苏州新政后首场土拍吸金137亿元！狮山64号地块触顶摇号！成交楼面价30475元/㎡！

刚刚，苏州六批次土拍落幕！

11宗涉宅地块全部成功出让，包括姑苏区1宗、吴中区4宗、相城区2宗、高新区4宗，涉及的也多为大家所熟知的板块：姑苏平江新城，吴中城南、长桥、太湖度假区、胥口，相城元和、经开区，新区东渚、狮山板块等。

总出让面积为47.95万㎡，成交总价137亿，最高成交楼面价30475元/㎡。

苏地网挂【2023】13号公告土拍成交结果如下：1宗摇号、8宗底价成交、2宗溢价成交。

本场土拍特征如下：

1.土地市场持续分化

苏州六批次土拍延续了前五场土拍呈现“局部火热、整体偏冷”的态势，城市头部价值板块的优质地块触顶摇号，而非核心与外围板块地块均底价或低溢价成交，整体分化延续。

2.拿地房企多为地方国企

从拿地房企来看，除了狮山64号地块待摇号，本场土拍的拿地房企多为地方国企，而且还延续了联合拿地的模式。

外来民企山西万信在今年1号公告中竞得吴中太湖度假区地块，今天又联合太湖香山置地在太湖度假区拿地，这背后是房企对苏州这座城市和楼市基本面的看好。

本次出让的11宗地块，仅有狮山64、65号地块热度较高，意向房企多达10余家，一些深耕苏州的央国企均有报名。

可见当前的楼市环境之下，在市场整体依然面临一定压力，房企资金端改善不明显，故投资较为谨慎。

3.苏州新政后的首场土拍，对苏州楼市的走向有着风向标的意义

虽然六批次的地块整体素质条件尚佳，且整体容积率较低，但是并没有掀起较大的热度。

土地市场的预期扭转仍依赖销售端的恢复程度。

9月以来在政策频发、预期向好之下，部分微观项目层面已然出现来访、认购回升等复苏迹象，刺激了部分因为政策原因未能购房的置业者提前入市，在这部分需求短暂释放之后，市场重又回归了平静。

当前市场销售和信心尚未修复，如若接下来的苏州楼市在政策推动下，市场活跃度提升，土拍情绪则有望进一步提升。

从目前来看，在销售尚未持续实质性转暖下，加上苏州七批次供地整体苏州素质一般，预计接下来的苏州土地市场仍低温运行。

在核心地块供应趋缓之下，四季度苏州土拍将整体偏冷。

就在9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

据悉，济南、合肥、成都等重点城市已经开始落实，预计苏州大概率将会执行该政策。

取消土地最高限价改由价高者得，则意味着房企拿地不再凭借运气，更多的是拼资金实力，将促进房企在规模等方面的分化进一步加大，强者恒强的局面持续。

同时，核心地块竞争将会更加激烈，地价将创新高，拿地成本增加了，可能也会传导到房价上。

取消容积率1.0限制，则意味着远郊板块或将会出现更多容积率低于1的地块，更多如独栋、联排等豪改类产品将重新进入市场，给与房企更多的产品设计空间，为高端改善提供更多选择，也有利于带动苏州人居水平的迭代提升。

苏州六批次土拍地块成交详情

姑苏区平江新城55号地块经过1轮报价，由苏州城投保障房有限公司竞得，成交总价57604 万元，成交楼面价为10506元/㎡，溢价率0%。

吴中城南56号地块经过1轮报价，由苏州天鸿伟业＆苏州吴城置业竞得，成交总价80825万元，成交楼面价为14012元/㎡，溢价率0%。

吴中城南友新快速路东57号地块经过1轮报价，由苏州斜港置业＆苏州恒邦置地＆苏州吴城置业竞得，成交总价78852万元，成交楼面价为15000元/㎡，溢价率0%。

吴中太湖度假区58号地块经过1轮报价，由山西万信＆苏州太湖香山置地竞得，成交总价43767万元，成交楼面价为7704元/㎡，溢价率0%。

新区狮山明基医院东64号地块经过93轮报价，触顶摇号，成交总价349327万元，成交楼面价为30475元/㎡，溢价率15%。

吴中胥江59号地块经过1轮报价，由苏州嘉盛房地产开发有限公司＆苏州吴城置业＆苏州吴中高新技术产业投资发展有限公司竞得，成交总价76432万元，成交楼面价为9800元/㎡，溢价率0%。

相城元和60号地块经过2轮报价，由苏州市相城区元坤重建发展有限公司竞得，成交总价82790万元，成交楼面价为16841元/㎡，溢价率0.24%。

相城经开区61号地块经过1轮报价，由漕湖置地＆太仓中惠房地产开发有限公司竞得，成交总价102298万元，成交楼面价为16000元/㎡，溢价率0%。

新区狮山横山路北65号地块经过51轮报价，由中海地产竞得，成交总价326782万元，成交楼面价为29081元/㎡，溢价率9.74%。

新区科技城62号地块经过1轮报价，由苏州新军捷置地有限公司竞得，成交总价86009万元，成交楼面价为13005元/㎡，溢价率0%。

新区东渚66号地块经过1轮报价，由苏州新胜城市发展有限公司竞得，成交总价83630万元，成交楼面价为11500元/㎡，溢价率0%。

以下为地块详情：

No.1

姑苏1宗

苏地2023-WG-55号地块

苏地2023-WG-55号地块位于姑苏区平江街道苏城大道南、江宇路西，占地面积约29519㎡。

地块为商住地块，住宅用地容积率为1.93，起拍楼面价8375.2元/㎡，最高楼面限价9632元/㎡。

地块位于平江新城板块，北面即是苏城大道，南面为梅花新村，周边城市界面提升空间较大。

整体配套还是较为齐全，距万达广场仅约1公里距离，并且地块本身自带商业；交通也较为便利，距地铁2号线与在建6号线换乘站平河路约1.2公里。

值得一提的是项目还包含了182套定销房,并有面积要求。

规划条件：

No.3

高新区4宗

苏地2023-WG-62号地块

苏地2023-WG-62号地块位于高新区科技城规划西渚路东西、规划河道绿化地北，占地面积约49967㎡，容积率1.4，起拍楼面价13005元/㎡，最高限价楼面价14995元/㎡。

地块南边是东渚实验小学分校，西侧是科技城实小西渚校区，距离高新区第三中学和高新区文体中心也不远。

北侧为在售项目和翠澜庭，最新备案均价为29358元/㎡。

规划条件：

苏地2023-WG-64号地块

苏地2023-WG-65号地块

苏地2023-WG-64号地块位于高新区狮山商务创新区竹园路绿化地南、大轮浜绿化地西，占地面积约49838.1㎡，容积率2.3，起拍楼面价26500元/㎡，最高限价楼面价为30475元/㎡。

高新区狮山商务创新区横山路北、大轮浜绿化地西苏地2023-WG-64号地块，占地面积约48856.7㎡，容积率2.3，起拍楼面价26500元/㎡，最高限价楼面价为30475元/㎡。

交通配套方面，两宗地块距离地铁5号线落星桥站约300米，距离1号线玉山路站约1公里，双地铁出行。

商业配套方面，步行可到泉屋、美罗，地铁1站路即可到达龙湖狮山天街。

教育配套上，地块北侧的大华春和景明小学的学区划分在狮山实验小学，初中划分在高新区第一初级中学，可作为参考。

地块距离建发缦云以及待售项目建发朗云都非常近，后期入市均价可以参考这两个项目。

规划条件：

苏地2023-WG-66号地块

苏地2023-WG-66号地块位于高新区经开区白鹤山路南、羊柯柜路西，占地面积为40401㎡，容积率为1.8，起拍楼面价11500元/㎡，最高限价楼面价为13225元/㎡。

地块位于太湖大道以南，大阳山苏州乐园板块，地块周边有苏州乐园、大阳山国家森林公园、腾讯数字产业基地等，规划有轨交9号线经过。

周边在售新房仁恒澜庭叙备案均价2.6万元/㎡。

规划条件：

No.3

吴中4宗

苏地2023-WG-56号地块

苏地2023-WG-56号地块位于吴中经开区城南街道兴昂路北侧、梧桐街西侧，占地面积约39271.5㎡。

地块为商住地块，住宅用地容积率为1.6，起拍楼面价14012元/㎡，最高楼面限价16115元/㎡。

地块位于苏州五批次出让的53号地块西侧，该地块临近高架，有一定噪音影响，规划条件中也提到需做好隔音工作。

地块虽然距城南板块中心有一定的距离，但靠近石湖景区，周边生活氛围也较为浓厚。

地块西侧即是友新快速路，自驾出行可快速到达全城，距离轨交4号线站点较近；一路之隔的就是石湖实验小学与附属幼儿园，未来就学也很方便；南侧就是苏悦汇商业广场，可以满足日常的购物消费。

规划条件：

苏地2023-WG-57号

苏地2023-WG-57号地块位于吴中区城南友新快速路东侧、彭泾港北侧，占地面积约32855㎡。容积率为1.6，起拍楼面价15000元/㎡，最高楼面限价17250元/㎡。

与56号地块一样，57号地块也临近友新高架，有一定噪音影响，在规划条件里也提到需做好隔音工作。

地块周边生活氛围也很浓厚，北侧一路之隔是长桥实验小学，未来就学较为方便；距4号线蠡墅站约1公里距离，同时友新高架就在项目西侧，交通便捷；商业略有一定短板，地块周边沿街商业较多。

规划条件：

苏地2023-WG-58号地块

苏地2023-WG-58号地块位于吴中区度假区香山街道伍相路北、姚舍路东，占地面积约47339.6㎡。

地块为商住用地，容积率为1.2，起拍楼面价7704元/㎡，最高楼面限价8860元/㎡。

地块位于太湖度假区核心位置，周边配套齐全。东侧200m左右即是香山实验小学；东南侧为太湖中心MALL商业；出行可以通过孙武路上中环，快速通达其他区域。

此外，地块距太湖直线距离也仅1.4公里左右，周边还有苏州太湖植物科普园等生态景观资源。

规划条件：

苏地2023-WG-59号地块

苏地2023-WG-59号地块地块位于吴中区胥口镇茅蓬路北侧、石胥路东侧，占地面积约51994.6㎡，容积率为1.5，起拍楼面价9800元/㎡，最高楼面限价11230元/㎡。

地块北侧约500m是胥口中学、胥口实验小学、一箭河实验小学等，同时距离5号线茅蓬路东站约1.5公里。

规划条件：

No.4

相城区2宗

苏地2023-WG-60号地块

苏地2023-WG-60号地块位于相城区元和街道华元路南、蠡东路东，占地面积约46820㎡，容积率1.05，起拍楼面价16800元/㎡，最高限价楼面价为19320元/㎡。

地块毗邻阳澄湖，距离在建8号线古香圩站较近，地块容积率仅约1.05，后期或将打造洋房或叠墅产品。

规划条件：

苏地2023-WG-61号地块

苏地2023-WG-61号地块位于相城区经开区澄星街东、支四路北，占地面积约42624㎡，容积率1.5，起拍楼面价16000元/㎡，最高限价楼面价为18400元/㎡。

地块位于相城区经开区板块，毗邻春申湖快速路，周边有中铁建花语云萃和澄阳四季云庭在售新房，北侧是中亿丰&漕湖置地31号地块，楼面地价为16000元/平。

规划条件：

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