苏州六批次供地137亿收官 中海成“独苗”

观点网 10月18日，苏州迎来了“双节”后的首场土拍。

本批次拍地共开槌11宗涉宅用地，包括姑苏区1宗、吴中区4宗、相城区2宗、苏州高新区4宗。起拍总价142亿，最高起拍楼面价26500元/平方米，限最高楼面价30475元/平方米。

截至出让结束，本场土拍共收金136.83亿元，其中1宗摇号、2宗溢价出让，其余的皆底价成交。

本场土拍中最受期待的当属苏州高新区4宗地块，其中2宗位于狮山板块，1宗位于太湖科学城，1宗位于浒关大阳山。

其中，位于狮山板块地块为原达方电子厂地块，此次分为南北2宗出让。2宗宅地体量、地块指标相当，起拍楼面价均为26500元/平方米，限最高楼面价30475元/平方米，均为全场最高。

中海拿地狮山

本场土拍延续了苏州近两年土拍的核心策略，以核心板块的地块作为重心。

这一次是新区狮山的核心地块作为土拍的主力，其他各个地块，也大部分位于热点板块，比如说相城的元和、经开区；吴中的城南；高新区的科学城与阳山。

就地块质量而言，本场土拍地块较上一批次质量有所提高，但结果并未达到市场预期。此前市场预估姑苏平江新城、高新区狮山商务创新区等区域主流核心板块或将触顶摇号，但本场仅狮山商务创新区苏地2023-WG-64号地块进入摇号，与市场预估出入甚远。

从拿地企业来看，有所斩获的头部房企仅中海一家，另外苏高新落子太湖科学城板块，其余则由国资或民企+城投联合体分食。

中海以总价32.68亿元竞得的苏地2023-WG-65号地块，溢价率9.47%，地块位于高新区狮山商务创新区横山路北、大轮浜绿化地西，占地面积约48856.7平方米，容积率2.3，起拍楼面价26500元/平方米，最高限价楼面价为30475元/平方米。设计要求住宅户型面积不小于140平方米，其中户型面积170平方米以上的户数不少于地块总户数的40%。

此外，高新区太湖科学城规划西渚路东西、规划河道绿化地北地块由苏高新以底价8.6亿元竞得，折合楼面价13005元/平方米。地块周边教育配套完善，南边是东渚实验小学分校，西侧是科技城实小西渚校区，邻近高新区第三中学和高新区文体中心。

外来民企山西万信联合太湖香山置地在太湖度假区拿地，耗资4.38亿元。而在此前，山西万信也曾在太湖度假区拿地。

从土地市场上看，本场土拍延续了前五场土拍呈现“局部火热、整体偏冷”的态势，城市头部价值板块的优质地块触顶摇号，而非核心与外围板块地块均底价或低溢价成交，整体分化延续。

目前，苏州的推地依旧沿用以核心地块带动周边的形式。有业内人士指出，在如今市场销售收缩的情况下，这种大规模的供地形式容易冲击地块价值，区位较差的地块需求较少，容易让企业“捡漏”。优质地块竞争会过于激烈，导致供过于求。

未来市场趋紧

今年9月2日，苏州市住建局等四部门发布《通知》称，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在苏州市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

新政后的首场土拍市场并未出现实质性的回暖，有业内人士认为这与政策的刺激性有关，目前新政对地市的刺激效果并不显著。

分析人士指出，接近年底房企保资金的形势下，谨慎“出牌”才是常态。上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“目前房企的动作是不见兔子不撒鹰，通过收拢资金争取在年底这一段时间内狙击优质地块。”

土地市场的预期扭转依赖销售端的恢复程度，但目前新政的持续性及刺激性较弱，在短暂的需求释放后市场又趋于平静，销售端并未呈现出明显的回暖态势。

“要想市场信心进一步修复，政策方面还需打出更多的牌。”卢文曦表示。

据观点新媒体查阅，自9月新政出台后，苏州楼市成交量有短暂回升。贝壳数据显示，十一假期期间新房认购突破700套。

在政策刺激下，苏州购房者看房意愿提升，十一期间多个楼盘公开售楼处或样板间，也有多个楼盘推出优惠促销活动，市场活跃度较新政前有所提高。但随着节后消费氛围减弱，楼市方面又重归平静。

此前9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。多个信源透露，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。

“目前有消息称苏州会取消地价上线，这对未来会有一定波动。”卢文曦表示：“减少干预地价交由市场来决定，企业能更好地计算自身的利润空间进行出牌。”

不过随着年末偿债高峰的到来，未来的拿地旋律依旧是以“谨慎”为主。在销售市场并未持续回暖的情况下，未来地市仍旧趋紧。

对房企而言，更重要的仍是实现销售端的资金回款。