旧城改造为什么慢，原因竟和城市房价有关？

大多数城市的旧城更新，一方面来源于城市官方的推动，另一方面，也取决于城市居民的经济实力和购买力，因为，旧城更新这件事，是需要多方利益参与其中的。

通过我们对比发现，房价上涨的速度，往往与旧城改造的速度，是成正比的，也就是房价上涨越快，旧城改造、更新的速度也就越快。

分析其原因，主要就是以下几个方面：

1、房价上涨快，老城居民更容易置换，分享城市发展红利

在大多数城市，都存在老城区和新城区的划分，很多住在老城的居民，不少都属于老房子，有的是步梯楼，有的是家属大院。

而新城区的房子一般都是新开发的高层小区项目，有的户型还不小，以改善型房源居多，特点就是总价比较高。

如果城市的房价上涨快，老城区的居民就更倾向于卖掉名下老旧的二手房，用于置换新城区的改善住房，这样一来，新城区的改善住房，能够迎来一波老城居民的购买力，而老城区的旧城改造包袱也会更小一些。

老城居民在符合自己预期的价位行情，置换了自己名下的二手房，也能够有更充足的资金，冲击新城区的改善大户型，这对于新城区楼市也是一个利好，是一个相互促进的良性循环。

反之，如果房价下跌，很多人都会选择持房观望或持币观望，一方面，老城居民不愿贱价卖房，没有更多的资金用于改善，另一方面，城市新的需求也想多观望观望，等房价降到谷底再买，因此，新城区的楼市也会不温不火。

2、购房的新刚需，更容易上车二手房

新迁入城市的刚需，很多人的经济实力，是够不上新城区的改善大户型的，能够一步到位的毕竟是少数，大多数都还是“先上车，后置换”的路径。

城市房价上涨，根本不用担心新刚需买不起老城区的二手房，因为老城区的二手房，上涨的速度和阈值，都是有一定限度的，与新城区改善户型上涨的幅度和限度是不一样的。

老旧房源的总价也是有天花板的，因此，新迁入城市的刚需，就算在房价上涨的行情下，上车老城区的二手房、刚需户型也是更容易的，毕竟，房东在行情好、心甘情愿卖房的前提下，成交实际价位都有更大的探讨空间。

对于新购房的刚需而言，只要房价行情上涨，在不考虑新城区大户型改善住房的前提下，只看老城区二手房的话，那老城区将会出现更多的二手房源上市，可供挑选余地也会更大，货比三家，甚至会形成买方市场、房东竞争性降价的局面。

3、房价上行，开发商更舍得在旧城改造项目下血本

开发商参与到旧城改造项目中，一定都是有利可图的，无利不起早，当利润率和回报率符合预期的条件下，开发商对于项目的投入，往往也更加大手笔，因为后续预期是能够挣到钱的。

有一个现象是，在房价上行期间，无论旧城改造，还是新城建设，项目的质量、标准都是比较优质的，而在房价下行期，各种交房质量问题、交房纠纷就容易层出不穷。

毕竟，开发商也要挣钱，当房价上行期，对项目建成后的回报预期是比较乐观的，因此在项目投入上，就容易下本下注，也更愿意参与到旧城改造项目中来。

反之，房价下行，开发商可能都要重新掂量一下，旧城改造项目做下来，房子如果卖不出去或者降价卖，会不会亏本的问题了。