本报记者李贝贝 上海报道
10月17日，市场消息称，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。截至目前，已有厦门、济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等多个热点城市已对土拍规则进行调整，部分待出让地块不再限制土地上限价格，重回“价高者得”。
业内认为，取消土地最高价限制对土地市场情绪和房地产市场均将产生一定积极影响。58安居客研究院院长张波向《华夏时报》记者分析指出，热点城市未来会有更多“压箱底”的好地块拿出来拍卖，而不限制地价也会同步影响到房地价联动机制：“在房住不炒的基础下，更多让市场机制来主导未来房价的变化，房价的分化可能会在更多城市和区域得到更为明显体现。”
多地土拍价格“不设防”
土地市场有望重回宽松政策环境。
10月17日，市场消息称，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。信源显示，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容；北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。
同一日，厦门市自然资源和规划局发布公告称，厦门1幅宅地将于11月7日公开拍卖。值得注意的是，该幅地块明确，将采用拍卖方式出让，不设拍卖底价，按照“价高者得”原则确定受让人，并取消商品住宅销售限制均价。
在厦门之前，10月12日，据合肥土地市场网，安徽省合肥市发布市辖区2023年拟出让居住用地详细清单，包括31宗地块、共计面积2853.5亩，其中6宗地块将于11月2日出让。此次合肥地块出让规则有所调整，地块未显示上限价格。据大皖新闻报道，此次土拍规则不再限制地价。
早于合肥数日，10月9日上午，济南市自然资源和规划局发布补充公告，对本月中下旬即将进行的市本级两场土拍出让规则进行调整，取消了相关地块的最高限价，明确将按照价高者得原则确定竞得人，这意味着后续两场土拍取消了最高限价及现场摇号等规则。克而瑞济南认为，这一规则的调整“直接宣告济南土拍进入新时代”。
例如，此次相关补充公告发布前，市中区白马山片区前后魏07街区BMS0710宅地面积为16226平方米，起拍价为11986万元，最高限价设置为13771万元；相关补充公告发布后，该地块基本情况及规划指标等均未发生变化，但未再设置最高限价。
此外，9月26日，成都发文放松限购的同时，也明确了中心城区商品住宅用地实施竞地价拍卖，且新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价，即“竞地价+取消商品房限价”。
增加地市、楼市活跃度
2021年3月，在自然资源部牵头下，全国22个主要城市的住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地。之后，多个城市设置地价上限，并普遍采用了“地价触顶+摇号”方式出让地块。
业内普遍认为，此番自然资源部建议取消地价上限，主要是因为现有规则基本是市场较热阶段延续执行至今的结果。如今各地土拍市场多处于低谷期，甚至流拍现象频现。此时适时调整土拍规则，无疑将增加土地市场活跃度。“一些地方的供地情况会有变化，客观上也是为了激活房企拿地意愿。至少从目前看，房企拿地积极性还是偏弱的，所以需要提振。”易居研究院研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示。
据中指研究院数据，8月底以来一系列政策密集出台，对房地产市场情绪产生积极带动，部分核心城市新房销售数据有所改善，但多数城市市场热度持续性不足，土地市场低迷态势未改，仅优质地块保持一定热度。2023年1—9月，全国300城住宅用地成交22391万平米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693万平米，同比下降49.7%；成交楼面均价7673元/平米，同比下跌2.1%。而在先行一步放开“价高者得”的济南、成都，住宅用地成交面积同比均下降，降幅分别为19.9%、12.7%。
镜鉴咨询创始人张宏伟指出，合肥、济南和成都在这一轮地方“救市”政策当中已经取消了地价最高价的限制。而自然资源部建议取消地价上限后，预计其他城市尤其是一二线城市很快也会落地执行“价高者得”措施，同时，各地原有的竞配建、竞自持、“竞品质+摇号”等限制市场活跃度的土拍政策也会阶段性的退出市场。
取消土地最高价限制，被认为对土地市场情绪和房地产市场均将产生积极影响。
中指研究院市场研究总监陈文静分析指出，成熟区域地价限制取消之后，优质地块地价或有所上涨，进而带动房价出现上涨预期，对当前“稳房价”“稳预期”亦将产生积极带动；58安居客研究院院长张波也认为，“在房住不炒的基础上，更多让市场机制来主导未来房价的变化，房价的分化可能会在更多城市和区域得到更为明显体现”。
据公开资料，目前已有多个城市开始放松了项目售价限制，如四川雅安、福建邵武等地鼓励房企针对特定群体开展商品房团购，明确团购优惠价不计入商品房备案价格跌幅比例范围等。
就在10月16日，据“宿迁发布”消息，江苏宿迁市政府常务会议审议通过了《关于进一步优化中心城区房地产业发展的若干政策措施》印发实施。其中提出，实行商品房“优质优价”管理，开发企业可以根据项目及市场变化情况合理定价，切实发挥市场调节作用。
土拍市场有望全面回归市场后，包括限购、限售等在内的一系列限制性政策也在加速优化调整。
“预计一线城市或因区施策优化限购政策，同时通过降首付、降利率、降交易税费、调整普宅认定标准等方式支持住房消费；个别限购仍较严格的核心二线城市有望逐步解除限购政策，并降低购房首付比例；其余城市限制性政策或将全面取消。”陈文静认为，后续预计支持房企盘活存量资产、盘活闲置地块等政策均将持续优化，供需两端政策协同发力，将有助于市场加快企稳。
例如，10月16日，杭州放松了楼市调控政策，进一步放松限购政策，为市场注入更多购买力，同时在差别化信贷方面进行调整。
“总体上来看，这次政策调整体现了平稳、中性的风格。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，限购区域内的购房门槛降低是本次政策的核心亮点。不过，丁建刚也谨慎指出，房地产高增长的时代已经过去了，部分地区甚至出现了”逆城市化“的现象。“长远来看，要扭转当前市场的信心和预期，仅靠这一轮楼市政策的调整或许还远远不够。”
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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