打通“投融管退”的服务闭环？建行保租房公募REITs脚步渐近 业内还有这些期待

21世纪经济报道记者 唐婧 北京报道

10月13日晚间，建设银行发布《关于基础设施公募 REITs 申报发行事宜的公告》，该行附属公司建信住房服务有限责任公司作为原始权益人，以其在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募 REITs，该项目近日已获国家发改委正式受理。

公告还披露，三个保租房项目来源于建信住房、建信住房租赁基金以市场化方式盘活的存量资产。建信住房、建信住房租赁基金收购非居住存量房屋改造为保租房，通过专业化运营实现提质增效。

建设银行表示，此次公募REITs发行是银行实施住房租赁战略系列举措中的重要一环，有助于打造具有建行特色的住房租赁资产管理平台，实现金融资源与社会资本的良性循环，进一步完善集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs发行为一体的全方位住房金融服务体系。

上述公告提示，为保障本项目有序推进，该行建立项目协调和决策机制，引入具有专业能力和丰富经验的专业机构，确保本项目依法合规开展。本项目尚需有关监管机构审批，存在一定的不确定性，敬请投资者关注。

“投、融、管、退”的关键一环

据悉，建设银行从2017年开始深耕住房租赁领域，并将其确立为“三大战略”之一。该行致力于打造间接融资与直接融资并重的住房租赁金融服务新体系，形成集股权投资、融资支持、管理运营、REITs上市为一体的“投、融、管、退”服务闭环。

具体打法来看，股权投资环节，经有关部门批准试点设立建信住房租赁基金，用于收购房企自持住宅、商办物业、低成本租赁用地项目等存量资产并改造为租赁住房；融资支持环节，针对住房租赁行业融资需求特点，建立起支持多主体、覆盖全周期、风险可控的贷款体系；管理运营环节，依托市场端、政务端服务支撑，提升客户触达和金融服务能力；上市退出环节，积极参与保障性租赁住房公募REITs试点工作。

记者留意到，建信住房目前主要在管理运营环节发挥作用。截至6月末，市场端，建信住房“CCB建融家园”平台个人用户超4,700万户，管理房源16.5万间，开业运营“CCB建融家园”长租社区272个；政务端，支持住建部门打造保障性租赁住房APP、公租房公众端APP，分别推广至234个、158个城市。截至6 月末，建信住房资产总额 137.28 亿元，净资产 8.68 亿元；上半年净利润 0.45 亿元。

图片来源：CCB建融家园App

该行还在半年报中披露了住房租赁战略在股权投资环节和融资支持环节所取得的进展。截至6月末，建信住房租赁基金签约收购项目20个，总资产规模87.54亿元，基金累计出资48.88亿元。项目位于北京、上海、成都、杭州等地，可向市场提供长租公寓约1.45万套。与万科集团及北京、重庆、天津、珠海、广州、佛山、深圳等多地主体共同投资设立子基金8支，总规模295亿元，基金认缴规模197.52亿元。另外，截至6月末，建设银行公司类住房租赁贷款余额3,064.95亿元，支持住房租赁企业超1,600家、保障性租赁住房项目超600个。

在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上，建设银行董事长田国立曾表示，在“投贷管退”的循环当中，住房租赁基金和REITs首尾相顾、相辅相成。住房租赁基金的设立，在长租房投资收购端增添了强有力的工具，将大大加速为REITs孵化培育合格资产的进程，而REITs的发行作为打通存量资产盘活和投融资循环通道的关键一步，使长租房资产端的投融资链条形成了完整的“圆”。

而在中国发展高层论坛2023年年会上，田国立指出，地产转型和租赁市场发展非常需要长期的资本金融。需要大力发展资本市场，特别是以REITs为代表的不动产股权投资产品，通过所有权、经营权和使用权的分离，让专业的人盘活不动产，经营好不动产，也为社会提供相对的中等风险和稳步回报的金融产品，避免大众炒房，促进建立金融与房地产良性循环集群。田国立认为，REITs将成为当前扩内需、促转型，推动经济高质量的发展的重要抓手。

保租房公募REITs存在“三个单一”

Wind数据显示，目前市场上存续的公募REITs产品共有28只，按照底层资产类别可分为仓储物流、生态环保、园区基础设施、交通基础设施、能源基础设施和保障性租赁住房等，其中保租房公募REITS有四只，分别为红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然评论称，距离首批保租房公募REITs上市已满一年，然而，单一城市、单一筹集渠道和单一运营主体这“三个单一”的问题也随之成为市场关注的焦点。在她看来，“三个单一”不仅限制了REITs的发展潜力，也削弱了保租房公募REITs在风险分散和资产多样化方面的能力，市场亟待寻求可持续、稳健的发展模式。

赵然介绍，目前市面上的4支保租房公募REITs的底层资产全部来源于单一城市。这种集中式的布局使得REITs的收益和风险高度依赖于特定城市的宏观经济和市场供需。城市经济的波动和不确定性成为影响这些REITs表现的重要因素。

同时，华润有巢REIT、北京保障房中心REIT、厦门安居REIT和深圳安居REIT均依赖于特定的筹集渠道。新建类项目和公租房转保租房项目成为这些REITs的主要底层资产来源，限制了其资产和投资多样性。

此外，每支REIT虽拥有2-4个物业项目，但都由单一运营商管理。在住房租赁行业刚刚起步的阶段，这种模式可能带来运营策略、管理效能和风险控制能力的瓶颈。

赵然对21世纪经济报道记者表示，通过多元化城市布局、灵活多样的资产筹集渠道和引入多个运营主体，有望实现REITs的风险分散、运营优化和资产多样化，从而推动保租房公募REITs市场的健康、稳健发展。也符合市场、政策制定者和投资者期待看到保租房公募REITs突破“三个单一”束缚，实现更广泛、多元和灵活的发展。期待建行保租房公募REITs为解决“三个单一”问题提供新的方向。