广州改善急了，海珠上涌果树地块爆料

仅供参考

关注度拉满的中海上涌果树公园项目，又爆出了新料。

最近，我们拿到了一份关于中海项目的设计图，不是最终版，但我们可以窥见中海对于上果项目的一些思路，也是对海珠楼市的一个判断。

话不多说，上主料。

仅供参考

中海上果项目的住宅部分，初步户型约128-258平，地块被切割成了3个地块，自然有了不同的定位。

中心的027地块，面积最大最完整，离主干道噪音也最远，用来做大面积的豪宅，像258平的大平层，总货量约1100套。

东南角的016地块，只有三栋住宅楼，靠近地铁站是优点也是缺点，很难做大户型豪宅了，配的是128-140的小户型，大约300套。

东北角的037地块，则是项目配建的政策性住房，初步预估大约260套。

在中心的027地块，中海采用了围合式布局，没有浪费这难得的大地块，中心空出了一个不小的花园，一共11栋高层，初步预计户型128-258平。

起步户型放在了东北处的塔楼，建面约128平和140平，靠近人才房和万达广场。

而地块中间上下两排，就是中海的主菜，全是大面积，拿来做了板楼、类板楼产品，户型约185-258平。

北面，靠近逸景翠园的户型面积要小一点，主力是185平。

南面，景观无遮挡的楼栋则全是板楼，是小区面积最大的楼栋，约258平。

西南侧望学校的楼栋，户型约为155平，不过由于西北向的视野有一座福荫堂，户型相应缩小，约为142平。

更值得夸的是这个围合式布局，做了个中心小区花园，海珠带大型花园的楼盘，都卖的不错。

围合式布局，这也带来了2个结果。

1、更好的楼间距和视野，据说，最大楼间距可以去到200米。

2、只能往高建，基本都是35层+左右的超高层。

作为参考，同为中海产品的中海观澜府已经收楼了，后面的高层住宅约为38-39层。

当然，中海在建设超高层方面的经验不用担心，无论是观澜府还是观云府，都是以颜值出圈的。

而且，广州中海物业的管理能力，在圈里也算很不错了。

这一次，中海在上果的计划，是比府系更高level的台系。

上果预估会推1500套房子，258平+的豪宅户型和128平的起步户型数量不算多，都只有200套左右。

中海会把主力会放在140-200中间的改善户型，货量大约1000套左右。

这也代表，项目的价差会拉很大，尤其是一些朝向景观不好的户型，大概率会有惊喜价上车。

而在一些大户型的定价上，大家的价格预期可以往高了猜。

你可以相信中海的能力，毕竟映澜台的大户型，中海做的成功，卖的很不错，同为台系，又是相近的面积段，可以参考下户型。

值得注意的是，虽然我们昨天说建筑新规可能调整或收紧，但中海上果在地块出让时写了这是最新一代的产品，高赠送应该是有的。

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中海是一个“老海珠人”了，有成功的经验，自然也有不太好的经历，做了一些去化相对一般的项目。

据说，中海在去年就开始为上果做前置客户研究工作，做了上百份的客户调查报告。

中海上果项目的目标，是奔着海珠的扛把子琶洲南和琶洲樾去的。

无论是价格，还是销量，都属于海珠的TOP。

今年，广州总价3000万+豪宅的成交量，头两位都在海珠，就是这越秀两兄弟。

这也证明了，海珠的豪宅基因一直在，大家愿意为海珠的豪宅买单。

我们去踩了琶洲樾，已经只剩下差一点的楼层了，基本清货了，建面约225-261平大平层，单价12-14万。

而琶洲南，主推户型143-325平，12-16万/平。

尤其是，预备加推的143户型，大概率依然要靠“手速”，而且吹风单价已经涨到13万了。

这两个盘，突出一个“不愁卖”。

只不过，中海上果，位置从产业丰富的琶洲，挪到了需要旧改兑现的中轴区域。

价格预期上，肯定要差一点的；置业人群上也会有变化，门槛会更低。

好消息是，隔壁康鹭旧改是有在认真推进的，已经出了片策方案和控规调整。

如果康鹭旧改的推进，能够以肉眼可见的速度进行，会把中轴板块的预期拉高。

但康鹭究竟能不能动，对中海上果项目来说，是个X因素。

好在，上果自己也是一个六边形战士。

上果配备的15年教育资源齐了，托儿所，幼儿园，小学，初中，高中都有。

我求证过海珠，回复是中大的学校已经在走立项程序了。

另一个关注点，大约9万方的商业，会落地什么配套。

如果能找到优质商业，比如说中海环宇城，上果就集齐了学校、商业、地铁、景观，几乎是六边形战士。

即便是现在，旁边还有万达广场、合生广场的现有商业。

按照中海的规划，上果项目会在元旦前后和大家见面，预算千万的小伙伴，不要错过。