启德楼宇资料图
政府力谷夜经济,推出“香港夜缤纷”计划的同时,楼价及地价双双下跌,尤其启德一幅住宅用地每平方呎中标价,回落至区内近10年最低水平,有分析指, 地价反映楼市现状,并相信短期仍有下调压力,不排除更多早年投下的发展商需劈价卖楼。
卖地成绩向下 香港经济也转弱
9月14日,启德2A区地皮截标,由信和置业牵头的财团以53.5亿元中标,每方呎楼面地价仅5,392元,创2014年2月以来启德地价的新低,亦是启德住宅地历来的第三低价。
去年12月,长实投得一幅同样位于启德2A区的地皮,当时楼面呎价为6,138元,已经创出低价,但如今的地皮比长实地还要再低12.2%,可见地价还有向下调整的压力。
记者翻查过去启德区地皮成交记录,政府初期先推位于前北面停机坪一带的住宅地皮,首幅住宅官地可追溯至2013年6月份,当时第1H区1号地皮及2号地皮,由中国海外分别各以22.7亿元夺得,每呎地价5,428元及4,913元,即为已入伙的启德1号I丶II,亦是本港唯一一个港人港地项目。
及至2014年,启德有4幅地皮成功批出,包括第1I区的1号丶2号及3号地皮,先后以29.1亿丶29.3亿及39.2亿元批出予建灏集团丶嘉华灏集团丶嘉华国际及保利置业,每呎地价6,500元丶5,330元及6,530元。同年又卖出启德第1H区3号地皮,由会德丰以25.2亿元投得。
及后两年多,启德区一直未有住宅地皮推出,直至2016年底,海航在两个月内以高价夺得第1K区3号地及1H区3号地,当时作价88.3亿及54.1亿元,每呎地价一下子升至1.35万及1.36万元。在中资“加持”下,两年间启德区住宅地皮的呎价大幅倍升。
海航在2017年1月及3月再夺得第1L区1号及2号地皮,呎价约1.3万至1.35万元。惟经过一轮高价抢地后,该4幅用地其后全易手予本地开发商。
而在2018年11月起至2021年2月份,政府开始推出启德跑道区的地皮,政府先后推出共10幅,位于第4A丶4B丶4C及E区的跑道区住宅地皮,每呎楼面 地价介乎11,842至19,636元,其中夺标财团不乏由3至5间发展商合组的超级财团。
财团是执平货好手
再看看投得今次平地的财团组合,业界估计,这个由信置伙拍鹰君丶华人置业和ac中国海外合作的财团,整个项目总投资额大约120亿元,计及建筑成本及财务开支,每呎成本价约12,000元,日后完工的住宅,呎价若能卖得15,000元,已有合理利润。
这个财团组合都不是手上持有大量高价地丶或负债很高的财团,其中鹰君及信置都有故事。
鹰君是竞投住宅地的稀客,可以说是不便宜不投。2008年发生金融海啸后,香港地产不景,至2014年,政府开卖白石角地皮,鹰君就以低于市场预期下限价的17%价格投得,成交价24.1亿元,平均楼面呎价3300元,创了新界东地皮自2007年以来的低价,可见鹰君是“执平地”的老手。
至于牵头财团信置,则有另一个故事。信置过去亦曾有买贵地的经验,最经典的是小西湾蓝湾半岛地皮。于1997年金融风暴前,信和以“惊天价”118亿元投得,呎价超过4,000元,在当时属超级高价。随后爆发金融风暴,结果发展商需要引进新股东,分担财务负担。
不过有信置老臣子跟记者说,当年他们是来自新加坡的过江龙,在卖地场上经常受到本地财团抵制。每当看见他们投地,本地地产商便经常联手叫价竞争,所以他们的困局,是不出高价根本买不到地。然而如今俱往矣,信置已成为本地主要发展商之一。启德地皮再创低价,而且发展商并非单独入标,而是组合4个财团共同入标,可见市场对投地态度非常保守,很多本身负债高或过去买了贵地的财团,根本就不愿意出手,愿意出手的财团亦不想独力承担。
由此可见,在利息高企的情况下,人人都非常“谦手”。住宅的面粉价下跌,而且似未见底,未来的压力便会推向面包价,住宅楼价还有下调的压力。
王震宇:招标结果反映市场实况
Bricks & Mortar Management创始人王震宇说:“见到地价很明显低到一个吸引的水平,可能发展商都计到数,楼价未来就算下跌,都有足够安全系数,毋须蚀本,这个是最重要,否则没有人会出来买地。”
王震宇又指,在高息环境下,早年高价投地的发展商,由于囤积项目的成本亦有所上升,有机会宁愿劈价,甚至蚀让卖楼。“从投资角度去看,假设未来住宅租金升20%,若要有3厘或以上较合理的收租回报,楼价最少要跌30%。”
此外,本港银行陆续上调新造H按封顶息,加幅达0.5厘,是今轮按揭利率升息周期中,幅度最大的一次。
张翘楚:若息口再上升地价会继续下挫
泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚就表示,每呎楼面地价5,392元属预期之内,并创过10年新低,认为此水准对发展商来说是“进可攻丶退可守”,风险可控,预计项目未来每呎可卖1.7万至1.8万元,又指市区地皮对发展商仍有吸引力。
他又表示,启德地价已经跌至很低水平,相信未来不会再下一次。他指,若果区内地价要再跌,估计将与息口上升,以及二手楼价继续下挫有关。
梁沛泓:对市场的影响属中性
华坊咨询评估资深董事梁沛泓表示,今次的中标价其实仍属于低水,呎价较上次低,对市场的影响中性。“早前预测该地皮每呎楼面地价约4,600元至4,800元,较今次中标呎价平,是因为是次地皮推出的时间及地点皆较去年底长实中标时差,加去年长实中标 价亦较当时市场预期低,故综合上述因素,成功吸引不少大型发展商加入争夺。”
张竞达:希望政府撤辣
至于中原测量师行张竞达则认为,是次地皮成交贴近市场预期,惟仍创下区内地皮10年新低。不过该地顺利批出,未受荃湾油柑头首置地流标影响,反映发展商仍积极争夺市区。但由于该地条款较多,需兴建地下街设施及多项社福设施,故发展需时,令发展商出价保守。
张竞达又预料该地可发展成中小型住宅单位,若工程落成后,计算建筑成本及合理利润,每呎实用售价为15,000元。
他强调,地价低对市民不一定是坏事,发展商平买平卖,其实是不少人入市圆业主梦的黄金机会。但是长期低价卖出珍罕的地皮,亦一定影响政府收入,自然亦影响民生。“住宅物业非商品,而是生活必需,对比波动大的股债汇,更是很多人理想的长线安全投资,若放任楼价直插到底,将令不少为置业而节衣缩食的市民损失惨重,衍生众多社会问题,物业买卖牵涉的不止地产建筑界,而是民生及社会,若楼市急速下滑将对社会及经济造成冲击,未来负资产个案势急升,蚀让个案续增,并严重影响卖地收入,冀政府正视撤辣为楼市松绑。希望10月公布的《施政报告》会有相应的措施,为楼市止血,否则势必影响香港的疫后复苏速度。”
本文内容由互联网用户自发贡献,该文观点仅代表作者本人。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容,请发送邮件至 3587015498@qq.com 举报,一经查实,本站将立刻删除。本文链接:https://www.xmnhj.com/h/266854.html