【专题】2023年上海第三批首轮集中土拍总结

△2023年上海第三批次首轮土拍商品住宅用地成交明细

总结：2023年上海第三批次首轮土拍中7块商品住宅地块均成交，2宗地块底价成交，市场热度明显降温。本轮土拍主要有4个特点：1、土拍规则重大调整，新增竞报“高品质建设”，还重启了招拍挂，明确装修标准；2、部分地块的房地联动价上涨，刺激开发商积极性；3、土拍分化更为明显，优质地块竞争激烈，全部达到“竞品质”上限指标后摇号，外围区域底价成交；4、国央企包揽所有地块，民企消失。

01

土拍规则重大调整，引导房企高质量建设

上海三批次土拍采用“竞地价+竞品质+摇号”方式出让，较二批次不仅新增了竞报“高品质建设”要求，还重启招挂复合，并明确最低装修价格标准，引导房企高质量建设。静安中兴地块、长宁程家桥地块重启了招挂复合，即在竞价前先打分,采用这样的方式“好中选优”。竞品质方案也很细腻，每一项指标都有标准，“绿色建筑和超低能耗建筑”、“公共租赁房”的建设要求将在现场竞价环节竞拍。

02

部分地块房地联动价上涨，稳定楼市预期

上海第三批土拍预告中多宗地块房地联动价较周边新盘及近两年出让地块均有所提升。其中青浦朱家角、西岑板块均涨幅在5%以上。例如青浦朱家角板块，三批次新出让地块房地联动价为4.4万元/平米，而去年7月出让的安徽高速、同润地块房地联动价均为 4.2万元/平米，上涨2000元/平米。适度调高联动价，一方面能加强购房者信心，稳定楼市预期，另一方面对刺激开发商的积极性有一定作用。

03

本轮土拍热度较二批次明显降温

上海2023年第三批次首轮土拍热度降温明显，热度最高的长宁西郊地块仅有8家房企报名。一是本轮参拍房企数量大幅下降，约14家房企意向竞拍，比第二批次第二轮锐减34家，也是两年来参拍房企数量最低值；二是本轮土拍民企身影消失，央、国企“垄断”本轮土拍，资金雄厚的央企房企对多幅热门地块意向较高。

04

“竞品质”规则下溢价率仍走高

上海2023年第三批次首轮土拍溢价率走高，青浦和金山3宗地块底价或低溢价成交外，其余地块均触发摇号机制。在最新的“竞品质”规则下，意味着参拍房企不仅成交价格达到了最高限价，还达到高品质住宅的指标上限。上海作为核心城市，核心区域地块仍然是有流量有利润的优质资源，房企争相竞逐。

05

国央企包揽，民企消失

国企和央企仍为上海拿地成交主力，第三批次首轮土拍国央企拿地金额占比达100%，未见民企身影。一是上海土拍拿地门槛较高，在资金要求方面，上海拍地要求沉淀自有资金达到地块起价的100-110%，在当前行情下，只有央国企和极少数民企有这个实力。二是尽管一线城市出台政策刺激楼市，但1个月以来政策效应快消耗殆尽，市场情绪和预期并没有得到扭转。

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