政策助力、“双节”加持，深圳楼市为何依旧数据平平？

近期，深圳楼市放松政策频出，目前已距实施“认房不认贷”足月有余。在政策助力和传统“金九银十”的加持下，深圳楼市情况如何？未来是否还有利好政策出台？

01 近期深圳楼市数据

近期，各地楼市放松政策频出。一线城市全面“认房不认贷”、广深房贷利率下调、多个强二线城市取消限购等重磅政策。但从目前看效果似乎欠佳，潜在购房者观望情绪仍较重……

其中，深圳发布关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，执行认房不认贷政策。通知提出，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在深圳市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

另外，深圳还调整优化个人住房贷款利率下限，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减10个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加30个基点。

在重磅政策的助力下，近期深圳楼市是何情况？

据据深圳房地产信息平台公示，9月全市新建商品房成交为25.39万平方米，同比减少约53.35%；其中新建商品住宅成交为20.93万平方米，同比减少约43.52%。对比8月的2199套，环比减少约5.6%。全市二手房住宅成交2400套，成交面积约231972.29㎡，成交套数环比微跌约0.9%。

另外，9月深圳全市新增一手住宅预售面积92.2万平方米，创下三季度最高值，环比上涨68%。9月底全市一手住宅库存面积为498.8万平方米，但是随着9月下旬成交走低，一手住宅去化周期持续上涨，超过17个月。

“双节”期间，深圳的楼市也较为平淡。据数据显示，今年中秋国庆假期期间，全国重点10城新建商品住宅日均成交612套，处于近七年次低位水平。其中，深圳在2023年“双节”期间累计成交336套，较去年同期下降39.5%，日均成交42套，日均成交面积3.5万平方米，较节前一周相比下降41%，较去年国庆期间下降46%。

02 深圳楼市陷入低谷？

事实上，近两年深圳楼市的情况都不太理想。去年深圳二手住宅每月的成交量一度跌破了2000套，今年年初，全国楼市在多重刺激下，出现了“小阳春”，深圳楼市在第一季度也出现了一丝暖意，二手住宅的交易量缓慢上升，在3月和4月实现了每月交易量超过3000套。但到了5月，市场再次陷入低迷，二手住宅交易量直接下滑至3000套以下，接下来的6月和7月继续下滑，7月、8月交易量又开始接近2000套。

有业内专业人士认为，近年来深圳正在大力发展保障性住房，包括共有产权房、公租房等大量供应。这导致住房市场供应出现双轨制，这部分供应满足了相当一部分刚需家庭的居住需求，这也对深圳商品房的销售产生一定影响。

其次，随着房价的低迷，深圳房市的投资吸引力也逐渐减弱。目前全国楼市并不景气，市场信心受到了打击，不少购房者都持观望态度。

但近期深圳楼市利好政策频出，在多重政策的助力和传统“金九银十”的加持下，为何市场反应依旧平淡？

从数据上看，近期深圳的新房和二手房双双微跌，并不太理想。但出现此情况的一个重要原因是由于交易流程耗时较长，数据反映存在一定滞后性，9月与“双节”的网签数据并不能完全代表市场的实际表现。

03 未来

广东省房协专家咨询委员会委员、广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉认为，近期深圳放松政策将带动一部分需求释放，但政策效果依旧不能太乐观，后续预计还会有其他降成本政策跟进，实现多方利好政策、降成本降门槛政策叠加，同时也更加需要在开发商、业主积极降价，居民端就业和收入能逐渐稳定，唯有此供需两端同步发力，收入基本面明显好转，商品房交易才能稳定下来。

但也有不少业内专业人士认为，深圳市场存在积极复苏的态势。政策的影响通常需要一段时间才会显现，并且市场可能会逐渐适应这一政策变化。不同类型的房地产项目和不同市区的市场反应也可能有所不同。因此，需要进一步观察以了解该政策对深圳房地产市场的长期影响。而随着叠加政策端宽松态势延续，不排除四季度整体成交将迎来加速回升，且全年成交有望赶超去年。