上海土地市场正展开新一轮淘汰赛

徐凡淋/发自上海

资金实力雄厚，品质能力强的央企国企在上海土地市场优势明显。

10月11日，上海2023年第三批次集中供地第一轮开拍，7幅地块，涉及静安区，长宁区，浦东新区，青浦区、金山区，奉贤区6个区域，出让面积约50.14公顷，起始总价约185亿元。

在参拍房企方面，7幅地块吸引招商蛇口、保利发展、中海地产、华润、中铁建、中铁置业、越秀、新长宁、象屿、建发、国贸、同济、长三角投资、安高安联，奉贤发展等共16家房企参拍。

其中，参拍房企最多的地块为长宁区西郊板块程家桥地块，位于长宁区程家桥中心城区，区位优越，配套成熟，有8家房企参与竞拍，建筑面积35973元/平方米，起始总价24.6亿元，起始楼面地价约68500元/平方米，房地联动价118000元/平方米。

其次，浦东新区三林地块区位较好，板块内极少库存，预计去化速度较快，有7家房企报名。

静安区宝山路街道的中兴社区地块，虽体量小且需保留一定的历史建筑，但区位优越，也是本轮地块中房地联动价最高的地块，楼面起价74045元/平方米，高层房地联动价125000元/平方米，风貌别墅房地联动价180000元/平方米，起拍价约14.1亿元，吸引4家房企参拍，具有较高利润空间。

奉贤新城金汇地块位置相对偏远，但周边配套齐全，且与相邻的南汇新城有一定价差优势，也有4家房企报名。

青浦区金泽镇是长三角一体化示范区先行启动区所在，落地在此的华为西芩研发基地即将启用，只有1家房企报名，由长三角投资底价竞得。

另一宗只有1家房企报名的金山新城地块虽不属上海核心区域，但出让地块所在的金山新城是金山核心区域，配套成熟，去化速度并不是特别慢，竞得该地块的建发地产在金山已经开发两个项目，拥有较好的销售业绩，品牌影响力和成熟的开发团队。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，本轮出让地块有4幅地块为中心城区优质地块，以招挂复合方式出让，报名房企基本以龙头央企或地方实力国企为主，招挂复合方式更考验大牌房企在上海土地市场的竞拍策略，也是未来上海楼市市场格局逐步调整和洗牌的主力军。

值得一提的是，本轮土地拍卖在竞价规则上做了较大调整，上海首次对参拍房企提出“高品质建设”要求。本次土地拍卖线下出让环节共分为现场竞价、竞报“高品质建设”和摇号三个阶段，其中“高品质建设”环节为新增设环节，包含绿色建筑和公租房两大竞品质环节。

拍卖新规反映到土地拍卖上，以10月11日上午最先成交的静安区中兴社区C0702单元280-06地块为例，该地块吸引招商，保利发展，象屿，越秀4家房企参与竞拍。经过27轮报价达最高限价后，进入高品质建设竞报阶段，在4家竞买企业均接受绿色建筑二星级和零能耗建筑的上限指标后，进入公租房竞拍环节，在公租房竞拍环节4家竞买企业均接受7%公租房上限比例后，进入摇号环节，最终由保利发展以15.48亿元中签，溢价率9.55%。

此外，本轮土地拍卖竞争最为焦灼的地块为浦东新区三林地块，参拍的7家房企从第一轮溢价0.01%，经过70轮报价达最高溢价10%，进入高品质建设竞报环节。在全部竞买房企均接受绿色建筑二星级和超低能耗建筑后，公租房比例竞报从5.5%到上升至7%，进入摇号环节，最终由招商蛇口以73.86亿元摇中，溢价率10%，楼面地价39303元/平方米，房地联动价7万元/平方米。

竞得该地块的招商蛇口长期在上海深耕布局，过去两年每年在上海全口径销售收入约800亿元，上海本身回款较好的市场，让招商在投资力度及投资规模上持续保持较大投入，继续维持在上海深耕的市场地位。

对于上海本轮集中供地，张宏伟表示，今年1~9月份，上海新增土地储备前十名房企基本全是央企国企，民营企业全场缺席，加上上海地块高总价的门槛以及高品质等要求，上海土地市场在央企国企之间展开了新一轮淘汰赛。

“招商蛇口，保利发展、建发等有竞得地块，招商蛇口以73.86亿元竞得浦东新区三林板块纯宅地成为这轮供地的最大赢家。”张宏伟认为，本轮上海土地市场为央企国企专场，上海三批次土地市场仍为全国土地市场的焦点。

对于本轮土地市场民营房企的缺席，有房企投拓人士认为，市场的复苏是国企央企的复苏，民营房企并没有实质性反弹，客户的反复质疑，市场还未完全出清，依旧有企业在最后时刻陆续爆出违约，这也加剧民营房企去化速度。

第三轮土地拍卖第一轮后，10月24日，上海土地市场还将集中出让涉及徐汇区、普陀区、浦东新区、闵行区、嘉定区、松江区、宝山区8个区域10幅地块，起始总价约467.9亿元。

“房企聚焦核心城市布局，积极布局上海土地市场，将推动上海今年最后3个月市场成交量的回升行情。”张宏伟表示。