泉州区域限价屡创新高！是老套路，还是新信号？

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自2017年8月城建水墨兰庭开盘试水摇号，随后政策出台，同年11月29日，泉州万科城最后两栋高层住宅获批预售，成为泉州首个公证摇号项目。

自此泉州中心城区进入了“公证摇号时代”，至今已持续6年的时间。

伴随着“极致限价”的情况下，一二手倒挂红利，无数的投资需求被催生，我们也见证“千人摇、万人摇”等名场面。

自2017年“限价”政策以来，泉州房价体系经历了多次区域限价屡创新高：

第一次：2020年底，泉州房价突破2万门槛， 定调了城东2万+价值格局，多个区域限价也全面上涨。

第二次：2023年7月，泉州中心市区从“改善”作为房价突破口，还是在城东，推出了首幅破3万+的地块， 最高限价达到37470元/㎡。

此外，泉州从2022年开始推行房票安置。起先开始“房票”安置的是泉州市泉港区，近几年正尝试向泉州其他县市推广，当前在惠安、石狮的旧城改造项目中已经用上。在泉州，后渚莲垵及周边片区项目成为中心市区首个实行房票补偿的征迁项目试点。

「 东海板块」

最高限价：23000元/㎡

改善最高限价：29900元/㎡

东海最高限价为即将在9月底出让的丰2023-25号地块，位于后埔板块，全盘规划改善户型，最高限价29900 元/ ㎡ 。这是中心市区推出的第一幅纯改善地块。

·地块位置：丰泽区东海街道后埔片区,大兴路南侧、经七路东侧、后厝街北侧、经八路西侧

·土地面积：20123.49㎡

·土地用途及出让年限：居住-城镇住宅70年、居住-城镇社区服务设施70年

·规划经济技术指标：建筑密度＜30%；1.0＜容积率＞3.0；建筑高度＜80米；绿地率＞30%

·起拍价：87300万元

·丰2023-25号地块用于建设改善型住房，单套房屋建筑面积不低于180㎡,销售价格在“限房价”23000元/㎡基础上上浮不超过30%，由竞得人自行销售。

大致区位图

·办理商品房预售许可时丰2023-25号地块应优先提供10%可售商品房套数的房源作为高层次人才房源，应优先提供20%可售商品房面积的房源用于房票方式购房，上述两种房源在同一时间公示、报名、选房,剩余的未选房源转为刚需房源、非刚需房源公开对外销售。

·教育配套：丰2023-25号、丰2023-26号地块500米内规划建设有一所完中校和一所小学。该地块商品房的业主直系于女可申请就读泉州市临海小学、东海中学,可参与泉州一中东海校区的电脑派位.具体招生事宜以当年的小学和初中招生工作实施意见为准。

本次国有建设用地使用权采用“限房价、限地价、摇号”方式拍卖出让,按照价高者得的原则确定竞得人，不设保留价；当拍卖溢价率达到15%时，即丰2023-25号地块总价100395万元,采取熔断机制,不再接受更高报价,对于有意向的多个竞买人，当即现场采取摇号方式确定竞得人。

「 城东板块」

最高限价：24998元/㎡

改善最高限价：37470元/㎡

城东最高限价为保利隆恩百宏清源瑧悦，位于南埔山片区，限价24998元/㎡，预计将于年底开盘；改善型房源最高限价37470元/㎡，为厦门国贸项目，位于东星板块，这是中心市区推出的第一幅规划改善房源的地块。

丰2022-41号地块

1.地块位置：丰泽区城东街，道城东至北峰快速通道北侧，安吉路南段西侧、东星路南侧

2.土地面积：62553.6平方米

3.土地用途及出让年限：居住—城镇住宅70年、居住—城镇社区服务设施70年、商业服务业—商业40年

4.规划经济技术指标：建筑密度≤18%，1.0≤容积率≤2.9，建筑高度≤100米，绿地率≥35%

5.起始价：213400万元

6.竞买保证金：43000万元

7.改善型商品房预售备案价：在“限房价”〔24980元/㎡〕基础上上浮不超过50%

8.非改善型商品房最高销售均价：24980元/平方米

- 地块控规图 -

- 地块影像图 -

城东二手房价对比东海来看，整体在3万左右徘徊，2个区域价格更为坚挺-三实小学区房&南滨江区域。

目前城东新房供应集中在南埔山和东星板块，片区都处于开发建设阶段。

「 市区板块」

最高限价：20570元/㎡

自2022年保利华创雲上开盘之后，中心区域已断供1年多。位于津淮街旁的盛冠海富尊邸入市时间不明确。 中心区域寸土寸金 ，新地块也建立在城市更新的基础之上。

项目周边新盘分布图

「 北峰板块」

最高限价：16900元/㎡

北峰最高限价为城建水墨芳华，位于西华洋片区，限价16900元/㎡，目前在售。

楼市方面，目前西华洋板块内有多个纯新盘，包括城建·水墨芳华、文旅·天华文丰，以及丰泽建设2幅地块，区域最高限价16900元/㎡。

目前片区内二手房较为坚挺的是靠近江滨北路的泉州万科城项目，品质较好+小区周边生活配套完善，因此挂牌价也基本在2万+。

目前北峰重点开发的区域是靠近动车站的西华洋片区，片区还处于建设开发阶段，新盘去化也较为困难，预计后期出让地块限价涨幅空间较小。

「 江南板块」

最高限价：17000元/㎡

江南最高限价为中建远南项目，位于繁荣片区，限价17000元/㎡，暂未入市。

鲤2023-1号地块

直击现场：该地块吸引了城建，莲花，万晟，国贸，中海宏洋，中建远南，隆恩，椿实，保利，开源，山西君威，弘桥，龙湖，莆田元丰，莆田兆玺等18家竞买人参拍，且都参与摇号。

最终由中建远南摇号竞得，成交总价83720万元，平均楼面地价8582.6元/㎡。

江南地块的火热，一方面说明核心地段优质地块依旧是房企补仓的重点；此外，今年上半年江南“千人摇”的火热，不免让开发商对该地段有了更多的信心；再叠加1.7万的限价，对比主城区着实更具高性价比。

现场图

位置：鲤城区浮桥街道，江南新区站前大道东侧，规划34米宽市政道路南侧

面积：33636.76㎡

土地用途：居住—城镇住宅70年、居住—城镇社区服务设施70年、公共管理与公共服务—教育50年

主要规划经济技术指标：建筑密度＜20%；1.0＜容积率＞2.9；建筑高度＜80米；绿地率＞30%

起拍价：72800万元

毛坯限价：17000元/㎡

教育配套：就近学校有鲤城区第六实验小学、泉州市西隅中心小学坂头校区、福建师范大学泉州附属中学及泉州市实验中学鲤城附属学校。具体招生事宜以当年的小学和初中招生工作实施意见为准。

值得关注的是 ，从去年6月到今年9月，片区房价从14752元/㎡→15900元/㎡→16000元/㎡→17000元/㎡，1年时间上涨了2248元；尤其是随着“战江南”的火热建设，未来限价或将继续攀升。

据悉，中建远南地块将与国贸合作开发，对比周边建发项目二手房价，1.7万的新房限价还是具备一二手倒挂空间的。

「 晋东板块」

最高限价：17178元/㎡

晋东最高限价为建发泉州湾海&保利湖心璞悦，限价17178元/㎡，这也是晋江新房的最高限价，已入市暂未开盘。

P2022-67号地块

竞得人：建发

总价4.7亿+竞配建4900㎡

楼面价：7775元/㎡

毛坯限价：17178元/㎡

位置：陈埭镇晋东新区

面积：25162㎡

土地用途：商业服务业—商业、居住—城镇住宅

主要规划经济技术指标：1.0＜容积率＜2.4，10%＜建筑密度＜30%，绿地率≥30%。

起拍价：31600万元

起拍楼面价：约5232元/㎡

毛坯限价：17178元/㎡

配套教育：幼儿园：龙湖御湖境配套幼儿园服务片区；小学：第五实验小学鞋坊城校区服务区 ；中学：晋江一中晋东校区服务区

根据规划，晋东新区一线沿湖及一线临海还有多幅地块未推出，预计后续会在此基础上进一步上涨；与东海一桥之隔的区位优势，也为片区未来价值赋予更多的空间。

「 池店板块」

最高限价：16900元/㎡

池店最高限价为将于11月1日拍地的P2023-33号地块，限价16900元/㎡。

P2023-33号地块

拍卖时间：2023年11月1日16时

位置：池店镇华洲村

面积：31030㎡

土地用途：居住用地—城镇住宅用地、商业服务业用地—商业用地、公共管理与公共服务用地—教育用地

主要规划经济技术指标：1.0＜容积率＜2.7，10%＜建筑密度＜28%，绿地率≥35%

起拍价：50000万元

毛坯限价：16900元/㎡

池店中片区位于晋江市东北部、池店镇中部，为池峰路南拓延伸线两侧周边区域。策划生成的池峰路南延片区改造项目地处泉州环湾建设带，是落实泉州市推动跨江发展、跨域融合及晋江市优化晋东北交通布局、提升城市品质、融入泉州同城化发展的重要举措。

目前池店南片区已发展成熟，小区基本已交房，陆续有房源可入市销售，挂牌价基本在1.8万左右。

池店中片区规划效果图丨仅供参考

当前片区开发重点为池店中片区，近半年2次土地，限价从16538元/㎡→16900元/㎡，限价也是稳步上涨中，预计后续陆续突破1.7万的门槛。

目前，推动房票最卖力的泉州，进一步扩大推行范围有限。尤其泉州强县弱区，各县拆迁政策并不参照市区制定，而是根据自身实际做决定。

比如近日南安市公布了南安市体育中心片区征收补偿方案，同样很明智地紧紧抱住安置型商品房的“大腿”。南安属于大泉州地区平抑房价的模范之一，既然没把房价炒得太高，拆迁安置也不用付出太大的成本，市区安置型商品房对接价仅仅4300元/㎡。

安安稳稳让人家“以房换房”，而不是逼着拆迁户去买房替开发商去库存。这样拆迁阻力小，也能减轻财政负担。至于安置房供应一点不是问题，放眼望去哪里会缺盖房的地？继续坚持安置型商品房模式显然是明智之举。

泉州摇号政策不断优化

针对泉州中心市区购房热现象，从2017年开始，泉州从“购房摇号”升级为“公证摇号”，而后继续加强摇号政策施行“保刚需摇号”，再升级到“预留10%高层次人才刚需购房”，再到如今“预留20%房源用于房票选房”。泉州摇号政策不断优化。

2017年8月，位于城东的城建水墨兰庭试水公证摇号流程。

2017年11月，《泉州市中心市区新批预售商品住房公证摇号公开销售方案》出台，位于北峰的泉州万科城成为首个“公证摇号”项目。

2018年4月，泉州“保刚需摇号”政策出台，开发商需将60%房源留给刚需住户家庭。位于江南片区宝嘉誉峰成为首个执行楼盘。

2019年5月，提前预留10%房源作为高层次人才选房。

2019年12月，泉州“线上认筹”系统，认筹不用再到售楼部排队。位于东海的上实海上海·格澜郡首个执行。

2020年10月，泉州启动产业实用人才刚需购房，与高层次人才一同参与10%房源报名选房。

2021年3月，晋江开启新房“保刚需”摇号政策，位于市区的中南天樾君立成为首个执行项目。

2021年5月，晋江提前预留10%房源作为优秀人才选房。

2021年10月，泉州市区“保刚需”政策再调整，刚需70%、非刚需30%分配。位于市区的安腾礼悦台成为首个执行楼盘。

2022年5月，继春江天越开盘之后，晋江摇号基本取消。

2022年11月，泉州新房摇号优先安排20%住房套数供房票购买。

同时，期间对于刚需、非刚需资格认定也在不断调整优化，从前期市区无房、再到后面对人才、二孩家庭、改善等需求的进一步扩容至刚需范围内，满足多样刚性住房需求，持续贯彻“房住不炒”。

< 刚需/非刚需认定资格 >

泉州摇号机会还有？

从目前的蓄客情况来看，泉州核心区待摇号项目也呈现出不同的情况：

①东海的城建水墨观海热度最高；

②江南继续凭借低限价，或将保持上半年千人左右认筹的数据；

③城东主要是南埔山和东星这两个区域，南埔山目前片区建设还处于初期阶段，虽然锦上去年仍有近2000组的认筹量，但今年限价突涨，即使产品不错，但还是要看购房者能否接受近2.5万的限价；东星同理，泉州中心区首幅定义改善产品的地块并赋予了最高限价，要看后续厦门国贸能做出怎样的产品。

④北峰大概率继续处于低热度，源于当下片区建设缓慢；

⑤洛江万安书香联宇预计会继续保持去年水墨风景的高热度，区位大致相同，距离城东核心区近；莲花禧上相比之下热度不高。

总成交超1.7万套！泉州1-9月楼市成交榜出炉，卖得最好的是…

2023年1-9月，大泉州一手住宅成交17169套，面积215.01万㎡，同比下跌24.0%，成交均价11004元/㎡，总成交金额236.59亿元。2023年9月，大泉州一手住宅成交面积15.43万㎡，环比下跌28.2%，成交均价12931元/㎡，总成交金额19.95亿元。

土地方面，本月仅泉州市区与晋江有成交商住地块，品牌房企持续拿地，其中泉州江南地块由中建远南触顶摇号竞得，与国贸合作开发；泉州城东地块由中海触顶摇号竞得；晋江罗山地块由中海几乎底价竞得。

楼市方面，本月无项目开盘，整体市场低位。各区域项目顺销为主。泉州建发和石狮百德前期开盘于本月集中备案，分别占据泉州市区和石狮区域市场份额六七成。晋江龙湖、安溪建发凭借品牌力吸纳改善需求，分别占据晋江和安溪区域市场份额四成。南安建发多盘持销，领衔区域市场。

大泉州各区排行

大泉州龙虎榜

泉州市区单盘排行

晋江单盘排行

石狮单盘排行

南安单盘排行

安溪单盘排行

统计口径说明

1、数据来源：所有的销售数据均为网上的备案数据，来源于中原地产厦门研究院数据库

2、大泉州统计范围：泉州市区、晋江、石狮、南安、安溪

3、时间跨度：2023年1月1日至2023年9月30日

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