大城市城中村改造,不是房价上涨的迷药

现在的楼市,大家都期待着有更加重磅的政策出台,亦或者是希望能变成房价的上涨,因为太多人被套牢了。像10月12号住建部公布的超大特大城市城中村改造的消息,又开始让很多人蠢蠢欲动了,甚至很多人说回等同于上一轮的棚改货币化,看到这里,只能说这些人想象力太丰富了,黑的可以想的白的,希望房价大涨的心也是日月可鉴。

大城市城中村改造,不是房价上涨的迷药

但是明眼人都看到出来,这次的通知的城中村改造和之前的货币化棚改还是非常不一样的,首次,之前棚改的话是全盘大拆大建,上至一线,下至十八线,都可以给你棚改。但是这次的城中村改造则是整改为主、拆建为辅,而这次的城中村改造主要还是面向23个大城市,按人口来分,常住人口1000万以上的城市为超大城市,有北上广深、成渝、天津、武汉8个城市,500-1000万为特大城市,有西安、南京、郑州、杭州等15个城市,所以这个政策还是给到少部分的金字塔顶尖的城市,这也说明了人口的重要性,有人的地方才会有更多的福利和利好。

大城市城中村改造,不是房价上涨的迷药

第二,上一轮的棚改确实造成了房价的普涨,但是那次重点还是因为货币化的改造,央妈通过定向放水给国开行,然后国开行再给到各个地方,地方把这些钱直接发给了拆迁户,拆迁户房子没了,票子一夜之间多了几十万上百万,然后就疯狂的去买入开发商建的新房,造成了一种抢房的局面,然后地方又不断拿地地来拍卖,面粉也随之水涨船高,而且当时杠杆率还没到现在的61.9%,老百姓都有加杠杆的潜力和能力,预期也都在,大家会觉得买完房会涨价,比手里拿着现金贬值要好太多了,所以当时才会有买房是最好的创业,卖房是败家的行为这一说法,有钱有人有需求,房价不涨才是奇怪的事情。

而这次说的城中村改造肯定不会全盘拆除,一方面很多城市没有那个资金实力,现在各地自己土拍没有房企愿意拿地或者高溢价出手了,加上之前的城投债还欠着很多,土地财政收入的大幅度下滑,编外人员的清退,经营权的打包出售等,如果还想着靠地方出资的话是非常困难的,那央妈也大概率不敢轻易贷款了,因为隐性的债务都还没理清楚,再往里面投钱的话,那地方肯定要优先解决自己人的工资和生存问题了,至于改造的话,那是排在后面的事情。而且,通知也没说到要去货币化的改造,所以即使是拆掉某些房子也大概率还是给房票,整体的需求创造的也有限,城中村是原住民的资产,很多都是一栋对应一个业主,甚至几栋对应一个业主,影响的面也是更小的。

现在各地都在想办法卖新房,但是苦于没有接盘侠,那就把这波城中村的村民拆掉后去做接盘侠,进一步的消化新房库存会更加可能一些,当然,大部分的城中村也不会拆掉,而会进行外墙面翻新、安装电梯、增加公共配套设施之类,一个是拉动房地产上下游产业链的消费,同时也会拉动投资,推动经济发展,增加就业。

但是这些村民如果有房票的话,肯定也是希望变成现金的,如果房票可以转让的话,后续必然会有大量的城中村拆迁户把房票拿出去打折转让,后面的中介可能会增加一项业务了,房票交易,7折、8折转让都是非常可能的,就像开发商降价打5折卖房一样,只不过是换了一种呈现方式而已,但是这依然还是很难扭转房价下行的趋势,村民也不是傻的,不会老老实实的接盘,会想办法持有更好的资产,毕竟,安置房的各种配套和价值都会打折扣,如果能出租的话还好,租不出去的那种后面必然会成为收房地产税的对象之一,卖不出去也成为常态。

拿去年来说,咱们还是依靠三驾马车在拉动经济,出口方面,全球经济复苏的不确定性还一直在,看看现在打架的国家还在增加就懂了;消费层面,今年各种消费券、降低税费的文件已经看了N次了,就是希望大家把钱取出来去买买买,可惜的是,大家转头都去买黄金了,去买拼多多9.9包邮了,消费增长也缓慢了;投资层面,今年各地的大基建还在加速上马,而城中村改造就是大基建的项目之一。

当然,还有未来将高铁出口到海外,帮助别的国家搞基建,咱们的高速修的差不多了,高铁里程也是世界第一,但是如何盈利已经是摆在面前很重要的课题了,火车票、地铁票的涨价在未来可能会变得频繁了,不然,在房地产没有大的上升背景下,这些财政支出各地如何覆盖,会是个很头疼的问题,因为公交车司机罢工和停运才只是刚刚开始而已。

大城市城中村改造,不是房价上涨的迷药

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上一篇 2023-10-15
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