乐居财经 李礼 10月18日，中泰证券发布房地产行业Q3土地市场总结。
投资要点
2023Q3全国土地供应及成交情况
土地供给方面，2022年全国供给土地规划建面49.9亿方，同比增速为-13%；2023年Q1-Q3分别为7.52亿方、9.43亿方、6.75亿方，同比增速分别为-12%、-20%、-49%。
土地出让金方面，2022年全国供土地出让金5.5万亿，同比增速为-24%；2023年Q1-Q3分别为0.55万亿、1.02万亿、0.91万亿，同比增速分别为-13%、-21%、-36%。
溢价率方面，2023Q3一线城市溢价率较Q2有所下行，4-6月月均在7%以上，而7-9月没有月份超过7%，二线城市4-6月月均溢价率在4.5%附近，7-9月基本在4%以下，三四线城市6月溢价率达到过6%，随后持续下行至8月和9月只有4%不到。分区域来看，2023Q3长三角及珠三角地区的溢价率相对高于其他区域。
流拍率方面，2023Q3全国流拍率整体平稳，7-9月流拍率基本维持在8-10%附近。整体来看，2023年1-9月土地市场在3-5月有过一段时间的复苏，随着房地产市场的回暖土地市场热度上行，流拍率下降，但转入三季度后，随着楼市冷却，土地市场进入淡季，流拍率随着上升，目前依旧弱势。
高总价及高溢价率地块的城市分析
2023年Q3高总价地块数共有11宗，主要分布在一线和核心二线城市。从城市分布来看，2023年Q3总价超过50亿元的地块北京有3块、上海有3块、广州2块、厦门1块、深圳1块、杭州1块。
城市数量来看，2023年9月，全口径土地溢价率超过20%的城市数量为22个；溢价率超过30%的城市数9城。住宅口径9月单月溢价率超过20%的城市数为15城，溢价率超过30%的城市数为12城。
2023年有4个省份及直辖市累计出让金同比为正：从增速上来看，天津2023年至今土地出让同比增幅均超130%，黑龙江、宁夏、吉林同比增速分别为13.99%、12.76%、0.70%。从绝对数值来看，浙江、江苏和广东的累计土地出让金排名全国前三。
投资建议：2023年三季度，全国土地市场的成交仍维持低位，前三季度大多数省份的累计土地出让金同比为负数，土地市场成交低迷的背后反映了房地产销售市场的疲软，随着9月以来各地政策频出，中泰证券看好楼市在政策的持续宽松环境下逐渐企稳，土地市场的表现跟随销售市场有望迎来复苏。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团、万科A等。相关受益标的包括越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等。
风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。
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