22个超大特大城市启动大规模城中村改造，楼市有救了？

✍️撰文 | 郭春江 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

全国22个特大超大城市的城中村改造要开始了，162个项目将率先开动。

城中村改造是一个长期的楼市红利，是对新增人口不足的一个强有力补充。

一个不争的现实是，中国的人口红利基本上结束了，过去20年人口和经济的高速增长不会再有。去年新增人口跌破千万，只有956万。没有人口就没有消费，就没有流动性。

过去20年，我们之所以能够保持高速发展，就是一直在搞大基建、搞城镇化。人口减少或者流失，如果还在大规模搞这些，就会造成基建过剩。

现在，有些地方已经在搞学校的合并集中，镇一级向县市一级集中，县市向地市集中。所以，大城市依然有着超强的吸附力和流动性。尤其是高等教育突出和产业突出的城市，虹吸效应更强。

而摊大饼式的发展，在过去20年能实现的已经基本实现，没实现的也买到了教训，现在只有城中村改造和城市更新项目，才能带来城市活力，比如创造投资、促进就业、拉动消费等，自然也会推动土地财政不受影响。

因为大量的城中村都占据着不错的地段，周边的交通、教育医疗等资源都比较成熟，如果能在主城享受到高品质的人居环境，成交量自然就上来了。

另外，如果模式得当后续资金给力，货币化安置可以全面推广。这样，村民手上有了一大笔可利用的现金，用于消费或者投资，甚至可以到更好的楼盘做改善，产生更大的财富效果。原来用于安置的土地，则释放出来设计出高品质的楼盘，这样就释放了更多的可售房源。

对于大规模城改这事儿，我的观点是，尽管大大方方的大规模的大拆大建，但要做好以下几个方面。

第一，就是把规划整好了，不能拆了个老的城中村，再建一个新的城中村，外立面丑得吓人，容积率高得吓人。

第二，城改需要投入大量的资金，中间还有各种错综复杂的事物和隐性成本，各地应当降低土地价格，实际上就是降低了开发成本，让新城改焕发新力量，多建高品质小区。就可以把容积率降下来，把高度降下下，把成本降下来，就可以把城市品质与品格提升起来。

第三，趁着这一轮大规模城改，把城市更新项目一并推进，提高城市竞争力。城改多为综合体，城市城市更突出商业。这样，就可以在城改项目上减少商业指标，各得其所、相得益彰。

城中村改造不能再像以前那样只追求高溢价高利润高回报，而忽略真正的城市化和品质化。随着人口红利见顶，楼市将完全进入买方市场。如果不是高品质的楼盘将没有任何竞争力，甚至造成城市的浪费和负担。