大城市城中村改造，不是房价上涨的迷药

现在的楼市，大家都期待着有更加重磅的政策出台，亦或者是希望能变成房价的上涨，因为太多人被套牢了。像10月12号住建部公布的超大特大城市城中村改造的消息，又开始让很多人蠢蠢欲动了，甚至很多人说回等同于上一轮的棚改货币化，看到这里，只能说这些人想象力太丰富了，黑的可以想的白的，希望房价大涨的心也是日月可鉴。

但是明眼人都看到出来，这次的通知的城中村改造和之前的货币化棚改还是非常不一样的，首次，之前棚改的话是全盘大拆大建，上至一线，下至十八线，都可以给你棚改。但是这次的城中村改造则是整改为主、拆建为辅，而这次的城中村改造主要还是面向23个大城市，按人口来分，常住人口1000万以上的城市为超大城市，有北上广深、成渝、天津、武汉8个城市，500-1000万为特大城市，有西安、南京、郑州、杭州等15个城市，所以这个政策还是给到少部分的金字塔顶尖的城市，这也说明了人口的重要性，有人的地方才会有更多的福利和利好。

第二，上一轮的棚改确实造成了房价的普涨，但是那次重点还是因为货币化的改造，央妈通过定向放水给国开行，然后国开行再给到各个地方，地方把这些钱直接发给了拆迁户，拆迁户房子没了，票子一夜之间多了几十万上百万，然后就疯狂的去买入开发商建的新房，造成了一种抢房的局面，然后地方又不断拿地地来拍卖，面粉也随之水涨船高，而且当时杠杆率还没到现在的61.9%，老百姓都有加杠杆的潜力和能力，预期也都在，大家会觉得买完房会涨价，比手里拿着现金贬值要好太多了，所以当时才会有买房是最好的创业，卖房是败家的行为这一说法，有钱有人有需求，房价不涨才是奇怪的事情。

而这次说的城中村改造肯定不会全盘拆除，一方面很多城市没有那个资金实力，现在各地自己土拍没有房企愿意拿地或者高溢价出手了，加上之前的城投债还欠着很多，土地财政收入的大幅度下滑，编外人员的清退，经营权的打包出售等，如果还想着靠地方出资的话是非常困难的，那央妈也大概率不敢轻易贷款了，因为隐性的债务都还没理清楚，再往里面投钱的话，那地方肯定要优先解决自己人的工资和生存问题了，至于改造的话，那是排在后面的事情。而且，通知也没说到要去货币化的改造，所以即使是拆掉某些房子也大概率还是给房票，整体的需求创造的也有限，城中村是原住民的资产，很多都是一栋对应一个业主，甚至几栋对应一个业主，影响的面也是更小的。

现在各地都在想办法卖新房，但是苦于没有接盘侠，那就把这波城中村的村民拆掉后去做接盘侠，进一步的消化新房库存会更加可能一些，当然，大部分的城中村也不会拆掉，而会进行外墙面翻新、安装电梯、增加公共配套设施之类，一个是拉动房地产上下游产业链的消费，同时也会拉动投资，推动经济发展，增加就业。

但是这些村民如果有房票的话，肯定也是希望变成现金的，如果房票可以转让的话，后续必然会有大量的城中村拆迁户把房票拿出去打折转让，后面的中介可能会增加一项业务了，房票交易，7折、8折转让都是非常可能的，就像开发商降价打5折卖房一样，只不过是换了一种呈现方式而已，但是这依然还是很难扭转房价下行的趋势，村民也不是傻的，不会老老实实的接盘，会想办法持有更好的资产，毕竟，安置房的各种配套和价值都会打折扣，如果能出租的话还好，租不出去的那种后面必然会成为收房地产税的对象之一，卖不出去也成为常态。

拿去年来说，咱们还是依靠三驾马车在拉动经济，出口方面，全球经济复苏的不确定性还一直在，看看现在打架的国家还在增加就懂了；消费层面，今年各种消费券、降低税费的文件已经看了N次了，就是希望大家把钱取出来去买买买，可惜的是，大家转头都去买黄金了，去买拼多多9.9包邮了，消费增长也缓慢了；投资层面，今年各地的大基建还在加速上马，而城中村改造就是大基建的项目之一。

当然，还有未来将高铁出口到海外，帮助别的国家搞基建，咱们的高速修的差不多了，高铁里程也是世界第一，但是如何盈利已经是摆在面前很重要的课题了，火车票、地铁票的涨价在未来可能会变得频繁了，不然，在房地产没有大的上升背景下，这些财政支出各地如何覆盖，会是个很头疼的问题，因为公交车司机罢工和停运才只是刚刚开始而已。