青岛出台商品房预售资金监管新规 违规可入刑

白珍亮/发自山东

近期，青岛市住房和城乡建设局发布《关于公开征求<青岛市商品房预售资金监管办法>修改意见的通知》，强化商品房预售资金监管，保证房屋规范施工、稳妥交付。通知提到，根据预售商品房面积及产品类型进行确定商品房预售资金监管额度，新规于自2024年1月1日施行。

通知第二十五条关于工作人员违规的规定尤为令人关注。通知明确，相关部门及银行工作人员，在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

“近年来，已经陆续出现房地产开发企业资金链吃紧、甚至项目烂尾的情况，完善商品房预售资金监管机制已然成为现实需要。”一位不愿具名的当地人士表示，在此之前，预售资金监管则并未做全国统一规定，而是由地方政府制定具体的监管细则，青岛此番新规的制定，无疑给青岛商品房预售资金监管上了一道“紧箍咒”。

多地加强资金监管

所谓商品房预售资金监管，是指由房地产行政主管部门会同银行，对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户。商品房预售资金是房地产开发企业的重要现金流来源，也是项目建设的重要资金来源。

早在1994年，我国便出台《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，其中对于预售资金监管仅有“商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设”等概括规定，但对于资金监管制度并未予以设计。

2001年修正的《城市商品房预售管理办法》明确了监管规则制定主体，增加规定“城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度”。该管理办法在2004年的修订中又将相关描述改为“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”。

此后，北京、上海、广州等城市各自制定了本地的商品房预售资金监管规定。

近期，多地相关政策，加强房项目预售资金监管，以保障业益。福建省住房和城乡建设厅发布了关于进一步加强房项目预售资金监管的通知，明确要求房开发企业不得要求购房款存入非监管账户，严禁预售资金“体外循环”。江苏宿迁、河南许昌、广西南宁等地近期也了加强房项目预售资金监管的相关政策。昆明市在学习借鉴省外部分城市的经验和做法后，也发布了关于进一步规范商品房预售资金监管的通知，加强多主体、全流程、动态化监管，切实保障业主的权益。

青岛加大商品房预售资金监管力度

2010年1月28日，青岛市政府办公厅印发了《青岛市新建商品房预售资金监管暂行办法》，规定从2010年3月1日在青岛实施新建商品房预售资金监管制度。

然而，随着调控政策不断对房企“去杠杆”，地产项目对房企自有资金的要求越来越高，房企挪用预售金的“动力”也越来越大。

早在2021年，青岛住建局曾通报了多家逃避资金监管的房企，包括嘉凯城房地产开发有限公司、青岛世华茂悦企业管理有限公司、青岛海骏置业有限公司。

近年来，青岛有关部门加大了对商品房预售资金的监管力度。2022年，青岛市发出通知，要求“所有楼盘封顶后银行再发放按揭贷款”，这强化了对购房者买房的保障，青岛亦成为首个在此类制度上做出创新和突破的城市。

但即便如此，青岛也出现建设资金挪作他用，导致后续建设和配套设施资金不足、出现延期交房甚至烂尾现象。世茂世茂香奈公馆、中南林樾等项目被业主投诉“挪用监管资金”。

总体上看，加强预售资金监管已是一个老生常谈的话题。但各方分析认为，商品房预售资金监管的底线仍是确保房地产开发项目的按时交付，更大程度维护购房者合法权益。

“未来，预售资金管理一定是趋于严监管，且透明度会越来越高，这也向市场传递了一个信号，即楼市政策可以放松，但是关于资金问题，该规范的地方还得规范，该严格的同样得严格。”易居智库研究总监严跃进表示。