楼市长期红利，来得太迅猛了！

今年以来，超大特大城市的城中村改造工作作为重要的国家战略，一直在加速推进。

我们来捋一下其roadmap：

今年4月28日召开的中共中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。

在7月份，不到十天的时间里，三次对超大特大城市的城中村改造工作做出了重大部署，包括7月21日国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；7月24日中央政治局会议强调“积极推动城中村改造”；7月28日召开“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议”。

9月14日，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，为落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求，在北京市等43个城市开展低效用地再开发试点。

10月12日，住房城乡建设部发布消息称，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。

通过这紧锣密鼓的部署，我们能感受到一场改善居住条件和生态环境，促进产业转型升级，推动超大特大城市加快转变发展方式的大战已经拉开了序幕。

无论对于城市和个体来说，这场大战都有着改天换地的意义，尤其对于楼市和房企而言，更是迎来了获取长期红利的大好时机。

首先，城市能级成为衡量城市发展前景的重要指标，意味着资源和资金的高频注入。

这次城中村改造的指向很明确——超大特大城市。至于涉及哪些城市，不同的统计方法显示出不同的结果。

根据第七次全国人口普查数据，中国目前有7个超大城市和14个特大城市。

不过，按照城区人口常住人口500万这个指标来看，最近将苏州园区纳入了主城区统计范围的苏州，以及9月份刚刚官宣的石家庄，都跻身特大城市行列。

苏州成为特大城市，是和国家统计局几经协调的后果。那么，苏州为什么要力争成为特大城市？

只有成为超大和特大城市，才能享受城市人口聚集带来的规模效应，也才能聚合更多的创新因素，推动产业不断升级，使得公共服务配套更加有效率。此外，超大和特大城市的身份，还意味着是否有都市圈的建设资格，具备更强的辐射带动能力和虹吸效应。

你看，苏州和石家庄刚升级，这不就能立马享受到超大特大城市的城中村改造工作的政策势能了吗？

其次，对于房地产行业来说，这一轮万亿规模的城中村改造的拉动作用虽然不及2015年左右大规模棚改，但在行业低迷期，也有着一定的刺激作用。

城中村改造属于城市更新范畴，是对存量的一种开发。

住建部10月12日特别指出，这轮超大特大城市的城中村改造工作分三类：第一类是符合条件的实施拆除新建；第二类是开展经常性整治提升；第三类是介于两者之间的实施拆整结合。

从改造工作的分类，我们能够看出，城中村改造只能产生部分新增的商品房购房需求，不可能像棚户区改造那样，经由大拆大建和货币化安置而催生大量的购买力，甚至掀起了三四线城市房价的狂飙。

所以，其“造富”效应无法与棚改相提并论。

另外，城中村改造聚焦城市高质量发展，正如中国人大国发院城市更新研究中心主任秦虹所言，”城市更新包括三大空间即居住空间、产业空间、公共空间的更新，所以不是简单推倒房子再盖商品房、安置房，对于参与其中的企业而言，还要有产业、文化、运营、管理、招商等能力的要求。”

这样的部署，对想躬身入局的房企提出了更高的要求。

标榜自己是“城市运营官”的房企不少，可真正能做到的，似乎只有那些融资能力强和有着多元化经营经验的国企央企能符合条件。

因为，最根本的要求，其实是不差钱。

不然，万村计划为什么会失败？

此外，大规模的城中村改造还会拉动房地产的上下游行业发展，比如建筑和建材等。

最后，对于潜在的购房者而言，在置业方面，则更要清楚核心城市核心地段所蕴藏的巨大价值。

这次城中村改造，清楚地指向了超大和特大城市，本身就是一个再明显不过的信号：未来，人口、政策和资源都会呈现出越来越向大城市集中的趋势。

所以，苏州才不惜一次又一次和国家统计局协调，非要挤进特大城市行列。

城市能级的不同，是城市资源的天壤之别，是未来中国发展的大势所向，当然也是房产涨幅的巨大差异。

此外，这轮城中村改造以拆整结合和净地出让为导向，也代表着城市不再摊大饼般向外发展，而是开始向内求。

以前富人们喜欢住远郊别墅，而现在，近郊远郊聚集着大量的城市新人口。商业配套的先天性缺失使得这些地区在与城市中心区竞争中败下阵来。

我们看到的更多情况是，许多时尚精英人士在忍受一段时间的新城区生活不便之苦后，纷纷回流到老城区，选择与一座城市的深度融合。

城中村普遍位置较好，有着得天独厚的土地红利，城中村改造带动老城区物业的升值同样是显而易见的后果——城中村因改造而增值，临近的新房也会因其临近改造后的城中村而更加彰显地段和产品两方面所具有的竞争力。

当然，不好的一面是，城中村向来是低收入者租住的天堂。而在经过改造之后，生存环境改善了，租房成本也会相应提高。