楼市限价政策调整优化 势在必行

楼市半月谈 本报记者 夏金彪

刚刚过去的“超级黄金周”，楼市整体呈现回温态势，但各地表现分化，仍处于缓慢复苏期。目前，各地开发商借助“超级黄金周”的热度，推出折扣、特价房源等优惠活动，冲刺四季度业绩。

近日，武汉新港临江汇项目在国庆期间采取了打折的方式促销，由于降价幅度较大，引发前期购房业主抵制。随后，该项目发布声明称将自行歇业一周，并全面叫停本次促销活动，活动期间成交客户，将退回款项。

事实上，国庆假期因大幅降价停止销售的楼盘，不止武汉的开发商。此前，惠州的保利阳光城项目打5折清盘，也遭业主反对。当地住建局认为，开发商存在未按照规定公示备案价格和销售价格等问题，要求开发商停业整改。

目前，我国对新建商品房的销售价格实施备案制。开发商在申报新建商品住宅预售许可前，须到各地的价格主管部门进行价格备案，由价格主管部门对申报价格进行指导。

在房地产过热时期，各地为了遏制房价的上涨，在限购、限贷等政策基础上，增加了严格的限价政策，许多地方对新建商品住宅价格的变动规定备案价，通过发布限制房价涨幅的“限涨令”，防止新建商品住宅价格的大幅度上涨。

随着房地产市场供求关系发生重大变化，楼市进入下行期。为防范楼盘降价可能引发“踩踏”，造成楼市扰动，加剧银行坏账风险，各地新房销售价格的备案制转为“限跌”。

据了解，全国首个发布限制房价跌幅的“限跌令”的城市是湖南省岳阳市。2021年8月，岳阳市住建局明确要求，新建商品房的价格在备案之后，实际的成交价格不得低于备案价的85%。据诸葛数据研究中心不完全统计，2021年以来，有包括岳阳、江阴、沈阳、唐山、昆明、株洲、张家口等超20城出台过“限跌令”。

应该说，各地出台的无论是“限涨令”还是“限跌令”，其初衷都是为了保持楼市平稳健康发展。

目前，为了应对楼市低迷，促进开发商降价换市场，多地政府已采取灵活性措施，通过放宽商品房备案价下浮幅度、对新市民和人才等群体实行价格优惠、对滞销和团购等项目调整价格下限，给“限跌令”松绑。

业内认为，虽然地方政府开始给限价政策松绑，但全面取消限价政策还不现实。因为在中国传统的“买涨不买跌”的心态下，取消“限跌令”可能令市场信心再次遇挫，短期内的销售好转可能带来较长期的信心低迷。

市场预计，“限跌令”调整优化势在必行。不过，鉴于各地楼市分化的状况和全面取消“限跌令”可能带来的不利影响，短期内，地方政府还不会取消限价政策，各地会适度调整优化限价政策，让开发商有更大的自主定价权，允许开发商降价换市场，这将一定程度上促进购房需求的释放，有利于开发商销售回笼资金，促进楼市平稳健康发展。