老旧小区改造后，如何美得持续？李沧区探索“大物管”治理模式，提升小区精细化管理水平

老旧小区改造变美，居民感受实在便利

在位于李沧区李村商圈范围内的东山一路，眼下，这里的老旧小区改造已接近尾声。10月13日，记者来到此处探访时，相较以前，道路及两侧小区环境已大变样：道路新铺设了沥青，人行道和两侧居民楼下全部更换了地砖，路边随处可见新安装的垃圾分类回收箱，就连楼体外墙也重新进行了粉刷。在每一个楼与楼的空间，入口处都安装了车闸，新设置了停车线，让停车变得井然有序。

改造后即将启用的门禁

来到居民楼下，每个单元都新安装了防盗门，走进楼道里，斑驳的墙壁新粉刷了，台阶安装了防滑条，几名工人正在整理收纳杂乱的线缆……这些种种的变化，让过往的居民连连点赞。“住在这里几十年，终于变成我们希望看到的样子了！”带着小外孙遛弯回家的杨女士笑着说。

居民楼下停车秩序得到很大改善

记者了解到，东山一路片区的开放式楼院建于上世纪80年代到90年代，共有36栋居民楼、1900余户居民，这些楼座长期以来无物业管理，由所属的李村街道提供简易保洁物业管理，片区内闲置空间、场地少。因为处在李村商圈核心位置，这里约有30%的房屋处于出租状态，商户多、人流量大、卫生比较脏乱，管理起来难度大、成本高。

“停车是最头疼的问题，楼下那么点的小地方，各种车堵得满满的，有时候挪个车都得等个把小时，让人很无奈。”杨女士说，由于地处商圈，经常有来逛街、办事的人把车停在楼下，停车秩序十分混乱，久而久之，居民们为了有地方停车，不得不找来桌椅或者锥形帽摆在楼前。但是，这样挡住了外面的人，也挡住了自己人，难免会闹别扭。

今年3月份，借着城市更新和城市建设三年攻坚行动的东风，东山一路片区开启了老旧楼院改造，经过论证并听取了居民意见，施工方给这些老楼做了雨污分流工程，重新硬化了路面，粉刷了单元楼梯间，还在楼与楼之间加设了10多道门禁和拦车杆，既挡住了闲杂人员，也挡住了外来车辆。“这么一来，至少不乱了，大家还有地方停车，挺好！”家住12号楼的董先生感慨地说。

单元新加装的防盗门

除了居民满意外，沿东山一路两侧的商户也开始尝到了甜头。一家餐饮店老板告诉记者，随着交通条件和周边环境的改善，东山一路告别了以往“乱糟糟”的形象，整洁中还带有一点“怀旧”的意味，来这里逛街的人明显多了，到店里吃饭的人也多了，生意比以前好做了。

李村街道办事处副主任曲斌在现场介绍，东山一路片区的老旧小区改造工程已接近尾声，目前正在治理飞线和楼道内线缆，下一步会陆续启用门禁和车闸，“等11月份完工的时候，这里会比现在更整洁、更有秩序。”曲斌自信地说。

探索“大物管”治理模式，提升精细化管理水平

几十年的老旧小区换新颜，固然会受到居民的欢迎和满意，但改造完成后该如何维护改造成果，实现长效管理？

根据记者此前的探访，盘点比较成熟的老旧小区改造案例中，大多不外乎两种模式：一是对小区进行封闭，聘请物业进行管理；二是实行小区居民自治。可对于部分居民来说，一方面，陡然增加的物业费成本，并不容易接受；另一方面，限于老旧小区的硬件设施等因素，物业服务的质量也难以与新建小区相媲美，使得城市精细化管理水平的提升受限。

重新铺装的道路

那有没有另外一种“破立并举”的方式，既能守护改造后的老旧小区的“颜值”，又能增进小区精细化治理的“里子”？对此，李沧区李村街道探索的城市精细化管理新模式或许会是新答案，那就是创新推行“大物管”治理模式。

曲斌介绍，在“大物管”治理模式下，他们将链接大型物业服务企业，试点“以商养商、先尝后买”的运营模式。东山一路片区的环卫保洁、园林绿化、设施养护等市政业务和开放式楼院的物业服务，将统一授权给“大物管”运营商管理，既解决老旧小区治理难题，同时也减轻政府财政压力。

“大物管”服务管理模式投入运行后，物业将提供全天候安保、保洁、楼院维护服务，先期开展兜底式服务，逐步延伸至低偿性服务，引导居民建立有偿服务意识，通过支付低额费用，享受市场化、专业化物业管理服务，变散漫无序的开放式楼院为紧密凝聚、睦邻安居的小区共同体。

施工人员在现场商讨飞线整治

后期，在物业服务延续的同时，小区通过开放停车泊位管理、广告位投放、设施场地租赁等市场化运作场景，以场景换服务，逐步延伸到点对点物业咨询、公用设施维护、居民生活安全、停车泊位维护、养老助餐医养以及高定、特定服务等，实现“有配套的小区服务、有长效的管理机制、有特色的小区文化、有和谐的邻里关系”这六有目标。

“以这种新模式来自治，可以利用大物管服务来长久的保持小区的服务标准，形成长效机制，实现自我供血，并解决基层社区资金、管理、组织与居民需求等矛盾。”曲斌说。

数据显示，在李沧区李村街道，建成于2000年以前的开放式老旧楼院共有580多栋，约占李沧全区的一半。根据规划，李村街道这些老旧居民楼将在2025年底前全部完成改造。

而随着老旧小区改造工作的不断推进，对于老旧小区改造后精细化治理的探索，是提升城市精细化管理水平可感可知幸福体验的必选项，也是巩固维护城市更新和城市建设三年攻坚行动的必要打法