比恒大还狠，又一千亿房企摊牌！佳兆业:让我破产最多还5%的本金

境外债务重组最近成为了围绕在国内房地产开发企业们周围的热词。

恒大、融创两位大佬先后出台了各自的重组方案，后者已获得香港高等法院的批准，前者的方案则因实控人许家印被实施强制措施而搁浅，未来能否成行犹未可知。

除此以外佳兆业等房企其实也在搞境外债务重组，这玩意到底是什么呢？得从境外债务说起。

前些年国内房地产市场异常火爆，房企们想尽办法融资，只要有钱就能拍地、造房子，高杠杆高周转模式就是这么来的。

借钱的渠道很多，除了境内融资外还可以在境外融资，如跑到香港IPO。与此同时，在香港发行美元债，找老外借美元拿回国内换成人民币也是重要的境外融资渠道，由此产生的债务便是境外美元债。

大家不要觉得美元债是不合法的东西，事实上工商银行、华为等知名企业同样在香港发行美元债，这种融资方式并非专属于房企。

借债还钱，天经地义，房企们有钱的时候没啥问题，可随着国内收紧了房企的融资政策，他们的现金流出现了问题，原来借的钱都投到了土地和项目里，存量资金很少，增量资金短了以后立马陷入现金流危机。

一边需要大量资金建造未完工的房子，另外一边借不到“新钱”了，包括境外美元债在内的各类债权出现违约。

境外债权人一看借出去的钱到期了没有收到本金或者利息，一部分比较刚的债权人跑到香港法院申请对欠债不还的房企清盘，就是国内法律体系下的破产清算。

恒大、融创以及本文的主角佳兆业等房企均被债权人提出了清盘呈请。

需要说明的是即便被香港法院裁定清盘了也不意味着国内的项目公司被注销，因为房企们在境外借美元的主体是设立在境外的子公司，破产的是它们，变卖的是位于境外的资产，而房企们的主要资产在国内。

当然，境外主体被清盘总不是一件好事，对企业和实控人或多或少是有不利影响的，所以要尽量避免这样的事情发生，最有效的措施便是境外债务重组，让买了美元债的大部分债权人同意房企拿出的还债方案，只有75%以上的债权同意了剩下的25%就算不同意、执意要房企清盘也没用。

因此，博弈的重点便是房企拿出的重组方案有没有“诚意”，或者说是否达到了境外债权人的最低心理预期。

已经重组成功的融创显然比较有诚意，方案中除了加入了还算优质的资产融创服务的股权外孙宏斌还用个人资产作担保。

佳兆业的重组方案不同，没有获得债权人的认可，针对是否清盘的法院聆讯已经延期了两次，债权人和债务人不断博弈。

10月10日，佳兆业发布公告称再次押后了清盘呈请及撤销呈请的聆讯，境外债务重组方案的分歧意见依然很大。在最近一次的会上，有律师拿出了一份佳兆业提交给法院的文件，上面显示如果佳兆业真的破产了，那么债权人的回收率将低于5%。

何为回收率？简单来说就是可以获得的偿付率。比如，张三购买了100万美元的佳兆业美元债，回收率为4%，一旦佳兆业破产清算张三只能拿回4万美元，直接打骨折了。

大家觉得佳兆业狠不狠？在我看来是挺狠的，甚至比恒大还要狠。之前恒大在公告的境外重组方案中披露了一旦恒大集团清算后境外债权人的回收率数据，有低于5%的、也有高于5%的。

佳兆业倒是痛快，直接告诉大家你让我破产，那么所有投资美元债的人连5%的偿付率都达不到。真是太狠了，这招反向威胁算是玩明白了。

不过，这家曾经排在百强房企榜前30、旗下有5家上市公司的深圳知名房企倒也不是乱说，从其发布的财报来看确实没钱还债。

截至2023年6月30日佳兆业集团的总负债为2325亿元、总资产为2562亿元，资产负债率高达91%，全公司只有不到10%的资产是属于股东的，剩下的全部是债权人的。

更加糟糕的是佳兆业的流动性极其紧张，目前账户上只有45.12亿元的资金，还要扣掉31.15亿元没法动用的受限制现金。

另外一方面，佳兆业集团的银行贷款、境内债券、境外美元债等借款总额高达1375.8亿元。账上的现金连借款的零头都不到，还要扣除支付给员工的薪资、日常办公费用以及“保交楼”发生的支出，哪里有钱还美元债呢？

看到这里大家是不是有这样的疑问，佳兆业的钱哪里去了？继续看财报就能找到答案。

截至2023年6月底佳兆业集团的发展中物业共计856亿元、持作销售的已落成物业为185亿元，两项加一起合计1041亿元。这两个项目不是别的，就还没建造完的房子和已经建造完毕还没有卖出去的房子的成本。

如果全部卖出去了，那么佳兆业也就不会陷入流动性危机了。可惜这个世界上没有如果，佳兆业如此，恒大、融创等诸多暴雷房企均是如此。

破产清算意味着所有资产表现，按照目前的楼市状况佳兆业的资产必然被贱卖，换不回多少钱。此外，房企境外美元债的利率虽然很高但属于劣后债权，排在购房人、建筑工程款、银行抵押贷款、供应商款项之后，等前面的债权都还清了就真没有多少可供执行的财产了。

因此，低于5%的境外美元债回收率并不算很夸张。没钱是根本，就是天王老子来了还是没钱。

房企的故事还在继续，2022年以来我们见证了各类奇葩事项的发生，也学到了不少金融知识，第一次知晓原来金融和地产结合起来还能这么玩。未来还会看到什么样的新鲜事呢，反正再魔幻我也不会感到惊讶，因为已经麻了，您呢？

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