不用再撑着雨伞炒菜！上海今年首个“原拆原建”旧改项目最新进展→

昨日，申城今年首个“原拆原建”旧改项目——黄浦区保屯路211弄旧住房成套综合改造项目地下天然气管道完成搬迁，有望助力这一拆除重建项目再提速，也意味着351证居民距离搬回新家又迈进了一大步。

保屯路211弄“原拆原建”现场

01

撑着雨伞去炒菜

保屯路211弄部分房屋建于1957年，是由梁、板截面较小预制楼盖拼装的砖混结构房屋，起初是政府为住房困难居民建造的，在当年算是设施比较完善的住宅。

“在我十来岁时，爸爸单位分了这里的房子，带着全家人搬了进来。”在保屯路211弄23号居住了50多年的贝紫英老人回忆刚搬进保屯路的日子，言语间还是流露出欣喜自豪之情：“第一次走进保屯路211弄，我眼前一亮，一层楼有7户家庭，配有一个公共厨房间、卫生间，再也不用倒马桶、生煤炉了，让我们开心了好久！”

时间飞逝，转眼间孩子们已经长大了，而保屯路211弄的房屋日益破败。“逼仄厨房让人转不开身。”居住在31号楼的吕雅萍说，大部分层面是7户人家共用厨房和卫生间，厨房只有7平方米大小，每一户人家把自家的灶头设置进去后，厨房就显得十分拥挤，最多够站两个人。“大家都把调味料放在灶具下方的柜子里，烧饭拿调料时，我一弯腰就会撞着站在背后的邻居。”久而久之，居民们养成了“错峰做饭”“轮流做饭”的习惯。逢年过节时，知道对门邻居家请客，吕雅萍一家人便去下馆子：“老邻居难得请客一次，我们把厨房、卫生间都让出来。”

共用地方狭小，居民尚且可以“凑合”， 但是房屋年久失修带来的一系列“麻烦事”让居民们头疼不已。“炒菜时，听到头顶上有窸窸窣窣的声响，我得立即盖上锅盖。”吕雅萍说，房屋年久失修，墙壁外层的石灰粉受潮脱落，有时像头皮屑一样沙沙落下来，有时会一整块脱落……好几户邻居在炒菜时，不幸中招，一块石灰块掉进油锅里，忙碌半天的“心血”白费。经年累月下来，他们都养成一个习惯——撑着雨伞去炒菜。

“周围的高楼大厦越建越多，我们楼里的日子却越过越苦。”唯一让贝紫英舍不得搬离、又倍感自豪的是，这里有四五十年的邻里情：谁家做点好吃的，都会盛一碗送给邻居；楼里有孤老或独居老人，他们都会轮流上门照看。

02

49人排队洗澡

然而，随着房屋日益破败，不少老居民搬出，又有更多租客搬入昏暗逼仄的楼道，住客之间相互不熟悉，就逐渐产生了不和谐的声音。

厨房的水槽只有一个，无论是洗菜、洗碗抑或是洗衣服都要使用这唯一的水龙头，一旦有人洗衣服其他人就没办法开始做饭，长期以来围绕公共厨房产生了很多口角与冲突。

不仅是厨房，卫生间也同样处于“超负荷”的状态，经常出现“守着厕所、还要倒马桶”的情况。“我们这层楼有10户人家，有几间房屋出租后，均成为合租房。一个楼面，最多的时候居住了49人。”住在36号楼的张银梅老人告诉海岸君，49人共用一个厨房间、卫生间，一早排队上厕所，傍晚排队烧饭，晚上排队洗澡……遇到插队进卫生间的人，经常会吵架，甚至闹到大半夜打110请求警察调解。“最夸张一次，49个人排队洗澡，我排队等到半夜十一点多，卫生间也没空出来。”张银梅说，后来，她不得不调整了自己的作息时间，早睡晚起、傍晚洗澡。

“房屋建造之初，没有设计洗澡空间。为了满足日常生活需求，居民自行在卫生间改造出洗澡区域，导致房屋漏水问题日益严重。”黄浦区半淞园路街道市民新村居民委员会主任俞金晶介绍，“小梁薄板”的房屋结构质量较差，一旦出现漏水问题，就导致“受害房间”断电，甚至出现“四楼漏水连带一楼遭殃”。

下雨天，这里常常“户外下大雨，室内下小雨”，楼下则会“水漫金山”。南房物业工作人员介绍，在黄浦区，保屯路211弄的居民报修最多，大多是下水道堵塞、房屋漏水、线路短路等问题。工作人员也不由得苦笑：“这里的居民遇到问题，都会拨打962121物业服务热线。这些‘小梁薄板’房屋出现的一系列‘老问题’，没办法用‘应急维修’方式解决，往往突击修好了没过几天又会发生漏水，让我们感到头疼。”

保屯路211弄部分房屋是中心城区典型的“小梁薄板”房屋，存在较大安全隐患。居民居住条件比较困难，改造意愿非常强烈。

03

最优化“一户一方案”

去年12月，旧改的“阳光”终于照进了保屯路211弄。盼来旧改的居民对改造计划都很支持，盼望着早日搬迁，但是三百多户人家在统筹协调的过程中依然产生了很多困难。

“351证、1232位居民，每家、每位的诉求都不尽一样。面对群众繁杂多元的需求，项目组着力做好征询、设计、签约、搬离、建设、回搬全周期服务保障工作。”该旧改项目现场负责人、南房物业工作人员马春华介绍，在前期签约过程中，由于方案确定后三百多户人家每一户位置基本定下来，选择余地很小，很多原来房间朝东朝西的居民可能被规划到朝北，采光会受影响；而且本来房屋面积比较小，在原本基础上增加的厨房和卫生间的占地面积也极为有限，可能之前公共厨房能放置双灶位，现在自家厨房只放得开单灶位，厨房卫生间的门也可能会占用房间本体面积。

由于是在现有范围内进行改建，占地面积有限，还要考虑到周围居民以及学校的采光需求，因此，建筑的外形“不能长高，不能长胖”。“为了给居民们增加厨房和卫生间的面积，最终只能进行‘抽户’。”马春华介绍，为了确保“抽”走的居民与留下的居民获得的利益差不多，项目组挨家挨户上门，进行了大量的走访和调研，制定了合理公平的抽户方案，既满足了亟需改善住房条件的居民诉求，也释放出300多平方米空间为居民增设独用厨房间和卫生间。

同时，旧改项目组秉承“一户一方案”的原则，切实解决居民的“后顾之忧”。他们开座谈会听取居民意见，安排群众与设计师进行面对面的沟通，结合相关单位的建议以及居民意见进行个性化、适老化的改造，例如，在卫生间提供了两种方案，一种是干湿分离式，但是门设置在房间内，会牺牲一定的房间本体使用效率；另一种是通过走廊进入卫生间，腾出房间内部空间，但是没有干湿分离，使用可能不那么方便，两种方案供居民自主选择。

“在具体情境中，项目组结合各方的力量齐心协力解决居民生活需求”也助力保屯路211弄项目取得旧改“加速度”。

例如，居住在12号楼的方国泰老人新房子位置从朝南的12号楼移动到朝北的33号楼，原来朝东的房间变成朝西，虽然阳台仍然是朝南，但是“两极对调”的房间让老人觉得很不方便，生活习惯会受较大影响，不接受调换结果。为此，物业通过安排协调其他居民与老人对换房间，最终将老人换回12号楼的原本位置。

无独有偶，原本住在36号楼的顾杏娣老人本来的房子是朝东的，有两扇窗子采光，后被调整至朝西，少了一扇窗户，虽然给了面积补贴，但是老人还是不同意，因为老人独居、且视力较弱，少一扇窗户采光会给日常生活带来诸多不便，要求更换到原来样式的房间。然而，分到新区域的居民也不想更换到采光不好的房间，调换难度很高，最终在物业公司、居委会等多方齐心协力下，以“A换给B，B换给C，C换给A”的兜圈子方法顺利解决了问题。

“从前期签约到后续回搬的整个闭环过程，我们努力打造最优化‘一户一方案’，会对旧改项目负责到底，绝对不会辜负居民们的信任。”南房集团物业管理有限公司总经理、保屯路211弄房屋改造项目负责人杨喜林说，在旧改过程中，物业与居民进行沟通是有很大优势：物业与居民打交道比较多，和很多居民是“老朋友”“大熟脸”，对很多居民家庭的实际情况比较了解，更容易赢得居民们的信任，沟通起来更容易；通过物业而非征收单位来与居民沟通，也可以避免居民产生误解，杜绝不合理的预期，推动旧改工作“再提速”。

最终，保屯路211弄项目创造了“四个第一”：“两旧一村”成套改造居民参与度第一，居民知晓率、选票送达率、投票参与率、自主签约率均达100%；

大体量旧住房改造项目启动征询至签约生效推进速度第一，仅用120天；

自启动二轮签约开始100%居民签约完成速度第一，仅用12天；

签约生效后100%搬离速度第一，仅用36天。项目于9月28日正式开工后，再次刷新了全市旧住房改造项目签约生效至开工时间的最快速度，仅用166天。

04

螺蛳壳里做道场

事实上，在保屯路211弄改造的施工过程中，同样也面临着一系列困难和挑战。

该项目重建施工过程是在原本房屋的基础上，在居民区建筑群之中进行的，属于“螺蛳壳里做道场”，实际上的可使用面积相当有限。海岸君在项目现场看到，因为施工场地狭小，无法为工人们开辟休息居住场所，施工建筑材料无法堆积，留给工人们的空间显得有些“捉襟见肘”，给施工带来很大难度。

其次，由于项目周边都是居民区、学校，施工不能影响周边居民、师生的日常生活，这对于优化施工方案提出了更高的要求，例如：施工区域与大境中学仅仅隔了一条马路，平时早晚都有很多家长接送，施工不能影响家长们的正常通行，也不能在学校上课期间发出大的声响影响学生们学习；施工区域距离地铁4号线较近，在施工过程中需要定期进行监测，与地铁保持50米以上的距离等。

而施工团队也根据周边实际情况，对方案进行了反复的探讨和优化，像为了增强房屋抗地震的能力，需要在房屋的地基上设置桩基，原本的方案中预计是设计两排桩基，但是在实地调研过程中，发现如果设置两排桩基的话会影响周边的居民的正常通行和生活，在经过探讨和研究后，维护设计单位最终决定取消两排桩，增加桩基的密度，以达成同样的效果，施工区域与最近的居民楼之间也预留出了一定的空间，不会影响到居民的出行。

“施工方案几经论证与完善，尽量减少噪声，在最大限度内降低施工对周边居民的影响，项目建设周期由三年压缩到两年半。”杨喜林说，原先的“小梁薄板”结构房屋和不成套房屋将新建为4幢5-7层住宅，通过抽户释放部分空间，为回搬的每户居民配备独立厨卫，实现成套。

相比之前空间逼仄、老年人上下不便的实际情形，成套改造后的保屯路211弄增加了厨卫、阳台以及居民盼望的电梯。

同时，在设计上，遵循“一户一方案”全屋定制精细化的设计，增加一系列适老化设施、残疾人设施等个性化需求。

此外，由于保屯路211弄区域部分房屋用于出租，项目组也对部分出租房进行个性化定制，“麻雀虽小，五脏俱全”，最终争取以“拎包入住”的标准将房屋交付到居民手中。

配套设施方面，项目将集约化地下空间利用，建设地下车库，增加区域停车位，打造“全龄化”的社区主题乐园，增加多功能微景观入口花园，并更新一系列生活配套设施，构建起10分钟社区生活圈。根据项目建设的最新技术规范要求，项目将执行绿色建筑二星级标准，同时根据海绵城市的建设要求，在地下建设一个60立方米的蓄水池，收集到的雨水将用来浇灌绿化或其他合理用途；屋顶增设光伏板，使用清洁能源，供小区共用部位用电，让更新后的建筑更宜居、更韧性、更智慧。同时，区房管局也将按照修缮计划对周边房屋进行修缮，以“加梯+房修+环境提升”项目叠加的方式高标准推进小区综合改造，平衡居民获益度，提升小区整体居住环境。

05

盼着早日回搬新居

听到工地传来的“咚咚咚”作业声，保屯路211弄的老居民们喜笑颜开，纷纷畅谈起来对新建房屋的期盼和美好生活的期望。

“新房子独门独户，有厨房和卫生间，我们心满意足了。”贝紫英说，在征询重建方案时，她没提什么特别的要求。因为上了年纪、视力逐年退化，她希望新房的采光能好一些，特别是厨房、卫生间要亮堂一些。

吕雅萍老人告诉海岸君，去年下半年自己膝关节开始疼痛，走路比较困难，走几步就钻心地疼，上下楼梯很不方便。在征询方案时，工作人员主动上门介绍旧改设计方案，并告知新房子会同步安装好电梯。“新房会加装电梯，解决了我上下楼的大难题。项目组的人真的太贴心了。” 吕雅萍说，在旧改项目启动后，工作人员走进小区，主动收集居民的生活需求，并想方设法为居民解决困难，打动了他们的心。

“小梁薄板的房子隔音效果太差了，让楼上楼下邻居隐私得不到保障，早出晚归的人还会影响邻居休息。”住在36号楼的余云娣说，新房盖好后，不仅独门独户，而且让居民们 的生活更体面了。

这几位老人都在4月第一时间搬了出去，租住在附近，时不时就会回到现在房子旧址的工地看看施工的进度。“我们经常来这边看看，有时候也会去居委会询问进度，每次来看到还有一栋楼没有拆除完成心里也很着急，恨不得明天新房子就直接建好，”张银梅老人告诉海岸君，“希望新房子最好能在两年半之内建好，我们可以早点搬回来享福。”

“保屯路211弄的很多居民搬出后，大多选择租住在附近，一方面是为了接送孩子上学等原因，另一方面也是因为周边环境比较熟悉，有医院，离地铁也比较近，交通便利。”俞金晶介绍，居委会也会向选择在附近居住的居民发放一些日用品等生活物资。

“金窝银窝都不如我的草窝。”居民严志宪说，居住在这里的居民超过一半都是老人年，有幸盼来旧改的“阳光”，都非常激动。现在，他们只盼着房屋早日建成，早点回搬到自己屋里养老。

保屯路211弄于9月28日启动桩基施工，施工团队在确保安全保障的前提下加快施工推进，预计将于2025年年底竣工。黄浦区房管局房屋更新科科长毛嘉毅介绍，保屯路211弄项目改造采取向居民全过程开放的方式。建设期间，旧改项目组将按月向居民推送项目进度，同时邀请热心居民担任改造“监督员”，对项目质量、进度、安全等进行全程监督；项目竣工之前，提前告知居民后续搬迁计划，便于居民合理安排生活；项目竣工后，开展居民分批“预看房”活动；回搬工作开始后，鼓励建成后的物业管理团队提前服务，形成回搬管家服务小组，根据居民需求帮助联系搬迁公司、中介公司等；回搬完成后，提供集中办理户籍变更手续等便民服务，解决居民的后顾之忧。

据悉，参与旧改的相关单位和部门将持续关注重建后的各项环节，进一步研究事关居民切身利益的实际问题，抓严抓实项目建成后的物业管理服务质量，确保更新改造后物业服务“不断档”。努力把保屯路211弄“小梁薄板”旧住房成套综合改造项目打造成城市更新的示范标杆。

金海岸工作室

作者| 杨玉红 李欣阳

图 片| 周 馨

编 辑|陆佳慧