上海地产市场大宗交易火热！最高26万一晚的宝格丽酒店摆上货架，险资抄底王健林核心资产

本文来源：时代财经 作者：钟黛

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上海地产市场的大宗交易市场风起云涌，继陆家嘴顶豪公寓中粮海景壹号易主后，上海宝格丽酒店也被摆上货架。

近日，华侨城公告称，计划公开挂牌出售上海苏河湾项目酒店系列资产，交易价格不低于24.3亿元。

上述资产指向了全球第六家、中国第二家宝格丽酒店。其共分为6个价格档位，以10月13日预订价格为例，官网报价最低为5200元/晚，最高为259488元/晚；携程网报价为最低6064元/晚，最高为182631元/晚。最高档位的宝格丽套房，面积达393平方米，可360度俯瞰江景及上海天际线景观。

不止于此，2023年以来，多个知名开发商在沪出售优质资产。据仲量联行监测，2023年第三季度，上海投资市场共录得28宗成交，成交总金额达144亿元，较上一季度环比增长38.9%，与去年同比增长6.1%。

买家则呈现多元化趋势。据仲量联行监测，除传统保险、金融机构外，一些地方政府和私人买家正积极进入市场，中东财团纷纷在中国设立办公室。第三季度投资型买家占比64%。

华侨城出售宝格丽公寓及酒店

上海静安，苏河湾畔，宝格丽大楼坐落于此。

公开资料显示，宝格丽大楼于2016年建成，大楼总高48层，其中5-39层为公寓，41-46层为酒店。项目区位优越，距离仅外滩1公里，距离南京东路500米，距离人民广场1公里。

持有近5年后，华侨城亚洲决定将这一“压箱底”的核心资产出售回血。

根据10月11日的公告，华侨城亚洲拟出售该项目的酒店房产主体及其他建筑，总建筑面积合计约3.52万平方米。

或源于疫情的因素，拟售资产近两年陷入亏损，不过2023年上半年亏损有收窄的趋势。公告显示，该拟售资产的2021年、2022年及今年上半年，拟售资产的收入分别为2.49亿元、1.40亿元和1.19亿元，税后亏损分别为1076.8万元、5225.1万元和690万元。

公告显示，拟售资产的未经审核账面净值约为20.1亿元，而华侨城亚洲的挂牌底价为24.3亿元。如果以底价成交，华侨城亚洲预计，所得款项净额约为20.7亿元，产生收益约5700万元。董事会拟将所得款项净额用于偿还贷款及借款，及╱或用于一般营运资金。

此前，华侨城亚洲已经将宝格丽大楼的自持公寓资产摆上货架。

2023年4月，华侨城亚洲公告，出售上海首驰51%的股权予上海盛芬徕企业咨询合伙企业。A股“游戏王”世纪华通间接持有后者99.5%的股权。

标的公司的物业包括133套公寓及相应土地使用权，公寓的建筑面积为2.49万平方米。

2020年、2021年以及2022年前八个月，标的公司分别实现收入9345.5万元、9812.8万元、6762.3万元，税后亏损5071.9万元、5235.1万元以及3695.3万元。

华侨城亚洲为该笔股权交易设定的底价为5.85亿元，最终成交价为6.12亿元。

即使按底价成交，华侨城亚洲预计，所得款项净额约为5.51亿元，产生收益约4.26亿元。所得款项净额同样用于偿还本集团贷款及借款，及╱或作为一般营运资金。

华侨城亚洲公告称，还打算出售标的公司剩余的49%股权。

对于华侨城亚洲而言、出售核心资产，可回笼超25亿元资金，缓解现金流压力，并取得一定收益。对于买家来说，上海宝格丽酒店及公寓堪称“奖杯资产”，此时抄底，后期随着酒店消费复苏，或将取得不错的运营收益。

截止2023年6月末，华侨城亚洲的总有息负债为90.21亿元，其中一年内到期的银行及其他贷款为65.77亿元，较去年年底增加近40亿元。而公司期末所持的货币资金为25.6亿元。

上海地产市场大宗交易火热

在日前的三季度媒体交流会上，仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部副总裁魏骏亚观察分析称，当下酒店投资市场供需两旺。

一方面，三条红线政策持续推动酒店出售热潮。开发商希望通过剥离非核心资产以缓解资金压力，并改善资产负债表。另一方面，高净值投资人也希望寻求优质、高性价比资产。

而促成双方达成的交易包括：买卖双方的价格预期回归理性；随着出行限制的解除，境内及入境休闲旅游和商务旅行的需求大幅回升，国内门户城市及度假城市酒店市场的前景和恢复力将重燃投资人的信心，带动投资人视时机入市交易。

当下，上海地产市场的大宗交易资产类别呈现多样化趋势，多个开发商在沪出售优质资产。

9月27日，大悦城公告，上海鹏利置业发展有限公司100%股权以41.42亿元成交，买方为上海邕鹏实业有限公司。此前的公告显示，标的公司的核心资产为中粮海景壹号5号楼、6号楼和7号楼，位于上海市浦东陆家嘴核心地段，房屋类型为公寓。其净资产评估值为41.42亿元。

此外，10月7日，上海万达广场置业有限公司的股权关系发生变更。大连万达商业管理集团股份有限公司退出100%股权，上海家昇管理咨询合伙企业及芜湖浦煜股权投资合伙企业接盘。

上海家昇管理咨询合伙企业由大家投资控股有限责任公司持股90.91%，大家人寿保险股份有限公司间接持股。5月，大家保险已从大连万达商管手中接过了上海松江万达广场。

资料显示，上海万达广场置业旗下资产为周浦万达广场，于2009年9月开业，是继上海五角场万达广场之后，万达集团在上海营运的第二个城市综合体项目。

项目总投资超过25亿元，总建筑面积达32万平方米，其中商业面积达15万平方米。此外，项目共有六栋高层，一期三栋27层公寓式酒店，二期三栋办公楼。

上海周浦万达广场一直是万达商管的现金奶牛，从第三方数据来看，2019年、2020年，该项目分别实现销售额24.3亿元及21亿元，位列万达广场销售额的前10位。

据仲量联行监测，三季度，上海零售物业共收录4宗成交，成交金额占比达28%。酒店共收录两宗成交，成交金额占比12%。办公、工业、长租公寓及产业园区的成交金额占比分别为19%、17%、14%及9%。

“上海仍为中国最具吸引力的房地产投资目的地。第四季度投资市场有望延续回暖，表现更加强劲。”仲量联行华东区投资及资本市场部总监孙翎总结道。