北京月报|“认房不认贷”政策显效，9月新房、二手房成交涨超3成

一、9月新房供应、成交双双上升，近7成区域成交走高

成交：“金九”成交环比增速向好，累计成交赶超去年

9月北京新房成交加速回升，但仍低于2020年以来同期成交水平。进入9月份，北京“认房不认贷”政策发酵，促进购房需求释放，叠加“金九”促销及供应力度增加，新房成交止降回升，但不及2020年以来同期成交水平，成交规模仍然具备上升空间。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年9月北京新建商品住宅成交5891套，环比上升42.9%；同比下降18.2%，同比降幅较上月扩大2个百分点。从累计成交规模来看，2023年前9月北京新房成交49945套，较2021年、2022年同期分别减少24.3%、上升7.5%。

从季度成交来看，北京新房年内前三季度成交呈现“先升后降”态势，一季度低位开场，二季度复苏上升，达近两年内季度成交新高，第三季度在7、8月成交动力持续减弱的拖累下，整体成交呈现下滑态势。数据显示，2023年第三季度北京新建商品住宅成交15343套，较上一季度下降18.6%。另外，9月北京“限购放松”预期落空，政策端仍然具备优化空间，预计随着利好政策的持续加持，“银十”有望延续复苏态势，四季度成交也有望翘尾收官。

价格：9月新房成交均价下跌，同比“二连涨”

9月北京新 房价 格止涨转跌，但仍处于历史较高水平，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年9月，北京新房成交均价为53522元/㎡，环比下跌8.1%；同比上涨18%，同比已连续2个月维持上涨态势。另外，本月新房成交均价下降，不排除与房企为了促进去化以价换量有关。

供应、库存：9月新房供应实现“二连增”，库存持续微升

9月份，北京新房供应节奏加快，供应量加速上升，环比上月近乎翻倍。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年9月新房批准上市套数5821套，环比上升93.7%，环比升幅较上月扩大56个百分点；同比下降15.4%，同比降幅较上月收窄约46个百分点。另外，在去化改善力度不及供应的情况下，库存持续微升，去化周期拉长，数据显示，2023年9月北京新房库存量为88187套，环比微升0.5%，同比下降20.6%，同比呈现“六连跌”。从去化周期来看，9月去化周期为15.4个月，较上月延长0.4个月。

2023年9月，北京有13个商品住宅项目获取预售证，较上月增加5个，分布在朝阳、东城、大兴、顺义、石景山、丰台、昌平以及门头沟8个区域。位于朝阳区的保利天汇为本月预售套数最多者，共826套房源可供销售，预售面积超10万㎡，该项目位于东坝北区，东五环外，作为保利天字系产品的代表作，整体偏改善。

分区：9月顺义区成交超千套领先，近7成区域成交环比上升

从9月北京区域新房成交表现来看，顺义区成交活跃度走高，以1658套成交量大幅领先，占比高达28.45%；大兴、朝阳位居区域成交第二、三位，双双突破500套，占比均超10%；丰台、房山分别凭借480、438套跻身区域成交前五。与此同时，延庆、平谷、门头沟以及怀柔4区成交量均低于百套，占比不足2%。

较上月成交变化来看，近7成区域成交环比上升，其中，东城、顺义、密云环比涨幅显著，成交均较上月翻倍；另外，昌平、海淀、西城、门头沟、平谷这5个区域新房成交量较上月有所下滑，其中，海淀跌幅靠前，由上月543套下降至204套，环比跌幅为62.43%。

板块：成交超百套板块数升至15个，顺义胜利街道稳居成交首位

从9月各板块的成交表现来看，顺义区胜利街道、光明街道、石园街道、仁和镇板块连续3个月位居成交首位，9月成交319套，较上月增加超百套，成交均价为38674元/㎡，呈现“量升价稳”特征。朝阳区的东坝板块成交动力较足，成交量持续走高，本月以217套位居第二，较上月增加33套，成交均价突破8万元/㎡。海淀区的温泉板块、东城区永定门外板块以及房山区长阳板块分别凭借207套、176套、169套跻身板块成交前五。此外，本月成交超百套的板块数量有所增多，共有15个，较上月增加6个。

房企：10家房企销售额超10亿，北京城建41亿领先

从各大房企在北京市场的表现来看，10家房企销售额突破10亿元，较上月增加5家。其中，北京城建集团实现41.03亿元销售额领先，中信股份、中海地产位居第二、三位，销售额双双突破20亿元；华润置地销售稳健的特征持续凸显，9月凭借19.93亿元销售额位居第四，较上月增加约8亿元。整体来看，头部优质房企以及本土国资背书企业持续担当着 北京房地产 市场的销售主力。

项目：北京城建·天坛府斩获9月成交金额、套数双料冠军

从9月份北京新房成交套数TOP20项目来看，朝阳、顺义区项目上榜率靠前，分别上榜5、4个项目。其中，东西城的北京城建·天坛府、 中信国安府 这2个高端改善盘成交活跃度较高，9月分别成交163、143套，成交均价均高达12万元/㎡以上水平；顺义区的 北京城建星誉 成交表现也不俗，本月成交106套，位居第三，较上月增加约20套。

从成交金额来看，北京城建·天坛府、中信国安府成交金额遥遥领先，9月分别实现40.04亿元、32.37亿元销售额；朝阳区的 金隅昆泰云筑 、 玺悦朝阳 2个项目位居第三、四位，成交金额均超7亿元。

二、9月二手住宅成交量价齐升，业主涨价信心持续增强

成交：二手住宅成交加速上升，同比近乎持平

北京二手房市场韧性特征持续凸显，9月成交加速上升，成交量与去年同期几乎持平。9月1日北京“认房不认贷”落地后，市场情绪迅速升温，购房者入市积极性高涨，二手房成交步伐加快。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年9月北京二手住宅成交14262套，环比上升30.1%，环比升幅较上月扩大约17个百分点；同比微降0.5%，同比降幅较上月收窄超20个百分点。从累计成交来看，2023年前9月北京二手住宅成交119272套，较2022年同期上升8.4%，较2021年同期下降约21%。

从季度成交来看，北京二手房年内前三季度成交呈现“前高后低”的持续下行态势，一季度在积压购房需求集中释放情况下，成交高位开场，达近两年内季度成交高峰，随着楼市复苏后劲不足，市场情绪低温为主，二、三季度成交持续下滑。数据显示，2023年第三季度北京二手住宅成交34940套，较上一季度下降9.3%。由于接下来北京政策端可能还会有优化举措，不排除在利好政策的持续加码下，四季度二手房成交有望迎来回升态势。

价格：9月二手房市场均价强势上涨，同比涨幅扩大1个百分点

新政效应下9月北京二手住宅市场均价强势上涨，创近四年月度价格新高。数据显示，2023年9月北京二手住宅市场均价为63674元/㎡，环比上涨1.38%；同比上涨5.37%，同比涨幅较上月扩大1个百分点，并且截至本月，同比已连续上涨20个月。

调价房源：9月涨价房源占比11.6%，较上月上升2.3个百分点

从涨降价房源来看，2023年9月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为11.6%，较上月上升2.3个百分点。9月在“认房不认贷”政策的助力下，北京涨价房源占比重回10%以上水平，实现“三连升”，市场信心持续改善。