乐居财经 李礼 10月18日，首创证券发布房地产行业周报。
政策端：中央方面，上周住房和城乡建设部消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。地方方面：上周绍兴发布通知，全面放开原限售住房限制政策实施购房契税补贴。加快推进城市有机更新城中村改造、棚户区改造、城镇危房改造，释放合理住房需求；宁波象山购买首套新建商品房贷款比例降至20%、二套降至30%；海南省住建厅公告，存职工家庭贷款购买新建自住住房，属首套住房公积金贷款的，最低首付比例由30%调整为25%。
市场端：2023W41首创证券重点监测的39城商品房成交面积为258.8万平米，环比220.1%，同比-34.9%；全年累计成交面积14280.3万平米，同比-11.6%。2023W41首创证券跟踪的10个城市商品房可售面积为6115万平米，较上周环比-0.01%；库存去化周期为15.4个月，环比0.7个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为6.8和2.9个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为39个月以上。二手房方面，2023W41首创证券重点监测的15城二手房成交套数为20357套，环比3837.5%，同比11.6%；全年累计成交面积691374套，累计同比32.1%。分城市能级来看，一线城市上周二手房成交套数环比1347.3%，同比-5%，全年累计成交套数同比13%；二线城市二手房成交套数环比9645.3%，同比15.8%，全年累计同比39.7%；三四线城市上周二手房成交套数环比2757.9%，同比22.2%，全年累计同比32.4%。
投资建议：当前销售市场热度有所回落，来访转化率处于低位，整体市场观望情绪浓郁。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。
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