住建部：超大特大城市城中村改造分三类，要建一定比例保障房

目前，全国范围内正在推进的城中村改造项目达到162个。这些改造项目中，符合条件的可实施“拆除新建”，集聚了产业的将先行有序疏解集聚产业，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。

今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署。据新华社12日消息，目前，各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。

住建部称，城中村改造将优先针对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村。除了改善居住条件和生态环境外，通过城中村改造还要促进产业转型升级，推动超大特大城市加快转变发展方式，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市。

住建部提到，在超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。

具体而言，拆除新建的将按照城市标准规划建设管理；整治提升的将按照文明城市标准整治提升和实施管理，并将建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。项目改造之前，需先行做好征求村民意愿、产业搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护、落实征收补偿安置资金等前期工作。

“拆除新建”并不能与增量开发划等号。有业界人士告诉记者，此前有相当长时间，一些地区城中村改造广泛采用拆除重建的房地产开发模式进行改造，这导致拆迁补偿成本越来越高，资金平衡越来越难，也无益于解决人口流入地的“住有所居”问题。

对此，住建部此次强调，城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。

“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套。据住建部9月发布的最新消息，各地近两年来共已建设筹集保障性租赁住房508万套，完成投资超过5200亿元，未来将继续“多措并举扩大保障性租赁住房供给”。

“这意味着城中村改造将在坚持‘商品房+安置房’的基础上，增加保障性住房部分，包括共有产权住房和保障性租赁住房等。” 易居研究院研究总监严跃进说。

相较于其他城市更新模式，城中村改造的推进速度相对缓慢，有调研显示，一个城中村改造项目约耗时10年之久。“坚持成熟一个推进一个。”住建部如是明确。

“这是由于城中村是一个非常复杂的生态系统，其土地性质、利益主体的协调难度高。即便在一线城市中，广深与京沪的城中村改造进展和特征存在较大差异。”一名城市更新领域专家对第一财经分析说。

他举例表示，以上海为例，不同于广深地区，上海的城中村改造主要发生在城市周围地区。由于地段差异，相较于在中心城区进行城中村改造或者老旧小区改造，位于城乡结合区域的城中村往往以就近安置为主，以运营模式为主导，并需要进行一定体量、符合城中村居民需求、消费水平和区域功能定位的非居性质增量开发，以实现开发运营企业的收益平衡。

该专家说，如果改造主体纯粹希望以商品房开发逻辑在城郊进行城中村改造，则不符合区域住房需求，很可能导致商品房建成后卖出不去，也无法形成很好的投资回报；如果改造主体仅仅对城中村居民做出一个低品质解决民生问题的居住安置，则容易激化社会矛盾，这两者都不可取。

“目前，北京和上海都提到了综合区域更新的概念，我认为这是超大特大城市在城中村改造中值得关注和学习的。”该名专家认为，尤其是在城郊地区，地区政府在进行城中村改造之初，就应该跳出“一个简单的民生工程”的规划思路，并以系统化眼光，定下多元目标，让改造项目一方面满足城市外围地区制造业发展中，新市民和蓝领工人职住平衡的需求，另一方面通过公共环境的提升和商业商务服务能力的再造，带动区域整体的招商引资能力，并让更多生产和消费场景走进城中村。

对于一部分集聚了产业的城中村，此次住建部也单列提出，在改造中将做好产业搬迁和转型升级，在摸清城中村产业状况的基础上，城市政府将安排好产业转移承接园区，发挥龙头企业示范带动作用，先行有序疏解集聚产业。改造后，将根据城市产业发展规划，合理安排产业布局，引入优质产业项目，促进产业转型升级，并提供一定规模比例的低成本创业空间，保障小微企业和个体户创业需求。

城中村改造的主要问题和难点在于资金压力、统筹协调方面。住建部对此提出，坚持多渠道筹措改造资金，既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。城市政府对城中村改造负主体责任，统筹市域内改造资金安排，做到改造资金市域内综合平衡、动态平衡。

前述专家进一步提到，目前，社会资本进入城中村改造可以显著提高改造效率，但民企确实存在犹豫，这背后一大掣肘就是融资难。一些地区开始探索民企和国企形成“改造联合体”的合作模式，不过具体到这个联合体中，国有资本话语权有多大、规划项目和地块上如何分配等问题，仍需要针对不同的类型和改造机制的城中村进行试点探索。