自9月8日，兰州发布取消限购、限售加契税补 贴等十七条新政，已经过去一个月的时间了。
9月底到现在，又是价格战，又是房交会，又是超级黄金周……每个项目多多少少也拿出来了压箱底的力度和策略。
感觉上，天时有了，政策和价格双管齐下的地利，以及开发商单方面的人和都有了，那市场是个啥反应呢？
小长假结束，开工的第一天，相信很多人都看到了一些项目红艳艳的业绩喜报，当然，沉默的大多数依然是意料之中。
在一个相对满足天时地利人和条件的阶段，兰州的房地产市场表现再一次印证了：楼市走向分化的必然。
从九月底到今年的中秋国庆超级黄金周，兰州楼市确实感受到了一些人气，卖得好的项目成交近百套，地段占优有魄力降价的，也能有七八十套，平时流动性一直在线的，也有四五十套。
但好的永远都好，不好的还是无人问津，冰火两重天。有的项目一顿操作猛如虎，结果还是在原地杵。
政策对大家是平等的，黄金周的天时，对大家是平等的，不同的就是产品、地段、价格、口碑……
过去的市场里，跑在前面的项目吃肉，吊在尾部的项目至少还能喝到汤，你卖一百套，我卖二十套也能活，如果愿意低价出售，甚至还会门庭若市。
但现在，差就会差到极致，卖得好的一直好，卖得差的特别差，项目与项目之间的分化越来越严重。
过去，很多楼盘之所以能有一席生存之地，乘的是经济、城市发展、行业发展、人口流动、房价上涨的大势，而非房子产品本身的势。
所以到今天，同样的城市，同样的竞品，给你最宽松的政策和最佳的天时，依然无法改变什么。
甚至节前打价格战的项目，节后客户又分散回流到同区域的其他项目了。
价格战是一剂猛药，但是显然，降价意味着什么，草木皆兵的买房人已经能寻摸出一二了。
当然，并不是说现在卖得不好的项目，就一无是处，而是环境真的变了，城市在分化，项目在分化。
作为楼市的吹哨者，土拍情况早已经给我们带来了判断。
全国范围来看，2023年前三季度土地成交金额超过千亿的城市是杭州、北京、上海；接着是超过900亿的广州、成都；然后是600亿到400亿区间的西安、南京、苏州、宁波、盐城。
今年前三季度，超过400亿土地成交额的城市，都已经是屈指可数了。
这些城市，除了一线城市外，哪些城市是收获比较多的，这也就意味着，哪些城市更受房企的青睐。
而兰州，今年前三季度的土地出让，主要是新区、红古、榆中等地的工业用地和部分商业、住宅用地。
兰州主城区挂出的土地更是不过一手之数了，这其中，七里河彭家坪片区的129亩居住、社会福利用地惨遭流拍。
9月挂出的城关盐场片区18.8亩居住用地、安宁建安东路17.7亩居住用地，命运如何，将会本月18日揭晓。
二级市场，也只有七里河西津西路的9.5亩居住用地，被保利拿下用作保利·天汇项目的开发用地；以及七里河吴家园41亩商住用地，被甘肃建投拿下，用作华陇·滨河湾项目的开发。
而兰州市轨道交通有限公司在西固陈官营板块的13.27亩居住用地，从去年年底到现在，已经在二级平台挂出了五六次了，持续的无人问津。
事实就是，只有优质城市，优质地块才是撑起土拍的支点。
市场也一样，不管政策，还是任何形式的利好，只有相对优质的项目和产品才能感受到一丝丝暖风。
那接下来的楼市走向，可想而知。
也许大家会说，一年两年不供地也可以，反正有库存，那如果持续不供地，钱从哪儿来？ 一年两年不盖房可以，持续没新项目，房企咋活？又能活下来多少？
救市的手法，看上去就是那些了，单靠政策，不可能让所有项目普遍性的都再次抵达一个理想状态了。
各地政策层出不穷，大多都是放开限购，让更多的需求进入，以刺激疲软的成交。换个视角，这到底是在救楼市呢，还是救城市？
城市是楼市的母体，城市实力决定了楼市的价值，而楼市又是城市的构成。
楼市有楼市的任务，但城市的任务主要是：和其它城市争抢社会新鲜资源，城市能做到这一步的，楼市自然后盾更坚实。
兰州有这个吸引力吗？刚刚结束的超级黄金周，兰州交出的成绩，还挺亮眼的，全市接待游客459.765万人次，兰州局、兰州地铁单日客流量均创新高。
但十一期间兰州旅游人均消费约586元，大约相当于全国同类数据的64%，不足三分之二，这是低于2016年兰州旅游人均消费808的水平……
兰州主城的房价均价早都过万了，但是每年进入社会的新人，收入并没有倍量级增加。
这已经将需要空间的人，挡在了楼市之外，也挡在了城市之外。所以，城市和楼市是一个整体，但现在兰州楼市和城市又变成了悖论……
过去十几年，兰州一直是摊大饼式的发展，推山造地城市扩容，地是有了，房子也有了，主城也完成抽疏的初步小目标了。
但是呢，上山的交通，山上的产业、配套并没有跟上。
大部分的新兰州人，住在扩容区，依然要忍受高昂的通勤成本在主城谋生，但这还不是最糟糕的。
最糟糕的是，这几年的经济情况，城市的发展，就业的环境，人们的预期，都发展了很大的变化。人们来到城市，住在边缘，即便跨越重重困难，依然在城市寻不到发展的契机。
城市的内核缺乏力量支撑，就会丧失吸引力，楼市不行，本质就是城市的吸引力不够。
所以，放开限购等政策的操作，对一线城市，吸引力强的城市才会起那么点效果，对于一个本身吸引力不足的城市而言，本质上改变不了什么。
这就是为什么西安解除限购的时候，兰州的地产从业者们会反应激烈的原因。
过去，就整个甘肃而言，省会兰州一定是大部分人在能力范围内最好的城市选择，但现在，西安的关中平原城市群正在吸走天水、平凉以及庆阳地区的流量。
大城市的虹吸效应，只会越来越强。
这也意味着，像兰州这样的城市，再摊大饼的可能性越来越小了，摊的越大，越没有支撑，现在最应该做的是搞内核的提升。
兰州的楼市新政，为什么效果甚微，就是因为调控，放开了限购和限贷等等，本质上还是在保地价。
而其他的，什么契税这些，真的会有人因为想占几千块的便宜而激动地迅速下决定花上百万去买房吗？
也许有，但肯定少吧，更多的是看到政策一出，赶紧打电话咨询，我之前买了，能不能享受这个政策……
想买的人买不起，有钱的人又不缺房。楼市的主要矛盾已经变了，用老手法治疗新毛病，效果肯定不会太好。
楼市的活力，取决于城市的活力。
城市的活力在于人们有够得到的未来，有更加多元的人群能呆下来的环境，能给人希望的城市，才是一个好城市。
作者=指兰针·茅台
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