诸葛科技：土地成交热度改善有限 一线城市“高溢价低流拍”凸显抗性

9月土地市场热度小幅回升，流拍率再度走高，流拍压力加剧。数据显示，2023年9月全国主要地级市溢价率为4.26%，环比上升0.52个百分点，同比上升0.97个百分点；流拍率较上月上升5.17个百分点至21.14%。9月土地市场热度仍然处于低位水平，流拍压力依旧较大，市场情绪暂未明显好转。

与此同时，年内土地市场整体改善有限，热度底部微升，前9月月均溢价率虽较去年同期有所回升，但仍处于历史较低水平，流拍表现亦是如此，流拍率较去年同期小幅回落，但仍然徘徊在历史高位。数据显示，2023年1-9月月均溢价率为5.39%，较去年同期小幅上升1.4个百分点；月均流拍率为16.06%，较去年同期回落1.2个百分点。

从季度来看，年内前三季度土地溢价率呈现“先升后降”态势，第二季度在热点城市密集土拍的带动下，市场热度有所回升，进入第三季度，销售改善并不乐观，房企拿地情绪不高，第三季度溢价率下滑至年内季度新低。流拍率方面，流拍现象在第二季度改善明显，三季度再度攀升，数据显示，2023年第三季度土地溢价率为4.16%，较上一季度下降2.5个百分点；流拍率为18.75%，较上一季度上升超5个百分点。

分等级城市来看，9月一线城市热度回落，二线及三四线城市热度小幅回升；各等级城市流拍率全部上升。数据显示，一线城市溢价率6.41%居首，较上月下降1.2个百分点；二线城市次之，9月土地溢价率为4.26%，已连续2个月小幅上升；三四线城市溢价率最低，为2.92%，较上月上升1.31个百分点。流拍率方面，三四线城市流拍率最高，达27.33%，二线次之，9月流拍率为10.37%，一线城市为5.88%。整体来看，三四线城市延续“低溢价高流拍”特征，土地市场压力相对较大。