超大特大城市城中村改造加速，上市公司争抢万亿“大蛋糕”

今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署。自此，城中村改造成为资本市场的焦点话题之一。

据住房城乡建设部最新消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。

让超大特大城市“挑大梁”推进城中村改造,是国家决策层下的一盘“大棋”,对今后的城市发展和经济社会进步,必将带来深远影响。

经济发展“新抓手”

城中村是城市常住人口和流动人口的聚居空间。根据调研，只要一个城市的流动人口占据该城市城区的1/3，就必定会有大量城中村诞生，也有大量的改造需求。在我国一些超大、特大城市，城中村面积总体规模已等同于发达中心城区的50％-80％。

超大特大城市是当前推进城中村改造的主要范围，其中，超大城市城区常住人口在1000万以上，特大城市城区常住人口在500万以上1000万以下。

根据住建部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》和第七次人口普查数据，“超大城市”包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都和天津7个城市，“特大城市”则包括武汉、东莞、西安等14个城市。近日，苏州也宣布跻身特大城市行列，至此国内超大特大城市共22个。

由于城中村是一个非常复杂的生态系统，其土地性质，利益主体的协调难度都相当巨大，顶层设计至关重要。

据最新消息，目前，各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作。此次城中村改造分三类推进实施，一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。

一部分集聚了产业的城中村在改造中将做好产业搬迁和转型升级，在摸清城中村产业状况的基础上，城市政府将安排好产业转移承接园区，发挥龙头企业示范带动作用，先行有序疏解集聚产业。改造后，将根据城市产业发展规划，合理安排产业布局，引入优质产业项目，促进产业转型升级，并提供一定规模比例的低成本创业空间，保障小微企业和个体户创业需求。

资金层面，继城中村改造项目纳入专项债支持范围和监管拟设立城中村改造专项借款后，中国人民银行货币政策委员会于9月25日例会提出加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

申万宏源证券研究认为，建筑业和房地产业仍是我国经济的两大支柱，预计城中村改造有望成为经济新抓手。相较于基建重点在投资端发力，城中村改造具备投资、需求双向发力效果。

一方面，城中村改造过程中涉及房屋改造更新、保障房、商品房、实物安置等，将直接拉动房建工程及配套投资；另一方面，城中村改造在拆除新建-货币化安置过程中，居民可支配收入提升，市场需求将以此获得拉动，进而再拉动后续投资，形成经济的正向良性循环，全面激发经济活力。

争抢万亿大蛋糕

城中村改造是一项民生工程，更是一项发展工程。中金研究初步预计，城中村改造未来每年能带来新增固定资产投资约1,500-2,000亿元，若包含土地交易则可能带来6,000-7,000亿元的房地产开发投资。

光大证券预计，在5-7年建设周期下，城中村改造年均投资额为6300亿-8900亿元，考虑到本轮城中村改造以社会资本为主体，预计每年撬动的信贷资金为5000亿-7000亿元左右。

华泰证券根据各城市最新政策进展测算，全国特大超大城市的潜在投资总规模预计超过5万亿元，且若实际执行过程按照规划方案进行投资前置，预计2023年投资额可能达万亿级别。

申万宏源证券预计，后续城中村改造入选城市人口门槛的限制可能会放宽，入选城市数量也有望扩围至21-35个城市。基于入选城市或扩围、房屋范畴或更大、更新节奏或更快等三大推论，估算本轮城中村改造每年投资额约为1.5-2.1万亿元，累计投资额约为7.3-10.6万亿元。

在当前房地产市场内需不足的宏观经济环境下，城中村改造有望拉动诸多行业如建材、装修、物流、基建、家电等发展，为相关企业和产业的转型升级发展提供窗口和契机。

在A股市场，招商蛇口、华润置地、天健集团、绿城中国、中交地产、越秀地产等房企已在超大特大城市有城市更新业务布局。

另外，在地块规划及建筑设计领域，有华阳国际、华建集团、蕾奥规划等；在城市综合开发建设领域，有上海建工、隧道股份、安徽建工等；在房屋质量检测及评估领域，有国检集团、深圳瑞捷、上海建科等；在装饰装修领域，有亚厦股份、金螳螂等。