杭州大幅缩小限购范围，牵动的不只是杭州楼市

摘要：后续影响还有待观察

千呼万唤的杭州楼市新政终于来了。

10月16日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》。限购区域从之前的9区，大幅缩小到上城、拱墅、西湖、滨江等主城四区，面积范围缩小了近九成。

其中，身为亚运会主场馆所在地的萧山奥体板块，和刚刚发布了杭州城市新中心中轴线设计方案的未来科技城，这次都被划为非限购区域，房子随便买，而且最低只需要二成首付。至于限购四区，限购套数也仅根据你在限购区拥有房产的情况来定。也就是说，即便你在杭州其他区域已经买了房，但只要在四区没房，或者本地人只有一套房，依然可以继续买。

此前，南京、郑州、武汉、福州等部分新一线城市已经全面解除了楼市限购。跟他们相比，“杭六条”虽仍有保留，但考虑到这些城市中，杭州楼市的资金总量最大，所以尽管放松的幅度不是最大，但激起的影响却未必小于上述城市。

事实上，“杭六条”公布当天，各种微信群里就流传温台金义等地人携款北上，钱江世纪城部分售楼处门口停满浙C、浙J牌照汽车的消息了。虽然尚不能断定，此举能否将令杭州楼市由冷转热走出谷底，但其影响似乎正在显现，且影响范围并不局限于杭州楼市。

众所周知，杭州土拍出让金额常年位居全国前列。这一方面是因为，跟北京、上海等成熟都市不同，杭州尚处于城市扩张期。伴随每年几十万外来人口的持续涌入，各种住房、商业、交通等基建需求不断增长，各方面都要用钱。

另一方面，杭州制造业又不十分发达。2022年全市规上工业营收仅2万亿出头，不及苏州、上海的一半，也低于宁波、无锡等长三角城市。全国排名12位，落后于杭州总的GDP位次。而这也导致来自工业部分的税收相对较少，土拍资金成为杭州政府重要的收入来源。

即便是今年上半年这样的楼市环境，杭州的卖地收入也超过了1000亿元，而同期的上海、广州、西安、成都、苏州、南京、天津、深圳等一线、新一线城市，土地成交金额分别为596亿元、592亿元、475亿元、445亿元、385亿元、380亿元、307亿元、304亿元，仅有杭州的一半甚至三分之一。

正因如此，所以杭州对于楼市调控，一向以精准细分著称，很少搞一刀切，生怕将楼市彻底打趴。毕竟从2011年至2015年，杭州楼市曾阴跌数年，累计跌幅近40%，造成的冲击至今记忆犹新。即使我们将观察的时间维度拉长到10年，也不难发现，杭州楼市并没有想象中的那么疯狂：

新房方面，2010年，杭州新房均价25840元/平方米；10年后的2020年，杭州新房均价31384元/平方米，十年只上涨了21.46%。

二手房方面，2010年5月，杭州二手房均价22066元/平方米；到了2020年5月，杭州二手房均价也才27049元/平方米，十年上涨了22.58%。

可以说，如果没有后面的G20峰会和杭州亚运会，杭州的房价乃恐怕还要再趴一会。

2023年下半年以来，杭州楼市热度有所回落。刚刚过去的9月份，新房住宅成交面积80.63万平方米，成交规模虽环比增长，但仍低于上半年各月成交水平。二手房市场也表现不佳，9月份共成交4130套，环比下降12.1%。市场观望情绪浓郁，房价更是持续承压。来自克尔瑞的数据显示，9月杭州商品房成交均价29046元/㎡，环比下跌12.26%，同比下跌8.24%。

楼市疲软，对于还处在大建设、大开发阶段的杭州，显然不是好事。所以从去年开始，杭州多次放松调控，民间也早有传闻，亚运会后将会有进一步的楼市新政。

“杭六条”的出台，首先对于工作生活在杭州的人们，尤其那些没有落户的常住居民是一大利好。此前，这部分人只被允许在杭州购买一套住房，遇到房子太小需要改善、子女上学需要置换时，就必须先卖掉手头唯一的房产，然后才有资格参与摇号或购买二手房。这期间不仅需要外出租房，能否摇上号也是个问题，既麻烦又充满不确定。

现在好了，不仅萧山余杭不限购了，主城四区的限购条件也大幅放松。如果刚来杭州时，你在萧山余杭上车了套刚需房，如今孩子到了上学年龄，就可以继续在上城、拱墅、西湖等教育强区再买一套房，这无疑满足了很多人的置换改善需求。

其次，它也将间接影响周边其他城市的楼市。众所周知，浙江素来藏富于民，而民间的资产很大一部分会通过置业购房形式沉淀。相比老家三线城市，人们更青睐像杭州、上海等大城市的房产。哪怕是在杭州楼市调控最为严格的那几年，也不乏有人组团前往青山湖买楼的情况，那是杭州主城唯一不限购的区域，当时青山湖的房价一度被炒到2万多元每平方米，很大一部分得归功于这些外来购房群体。

此次杭州放松楼市调控，可能会吸引更多来自浙江省内其他城市的购房者。这不仅将影响杭州楼市，也势必冲击当地楼市。考虑到这些地方的楼市至今没有起色，大量本地资金远走省城，势必进一步拖累本地楼市的复苏。

另外，“杭六条”的出台也标志着新一线城市的房地产松绑已基本到位，下一步就得看一线城市的了。

考虑到目前的经济环境和市场氛围，楼市要想整体走出低谷，恐怕还需要一段不短的时间。更大的可能是，以此为分水岭，一二线城市的楼市随着调控放松，最终走出谷底，迎来新一轮周期。而广大三四线城市则始终在目前的行情中徘徊，并成为当地楼市的新常态。