普陀崛起三步大棋

中国的城市普遍面积太大，各区发展不均衡很正常，以至于经常出现地段鄙视链。

在上海，普陀就经常处于市区鄙视链的下游。

的确，看各方面数据，普陀在市内七区排名靠后。

GDP总量，普陀在市区垫底，郊区中也仅比崇明、金山好点。

人均GDP数据，普陀依旧市区倒数。

zf收入情况，普陀无论总量还是人均，还是市区垫底，甚至被郊区超过。

其他各方面资源不一一例举，普陀与徐汇、黄浦这样的强势区域差距很大。

不过环二很早之前就跟大家讲过，拿普陀跟其他6个市区相比，本身就不太公平。

01

黄浦、徐汇、静安、长宁本身就是上只角，一直都代表着十里洋场的富庶繁华。

虹口、杨浦大片区域都是租界起家，虹口有浓厚的文化传承，杨浦则奠定了坚实的工业基础。

建国后，虹口、杨浦一直是开发重点，60年代的规划方案中，虹口、杨浦几乎全境都是市区。

按照现在的环线来看，当时上海地倾东北。

西北部的普陀，开发区域只有苏州河沿线很小一片。

1988年上海交通图

上面这张地图上可以看出，1988年时虹口、杨浦几乎全境城市化，普陀只开发了曹杨新村、甘泉新村一带，其他大片区域还是农田。

当然这也不是因为上海不想开发普陀，而是普陀的大片土地都是嘉定、宝山合并过来。

50年代之前，普陀只有苏州河以南那一小片，大概就是长寿路板块。

现在所谓的桃浦、长征等等，当时还是江苏省。

60年代、70年代，大片土地都在嘉定县、宝山县手里，也没办法开发。

嘉定开发重点当然是嘉定县城，这些边角料关注不到。

1984年普陀合并了真如镇、长征乡以及桃浦部分区域，一次扩张10平方公里。

1992年，更是将桃浦、长征全部合并，一次增长24.23平方公里。

这些土地80年代后才划归普陀，要开发哪能那么快。

杨浦面积61平方公里，普陀面积55平方公里，看似差距不大。

你杨浦的土地，大部分原先就有工业基础、开发基础。

普陀的土地，原先都是农田，之前开发的只有长寿这片2.65平方公里。

这还怎么比？

近几十年上海天翻地覆，又加上内中外环的建设，普陀莫名其妙地理位置被拔高，竟然成了核心市区。

就好像一个基础很差的学生，莫名其妙进了华育中学，成绩肯定跟不上啊。

你得拿他跟普通学生对比。

如果拿普陀跟闵行、宝山比，是不是显得就没那么差了。

当然普陀地段提升有20多年了，也发生了重大变化。

就好像差生进了华育中学，通过老师的不懈努力、学习氛围的熏陶、同学的不断鼓励，成绩也可能进步。

02

宝山、嘉定、青浦纷纷撤县设区，上海版图进一步扩大，普陀的地段就进一步提升。

毕竟位置更靠近核心区。

所以普陀的科教文卫实力，近些年有了不少提升。普陀的房价，也比郊区贵得多。

地段的优势，也使得普陀导入了一些优质人口。

2023年，普陀居民收入虽然市区垫底，但是比郊区还是高一些。

就好像进了华育的差生，现在成绩刚好高不成低不就，比普通学生还是好一些。

当然大部分人都有上进心，普陀也不例外，也想进一步取得突破。

即使起点低，也想尽快跟上华育同学的脚步。

这种精神首先就值得鼓励。

那么我们就得先研究清楚，普陀与市六区相比，到底差在哪。

总结下来大致有三个。

第一，普陀产业上相对落后。

GDP、财政数据说明了一切，普陀居民收入比郊区高，更多靠的是外区就业。

比如静安区工作，住在普陀。

更不幸的是，宝山靠近普陀一侧产业也很薄弱，大华、大场、上大都没像样产业。

第二，普陀缺少顶级公共活动中心。

2035规划中最失落的区域就是普陀，没有一寸土地划入中央活动区。

其实现在想想也能理解，其他六个区域本来起点就高。

黄静徐长比不了，杨浦明显是沾了黄浦江的光，沿江划了一小片CAZ。

这样想想普陀也能释怀，但是缺少优质公共活动中心的问题确实存在。

内环内长寿路街道基本是住宅属性，真如2017年之前又很拉胯。

没有顶级公共活动中心，全市影响力就很弱，也影响了产业、人口导入。

第三，普陀缺少真正的豪宅区。

普陀地段最好的内环内，都是清一色普通住宅，虽然很贵，但是称不上豪宅。

长风片区环境好、定位高，始终还是比黄浦滨江、徐汇滨江等顶豪差一档。

有人讲豪宅区不重要，跟普通百姓没关系。

恰恰相反，豪宅区对一个区域的发展作用极大，可以直接拉高区域房价体系，提升区域宜居氛围。

03

要追上黄静徐长等强势区域，上面三个问题必须解决。

当然普陀自己早就意识到了。

普陀的最大优势是，至今仍有近10平方公里的土地可以开发，市区最多。

黄浦、徐汇还在大面积旧改，普陀桃浦成片的空地等着开发。

目前重点打造的区域是三个。

第一，核心区真如

经历过10几年烂尾后，真如重新起飞。信泰中心已经建成，LOVE大都会的盒马已经开业，中海寰宇城签了上海最大的山姆会员店，整个商场预计2023年开业。

高·尚领域280米地标已经完工，真如境商办综合体正在建设。

真如起飞后，普陀的商业实力、产业实力都有提升。

第二，产业区桃浦

桃浦核心区4.2平方公里土地已经收储，TOP综合体部分投入使用，中以创新园取得了初步进展，大批住宅项目正在建设。

如果桃浦规划全部落地，将给普陀提供大量工作岗位。

第三，宜居区苏州河

普陀境内苏州河岸线总长21公里，恰好是半程马拉松的长度，称为“半马苏河”，这是普陀最宝贵的资源。

之前苏州河开发情况一般，现在正在大力改进。

首先就是贯通了滨江步道，让全市居民都可以共享苏州河美景。

同时，提升了文化属性。

改造升级顾正红纪念馆、沪西工人半日学校史料陈列馆、苏州河工业文明展示馆等一批场馆，提升了苏州河的文化价值。

通过真如的大力开发，解决普陀缺少顶级公共活动中心的问题。

真如有望成为北上海另一个商业地标，向静安大宁、杨浦五角场看齐。

通过桃浦、真如的产业导入，解决普陀产业不足的问题。

目前引入的核心企业有360华东大安全总部、京东上海中心、哪吒汽车等等。

产业多了，zf收入高了，区域开发才推得动，开发需要钱的嘛。

通过苏州河宜居属性提升，解决普陀缺少豪宅区的问题。

虽然这里已经无法打造新的豪宅，区域宜居了，也是提升区域吸引力的一种方式。

只能说部分解决吧。

普陀这些大刀阔斧的开发动作，你更看好哪一个？

以上为正文

编辑∣环线咨询