交活跃度前十位中唯二的长三角城市。这座城市的商业是否满足了合肥人活跃的夜间消费和社交消费的需求？

2、合肥在生活方式多样性的需求上，仅次于长沙。然而，这座城市的餐饮、运动、演出、博物馆、咖啡馆、书店、电影院等多样性消费场所的提供上，是否能满足合肥人的生活需求？

3、合肥718万方的存量商业中，其中优质购物中心也不过200多万方。也就是说，有将近500万方的商业，是需要被更新激活的。

由此可见，合肥作为科创名城、创新高地，意味着已经走向了全新的赛博朋克时代。

但科技固然美好，但我们不希望这样的城市真如赛博朋克世界所描述的那种“高科技、低生活”的状态。一个伟大的城市，必然是科技和文化都熠熠生辉的。这里不仅应有科技的酷炫，更应有让人喜爱的审美、生活的风雅和文化的沉淀。只有这样，大家在这里生活的自豪感和事业心，才能更加得到满足。

因此，合肥在民生的商业消费领域仍然存在很多问题，而这些问题，不是一些小体量的改造就能满足的。眼下务必要从城市居民的消费需求出发，来一场向新一线城市消费进军的大跃级。

商业文明从始至终都是城市的核心，它代表的不只是经济发展的数字，解决的也并不仅仅是经济问题，它关乎城市运作的效率、城市生活的品质，更指向我们对于自由的热望、对美好生活的向往。高品质的商业，就是合肥进一步向上跃迁的增长极，跟上城市产业前进的脚步，去赋能城市新的进阶之路。

展望未来，合肥城市人口是朝着1300万特大城市的目标走的，并且未来要建设“国际消费中心城市”和“特大城市”的目标已经确定。在登上更大舞台前，新困局必然会出现。随着城市能级的不断提升，未来也还会有更多的输入性消费，从这点来看，合肥当下的商业品质还是有很大的升级空间。

我们相信：合肥的商业后劲十足！

商业项目

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华南地区-广州：|深圳： /

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文旅项目

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