北大副教授仝德：深圳住房结构从“金字塔”向“纺锤型”转变，有三条可能实现路径

仝德在现场作报告 图片来源：每经记者 淡忠奎 摄

“城中村可以说是深圳居住空间的‘半边天’，别的地方在说城中村，深圳很多地方在说村中城”。近日，在中国城市百人论坛2023秋季论坛暨中国式现代化与超大特大城市城中村改造跨界研讨会上，北京大学深圳研究生院城市规划与设计学院副教授、超大城市空间治理政策模拟社会实验中心主任仝德作了题为《深圳市城中村素描与改造模式分析》的报告。她指出，深圳的城中村在政府层面有明确界定，按照以前行政村来看有336个，涉及到的自然村1044个——

在用地上，深圳的村集体实际占有土地面积，包括村民点周围的生态用地，占全市面积的1/4。如果从建设用地占比看，更是达到1/3。再从居住空间的角度考虑到容积率等因素，就真的成了“半边天”，“居住用地的一半都是来自城中村的”。

仝德表示，从空间分布看，深圳城中村是围绕各级中心遍布开花的形态，可以看到每一个组团中心，周围都分布着大量城中村。而且，还有一个有意思的现象是，“深圳已经形成了正规和非正规小区交互融合的格局，每一个城中村周围都有正规小区相伴”。

她发现，深圳从空间规模或供给角度看，城中村和周围的基础设施供给并不差，甚至在一些中心的地方还表现出比正规小区更好的优势。不过，如果评价放宽到每一个居住在小区的人公共服务的可及性，不管是新市民还是常住人口，能够真正享受到医院、学校、公园、地铁等公共服务的时候，就会发现城中村是非常拥挤的，公共服务非常短缺。

仝德对《每日经济新闻》记者表示，城中村改造的“改”就是要调结构。这个结构不是说去照顾高收入群体，而是把中等、中低收入群体的住房水平提高，解决低收入群体的可支付健康住房问题。她认为，现阶段深圳的重点应该是综合整治提升，而不要去大拆大建，这只是一个补充。

“深圳是一个挺畸形的住房结构，住房商品化率极低、自由化率极低、非正规住房比例极高。在这么一个情况下，我们怎样改善住房结构，从现在的‘金字塔’向着‘纺锤型’转变？”仝德认为，有三条可能的实现路径——

对城中村里条件特别差的一些村，进行推倒重建式的更新，这样也是弥补中高端市场的不足，形成住房市场的正常过滤；对城中村里条件比较好的一些村，开展政府主导的统租型整治，供应保障性住房；对其他城中村，可以尝试市场主导、政府保障的综合整治，面向城市的低收入群体提供健康和可支付的住房。

“我觉得城市更新一定要有价格机制控制，否则改了以后可能就不是大家想要的。”仝德说。