存量经济下，企业如何“卷”赢大时代？三季度房地产市场回顾与展望

近日，第一太平戴维斯针对上海甲级写字楼市场、零售市场、物流市场、投资市场、住宅销售和租赁市场三季度市场表现进行回顾和展望，以及在存量经济下，企业如何通过不动产的集中化管理来降本增效，赢得未来。

从放眼全球到回归本土，随着经济的发展，中国的房地产市场进入了存量经济时代。在这个时代，企业需要在更加复杂的市场环境和更加严峻的竞争压力下“博弈”。越来越多的企业开始思考不动产集中化管理的重要性，并瞄准不动产集中化管理模式实现更精准的降本增效，增强企业的抗风险能力和营收能力，达到可持续发展的目标。

第一太平戴维斯中国区战略客户服务部负责人张力诚表示：“企业不动产集中化管理是通过有效收集、分析、利用企业所有房地产资源助力企业决策，是实现企业战略目标的重要途径之一，也是降本增效的关键手段。集中化管理必须紧扣合核心业务目标，因此全盘规划和统一标准不可或缺，同时，积极引入数字技术，建立数字化的不动产管理平台，是实现企业不动产管理重要手段。”

甲级写字楼市场: 存量租赁市场交易有限，部分公司仍成交活跃

三季度，得益于新项目的自用/预租，全市甲级写字楼录得35.2万平方米净吸纳，是去年同期三倍。扣除新项目自用部分，次级核心商务区贡献了70%的净吸纳量。三季度共9个新项目入市，合计带来107万平方米供应，截至第三季度末，全市甲级写字楼存量达1,794万平方米。

三季度，全市甲级写字楼平均空置率环比上升3.1个百分点，至19.1%。空置水平自最近一次谷值累计上升了6.6个百分点。业主进一步放宽租赁条件，全市甲级写字楼租金环比下调1.8%，至6.9元/平/天。中央商务区、次级商务区和非核心商务区跌幅分别为1.7%、1.6%和2.1%。

尽管三季度存量租赁市场交易有限，但联合办公、信息科技类公司仍有活跃成交。年内仍有约56万平方米供应计划交付，位于次级和新兴区域。以目前去化水平估算，在项目按计划交付的前提下，预计到年底全市甲级写字楼空置率或将突破20%。

零售市场：多项目开业注入活力，市场企稳

1-8月，上海零售总额同比增长18.3%，批发零售业与住宿餐饮业分别累计同比上涨16.4%和44.8%。上海城区零售市场2023年第三季度上海零售市场城区内有四个购物中心开业，共27.2万平方米新增供应。全市购物中心空置率环比下降0.4个百分点至12.3%，较去年同期下降0.4个百分点。其中核心商圈环比下降0.9个百分点至10.2%，非核心商圈购物中心空置率下降0.3个百分点至12.8%。

全市购物中心首层平均租金环比持平，为25.8元/平/天，较去年同期下降0.5%；其中核心商圈首层租金环比上涨0.1%，在过去五个季度的下行趋势后迎来首次上调，而非核心商圈环比持平。

四季度预计还将迎来3个新项目共计43万平方米新增零售供应，随着上海零售入驻率与租金双双回暖，体现市场已逐渐恢复常态，随着秋冬旺季来临预计将有更为积极的表现。

物流市场：市场迎来新增供应，整体租金相对平稳

三季度上海非保税高标仓市场整体保持平稳态势，金山子市场录入两个新项目，为本地市场带来约9.3万平方米的新增供应，推升全市非保税高标仓存量至740.8万平方米。受到租赁活动放缓影响，季内市场净吸纳量下探至-3.3万平方米。

市场空置率方面，升至16.3%，环比增长1.5个百分点。空置率上升主要由于新项目交付影响。此外，奉贤、金山等子市场部分三方物流租户进行业务调整，市场需求小幅下降。租金环比微降0.2%，至人民币每平方米每月49.7元，同比上涨0.5%。

市场需求方面，本季度录得部分干改冷需求，特别是距离核心区较近的子市场仍受到冷库运营商的关注。一些特定行业的三方物流公司在市场上有较为活跃的租赁行为。此外，上海进出口总额相较于上一季度有小幅提升，随着上海于八月获批空港型国家物流枢纽，未来或将围绕浦东及虹桥机场区域逐渐呈现积极影响。

未来第四季度，受到传统节假日电商促销等因素影响，预计以第三方物流、零售及电商主导的需求将在短期内释放市场潜力，为市场去化提供助力。2023年底前，青浦子市场预计仍将有约20万平方米新增供应入市，且高供应预计将在2024年延续。

住宅销售市场：政策调整为市场适时注入信心

一手商品住宅市场

三季度，上海新建商品住房新增供应233.6万平方米，环比下跌16.0%，同比下滑35.0%。成交一手商品住宅约195.4万平方米，环比下跌27.3%，同比下跌47.5%。一手商品住宅成交价格同比上涨14.7%，达到70,349元/平方米，环比上涨11.5%。

一手高端公寓市场

三季度，上海一手高端公寓市场迎来云锦东方、星河湾花园及缦云嘉苑三个项目共344套供应入市。一手高端公寓成交量共计约77,814平方米，环比上涨12.2%，同比上涨65.2%。一手高端公寓价格指数环比微涨0.8%，同比下调1.3%，平均成交价格达到113,715元/平方米。

住宅用地市场

季度内，上海第二批次土地拍卖分别于7月中旬及8月初分两次进行，共24幅涉宅用地最终参与拍卖，建筑面积约263万平方米，拍得总价644亿，平均楼板价为24,500元。

土拍规则改变，热门地块在触及10%最高溢价后以摇号形式确定。简化后规则更鼓励开发商参与，最终15宗地块进行摇号，国企央企仍为拿地主力。本批次土拍中，起始楼面价最高的为杨浦平凉地块，达到67,500元/平方米，在摇号后最终以74,250元/平方米成交。

第三批次土地拍卖将于10月中下旬分两次进行，共17幅地块，总建筑面积269.9万平方米。建筑绿色节能及适老化改造等要求加入土地出让标准。季度内一线城市全面放开认房不认贷政策，上海也在9月开始执行，政策热度预计仍将延续，吸引改善及刚需型潜在买家。

住宅租赁市场：租赁市场企稳，品质型租赁住房供应端增加

三季度，上海服务式公寓市场迎来四个新项目入市，共计1,070套新增供应。近期录得静安8号、协信莎玛虹桥服务式公寓及逸兰露香园等服务式公寓停止营业，项目用以改造为养老社区、散售等方式退出市场，市场存量共减少367套租赁单元。

三季度，全市服务式公寓空置率环比上涨0.3个百分点至18.7%，同比下降2.0个百分点。尽管受新增供应出租率影响整体空置率有所上调，但众多板块存量项目的入驻率均有所改善。三季度市场量价齐升，服务式公寓租金环比上涨0.2%，达到平均268.8元/月/平。

三季度录得三个优质长租公寓项目入市，为市场带来998套新增供应。优质长租公寓市场租金环比上涨0.6%，平均达到178.9元/月/平，空置率上升2.2个百分点至20.9%。

随着非核心区域商务及产业发展，品质型租赁社区触达范围亦逐渐拓展，带来更多中高端租赁市场投资机会。