大湾区城市更新的“大塱样本”

中国小康网独家专稿

文 | 《小康》·中国小康网记者 麦婉华

广州市黄埔区萝岗街道萝岗社区大塱村旧村改造项目跑出了旧改“加速度”。旧改实施“政府储备用地-集体留用地-旧村改造”联动改造开发，构建节约集约用地的新典范；政、村、企创新成立了旧改铁军攻坚联动党支部，将拆迁一线作为锻炼党员干部的主战场。建成后，预计该片区集体收入将由原来约1千万/年直线提升至2亿元/年，增长近20倍。

　　作为国家发展大局中具有重要战略地位的区域之一，粤港澳大湾区经济活力强、开放程度高。2022年，粤港澳大湾区经济总量超13万亿元人民币，综合实力显著增强。目前，粤港澳大湾区正朝着建成国际一流湾区和世界级城市群的既定目标加速前进。

　　位于粤港澳大湾区“湾顶”位置的广州市黄埔区、广州开发区是广州市乃至粤港澳大湾区实体经济主战场、科技创新主引擎、改革开放主阵地、区域经济增长极。而随着区域高质量发展的需要，城市更新成为该区的重点任务之一。

　　近年来，黄埔区坚持“拆、治、兴”并举推进城中村改造，城市更新各项指标数据持续领跑全市。该区以城市更新增强城市功能，勃发超大城市规划建设治理新活力。其中，位于黄埔区萝岗街道萝岗社区的大塱村旧村改造项目正是特大城市城中村改造的创新样本。

　　8月8日，伴随着最后一块楼板的浇筑完成，大塱村旧村改造项目回迁房实现所有楼栋全面封顶。这是继今年3月该项目首期回迁房顺利交付后，项目完成的新里程碑。

　　萝岗街道党工委副书记、办事处主任洪森表示，大塱村旧村改造项目跑出了旧改“加速度”。从2019年6月底旧改项目正式获批到2023年8月项目回迁房实现所有楼栋全面封顶，总共不到5年的时间，是广州旧村改造中推动速度最快的项目之一。大塱村所在的科学城核心片区积极建设成为现代产业体系核心集聚地、宜居宜业幸福之城。随着城市的发展，作为城中村形态的大塱村在繁华中越来越不和谐，村民、政府的改造意愿越来越强。因此，大塱村必须旧改，而且要成功改、尽快改，真正让政府、社区、村民实现共赢。

2023 年 8 月 8 日，大塱村旧村改造项目回迁房实现所有楼栋全面封顶。

　　土地置换腾挪规整

　　构建集约用地新典范

　　大塱村坐落于广州市黄埔区政府附近，四周依山傍水，是人杰地灵的宝地。该村始建于南宋年间，由南雄珠玑巷迁徒而来，具有800多年的历史。历代大塱村素有“大塱好村场，燕子踏横樑”的美名之称，响誉纵横10多公里。

　　随着城市的发展，大塱村成为了典型的城中村。村内楼房普遍是“一线天”“手握手”的建筑形式，导致采光差、环境压抑。由于没有统一的规划，村内道路狭窄阴暗，导致消防安全、公共卫生、社会治安、灾害防控等方面都存在不少隐患。村民只能用低廉的租金吸引着租客，但仍有许多零散的集体物业无法有效利用。

　　地处黄埔政治文化中心、科学城片区核心区域的大塱村本应有巨大的优势和潜力，但因城中村的环境与形态而难以高质量发展。因此，旧改势在必行，时不我待。

　　萝岗社区党委书记钟鉴培介绍，2018年2月，大塱旧村改造项目正式纳入黄埔区城市更新计划；2018年5月，启动旧改工作；2019年1月，实现首拆；2019年6月，黄埔区政府批复了大塱村旧改实施方案，改造范围东至京港澳高速，西至新阳东路，北至开创大道，南至新桥路，面积约19公顷。2021年4月，大塱旧改项目累计完成房屋拆除692栋，总建筑面积27.04万平方米，比预定时间提前一个月实现旧村房屋拆迁全部清零。

　　“旧改的顺利推进离不开村民的支持，因此在项目还没开展时社区就先征求村民的想法，让村民意见得到充分的尊重。例如，旧改补偿方案是在项目开展之前拟定的，拟定期间先尽量把村民的意见都统一进去。那么当真正开始推进项目时，很多不同的意见都已经前期听取了，很多矛盾也都前置解决了。这正是我们大塱村旧改的创新做法之一。”钟鉴培说。

　　除此以外，大塱村旧改项目通过土地置换腾挪规整，实施“政府储备用地-集体留用地-旧村改造”联动改造开发，实现了零散土地归宗整备，构建节约集约用地的新典范。

　　萝岗街道综合行政执法办公室主任陈旭球介绍，大塱村片区城市更新项目总用地面积63公顷，包括旧村19.5公顷、集体留用地28.5公顷、政府储备用地15公顷。通过统一规划、置换腾挪、分期实施的方式，将集体留用地与政府储备用地通过土地腾挪置换规整，形成9.1公顷连片商业商务用地，区政府通过土地出让打造23万平方米区域创新中心；将整备后的18.1公顷集体留用地交区政府收储出让，建设51万平方米的宜居社区；将其余整备后的10.4公顷集体留用地由村自行开发，建设35万平方米集体物业并引进高端产业。

　　旧改铁军攻坚联动党支部

　　助力项目提速

　　旧改是城市更新的关键抓手，也是产业升级的必经之路。而党建引领“把舵定向”则能最大程度推动旧改提挡加速。2020年7月16日，黄埔在广州率先出台首个党建引领旧村拆迁铁军8条“硬”措施，强化党对旧村拆迁工作的全面领导，将资源力量自上而下，一贯到底。

　　同年7月29日，为有力推动大塱旧村改造，政、村、企创新成立了旧改铁军攻坚联动党支部，将拆迁一线作为锻炼党员干部的主战场，以党组织的全覆盖推动旧村拆迁攻坚真正落地。同时，把党性强、肯干事、能干事、敢干事、干成事的村干部推选到领导岗位上，让基层党组织战斗堡垒更加强劲有力。据悉，大塱旧改铁军攻坚联动党支部是黄埔旧改项目中第一个建立的临时党支部。

　　党支部建立“党员示范岗”、划分“党员责任区”、设立“党建宣传窗”，以“线路图”“进度表”形式建立起“挂图作战”工作机制，倒逼工程项目进度，做到“关键岗位有党员、困难面前有党员、突击攻坚有党员”，确保各项工作开展做到有条不紊、忙中有序。

　　旧改铁军担当，还必须要啃“硬骨头”。党支部党员们不厌其烦地多次深入到拆迁户家中，宣传土地、房屋及附属设施补偿标准，及时化解征地拆迁矛盾纠纷，营造“想拆迁、愿拆迁、盼拆迁”的良好氛围，为拆迁工作的顺利推进扫清“障碍”。

　　旧改工作千头万绪，面临的问题往往又与群众直接利益密切相关。其中，回迁安置房质量更是旧改中村民关心的头等大事。因此，利用科技手段展示旧改进度，成为大塱村旧改推进的“稳定器”。该项目引用“8K+5G”直播技术，通过现代智能数字手段，全天候透明化的监督旧改全过程。让村民不用亲自去到施工现场，就能云观看回迁安置房现场状况，切实感受房屋建设质量。

　　“8K+5G”是什么意思？简单来说8K是清晰度，5G是传输速度。村民只要有空打开手机，就能感受到8K的超高清画面质感和5G的快速传输速度，看到房子一天天慢慢长高，真实感受到搬新家的日子越来越近，如此“云监工”确实让人畅快。

　　倾力打造

　　“家门口”优质教育、文化配套

　　日前，大塱村旧村改造项目回迁房已实现所有楼栋全面封顶。村民也逐渐从“云监工”变成“真入住”。2022年11月，大塱村回迁房首期1-3号楼完成670余套房的摇珠分房工作，并于2023年3月顺利完成交楼工作，首批回迁村民喜迁新居。

　　记者来到大塱村回迁房首期的2号楼参观了已入住村民不同户型的新居。不同的村民按照家庭需要选择不同的户型，一般自住的大家庭以三房、四房为主，小家庭大多选择二房，而如果用于出租的房子村民会选择一房或单间。“我们入住已经大半年时间了，因为房子是精装修交付，我们大部分人只需要按照自己的喜好定制柜子、购买家具，然后即可拎包入住。”大塱村村民罗先生说。

　　大塱村回迁房建设方相关负责人介绍，大塱旧村改造项目共建设9栋回迁房，总建筑面积约24.5万平方米。而按照村民的居住与出租等不同需求，户型涵盖40～150平方米的一房至四房，全部精装修交付。

　　截止至2023年8月，回迁房二、三期4、5号楼外立面施工完成、装修墙地砖施工完成；6-9号楼外立面完成70%，装修墙地砖完成30%；园林绿化等其余工程都在紧锣密鼓地进行中。

　　村民“上楼”后，生活与过去发生了很多的变化。“首先租金上就相差很多，过去城中村的一房一厅的房子只能租到几百块，现在回迁房一房一厅可以租到3000元左右，经济效益变高了。而我们自己也住上了电梯房，环境改变了，我们自己的卫生习惯、生活习惯也跟着改变。大家都更讲究卫生，也更讲求生活质量了。”大塱村村民、回迁房业主罗仲卿说。

　　除了生活的环境变得更优美外，大塱村旧改后的教育、医疗、文化等配套设施也更完善了。据悉，大塱旧改项目按照常住人口规划配置了优质教育、医疗、养老、文化、体育等合计4.81万平方米的市政和公建配套。这包括1所小学、1所幼儿园，建成后将分别移交广州开发区第二小学和人才集团第二幼儿园管理。还将配套卫生服务站、社区公共图书馆分馆、公交首末站、星光老人之家、文化健身场所等设施齐全……居民生活、出行所需都将得到满足。

　　大塱村村民罗小姐正因为听说旧改后的配套小学更方便了，就把小孩的户口迁回。“过去如果村里的小孩要读书，并没有专门配套的学校，只能派到2-3公里外的小学，每次接送都不方便。但现在配套的学校就在回迁房几百米的地方，接送方便多了。”

　　旧改也并没有让大塱村村民忘记自己的“根”。旧改迁建大塱罗氏宗祠，并以景观设计的方法，与周边环境和谐相融，优化区域生态环境和人文景观。

　　大塱村回迁房首期1-3 号楼已于 2023 年 3 月顺利完成交楼工作，首批回迁村民喜迁新居。图为大塱村回迁房首期 麦婉华 / 摄

　　产业结构升级、空间集约高效

　　实现多方共赢

　　村民得益、集体资产增值、政府收获、城市空间优化……这是旧改带来实打实的好处。而旧改过后，村集体如何可持续发展？“从城中村村民现在成为城市居民，人们要如何融入多元化的城市生活？过去很多人都是靠收租过生活，但后代要更好发展则必须贴合城市产业的发展路径，而不是还走过去城中村的老路。这些都是我们在旧改后要思考的问题。”钟鉴培说。

　　因此，规划好产业导入势在必行。大塱旧改后，将通过产业结构升级、空间集约高效、文化挖掘再造、民生服务提升，打造成为集高端居住、就业、购物、休闲等功能为一体的现代化综合城区。届时，大塱村片区高端商业占比20%，产业及公服配套占比31%，居住占比49%。

　　据悉，大塱片区规整村留用地10.4公顷，建成35万平方米集体物业，加上大塱旧村改造项目复建的集体物业，片区集体物业总量庞大。接下来，大塱片区建设新型产业载体空间，引入高端商业商务中心，与香雪总部经济区形成联动效应，打造先进的产业聚集区与区域自主创新中心，成为新的增长级。

　　目前，政府储备地块引进并建设宝能金融、多益网络等企业总部；集体留用地中的收储出让部分竣工了环境优美、配套优质的居住小区，自行开发部分引进并建设粤港澳大湾区国家技术创新中心、国家级人力资源产业园、京广文化新干线等科技创新产业载体。随着旧村改造的推进，环境提升、配套完善、产业集聚的片区正逐步成型，预计该片区集体收入将由原来约1千万/年直线提升至2亿元/年，增长近20倍。

　　百舸争流，奋楫争先。萝岗社区大塱村旧村改造项目致力打造“旧改样本”，聚力创造全民幸福，成为特大城市旧改“先行者”。通过不断探索、持续创新的最强动能，“新大塱”的画卷正徐徐展开，高质量发展之路未来可期。

　　本文刊登于《小康》2023年10月中旬刊

作者：麦婉华