彭诚信 龚思涵|| 宅基地房屋买卖的困境破解：以占有保护为核心

作者简 介： 彭诚信，上海交通大学凯原法学院教授、博士生导师；龚思涵，上海交通大学凯原法学院博士研究生。文章来源：《东岳论丛》2022年第10期 。注释已略，引用 请以原文为准。

摘要

在合同业已履行，买受人已占有宅基地房屋的前提下，城镇居民购买宅基地房屋用于生活居住，该宅基地房屋买卖合同应认定为有效。这并不违背禁止土地投机的政策目的，也未违反公共秩序。诚实信用原则既能成为分析合同有效的解释依据，也可基于结果的实质不正义，通过个案规范加以论证适用。在认定合同有效的前提下，买受人对宅基地房屋的占有是基于债权的占有，其性质是一种具体的财产利益，这种基于完全正当权源的占有足以对抗出卖人的返还请求。买受人继续占有宅基地房屋，出卖人仍静态保有宅基地资格权与宅基地使用权，只是在房屋未灭失或未拆迁前，出卖人的现实利益无法得到具体实现。从这一角度来说，农民在宅基地房屋上设定无身份限制的居住权可成为未来盘活闲置宅基地资源的有效方式。

一、问题的提出

自2018年中央一号文件首次提出宅基地“三权分置”以来，盘活闲置宅基地和农房成为乡村振兴的重要内容之一。宅基地制度改革试点地区在适度放活宅基地和农民房屋使用权方面进行了有益探索，浙江德清出台《德清县农村宅基地管理办法》，允许宅基地使用权及其地上房屋使用权流转；上海松江颁布《上海市松江区关于加强农村村民宅基地管理的指导意见》，鼓励以集体经济组织为主体通过统一租赁等方式统筹利用闲置宅基地及农房；北京昌平发布《农村宅基地及房屋建设管理办法》引导村集体经济组织及其成员通过自营、合作、出租等方式盘活利用闲置农房。在改革试点的过程中，推进存量宅基地房屋活化利用的模式尚且多样，但其中涉及的法律理论及依据却未被厘清。随意转换或生活化地使用宅基地使用权这一法律概念，混淆理解宅基地与宅基地房屋的区别，难以协调政策与国家法之间的关系等，这一系列问题导致涉及宅基地房屋买卖的法律纠纷存在较大的实践与理论争议。一般来说，宅基地房屋买卖纠纷主要包括三种类型，分别是本集体经济组织成员购买宅基地房屋、其他集体经济组织成员购买宅基地房屋和城镇居民购买宅基地房屋。其中，由于城乡二元的土地秩序格局，城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷所涉争议更大，论文的讨论也主要针对这一类型。该类案件之所以成讼，大多是由于在城镇化进程中农村土地价格上涨或受征收拆迁补偿利益的影响，村民毁约，起诉宅基地房屋买卖合同无效，以此要求买受人返还房屋。

对于城镇居民购买宅基地房屋纠纷，司法实践中的争议焦点主要是宅基地房屋买卖合同效力的认定以及效力认定后如何处理的问题。对于合同的效力，主要存在三种观点。第一种观点是认定合同无效，主要法律依据是《民法典》第153条第1款，即认为宅基地房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。首先，此处的法律主要是指《土地管理法》第62条第1款，法院认为宅基地使用权具有身份属性，而宅基地房屋买卖合同牵涉宅基地使用权的转移，非本集体经济组织成员无权取得。其次，我国并没有明确禁止城镇居民购买宅基地房屋的行政法规，所以，司法裁判多引用相关政策文件，例如《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等，其均有涉及“农民的住宅不得向城市居民出售”“禁止城镇居民在农村购置宅基地”等表述。但由于其法律位阶较低，部分判决只是模糊性地阐述宅基地房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，并未具体说明所引致的法律规范。除此之外，认定合同无效的法律依据还包括《民法典》第153条第2款和原《合同法》第52条第4项，前者认为中共中央和国务院发文禁止城镇居民购买宅基地房屋主要是为了保障农民的基本生存条件，其目的在于维护公序良俗；而后者则认为该行为因损害社会公共利益而无效。第二种观点认为合同系双方真实意思表示，且根据诚实信用原则，对出卖人主张合同无效的诉请不予支持，通过原《合同法》第8条间接认定合同有效。第三种观点认为如果合同已实际履行完毕且购房人已实际居住使用该房屋，则对合同效力暂不表态，应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋继续占有、居住和使用的权利。

宅基地房屋买卖合同效力认定的差异，影响其法律后果及处理方式。首先，认定合同无效后主要有三种处理方式：一是认定合同无效后仅责令返还房屋，因买受人未对损失赔偿问题提出反诉主张故作另案处理；二是认定合同无效后，责令返还房屋，并结合交付时间的长短、房屋本身的重置成本、土地区位补偿以及双方过错程度等因素综合认定出卖人应予给付的赔偿数额；三是认定合同无效，但基于尊重修缮现实、维护居住稳定等因素，不再返还房屋。其次，认定合同有效后，在司法实践中主要采取维持现状的处理方式，即承认城镇居民拥有对宅基地房屋继续占有、居住和使用的权利。最后是对合同效力暂不表态的观点，其处理方式实际上与有效认定的处理方式相同，即不作效力认定，但按有效处理。其实，就结果而言，合同无效认定后的第三种处理方式虽是认定合同无效，但实际法律后果却是按合同有效处理，即无效认定、有效处理。

由此可见，宅基地房屋买卖合同纠纷适法不一、裁判相异的现象并非个例。目前，在认定合同效力时，无效认定的法律依据缺乏学理基础，而作有效认定则面临较大的政策阻碍，理论层面的裁判说理也不充分。而且，认定合同效力后，通过何种理论路径平衡出卖人与买受人之间的利益关系也成为难题。在一定程度上，无效认定、有效处理的裁判模式也是政策与国家法博弈的权宜之举。回归学理层面，对合同效力的认定仍是解决宅基地房屋买卖合同纠纷的理论起点，直接决定效力认定后处理方式的路径选择。同时，个案判决所引发的连锁效应也尤其值得关注。特别是在“画家村案”中，在法院判决宅基地房屋买卖合同无效后，该镇毁约起诉纠纷集中爆发，导致艺术家集体流失，对当地而言并非积极效应。所以，妥善处理宅基地房屋买卖合同纠纷既是同案同判的要求，也对盘活闲置宅基地资源进而促进乡村振兴具有重要意义 。

二、合同无效认定的依据缺失

解决宅基地房屋买卖合同纠纷的逻辑起点，在于认定合同的效力。就合同无效的法律依据而言，主要围绕《民法典》第153条展开，即是否违反法律、行政法规的强制性规定以及是否违背公序良俗。此外，宅基地虽然作为一项财产权而存在，但由于其深受政策影响，法院在认定合同效力时也不得不考虑政策因素，因此，在这一问题中，将国家相关政策纳入效力认定的考量范围同样必要。

无妥适的法律、行政法规强制性规定

认定宅基地房屋买卖合同无效的主要法律依据之一是《民法典》第153条第1款，即因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。但从其性质上来说，一般认为该条款属于引致规范，即本身没有独立的规范内容，不具有解释规则的意义，仅单纯引致到某一规范，法官需要从具体禁止规范的目的去认定是否承认法律行为的效力。由于该条款不能成为独立的裁判依据，必须援引具体的法律规范，故关键问题在于分析被引致的规范。相较于原《合同法》第52条第5项，《民法典》第153条第1款增加了但书条款，即“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”。从立法史角度考察，其主要采纳了原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第14条的规定，即违反法律、行政法规的强制性规定是指效力性强制规定，而非管理性强制规定。但从实际适用出发，区分两者并非易事，也并非绝对必要。《民法总则》第155条曾直接使用了效力性强制规定的表述，但最后将之删除，这在一定程度上也说明区分效力性与管理性强制规定可能会增加概念理解负担。从实质上来说，此处的强制性规定应当理解为禁止性规定，即命令当事人不得为一定行为的法律规定，包括行为模式与法律后果两部分。在具体判断时，还应结合该规范的目的以及比例原则进行解释。

在法律层面，《土地管理法》第62条第1款通常成为此处被引致的法律规范。从文义解释出发，第1款主要规定的是农村村民拥有宅基地的数量和面积，强调的是一户一宅，即每户农村村民只能在一个地方拥有一处宅基地，不能多占、超占。不论是行为模式还是法律后果，都不是对城镇居民购买宅基地房屋的否定性评价或禁止性规定。从体系解释出发，《土地管理法》第62条第5款规定农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地则不予批准。根据结果导向，只有未否定宅基地房屋买卖合同的效力，在逻辑上才需要处理再申请宅基地的问题，否则出卖人的法律救济应是请求买受人返还，而非再申请宅基地。而且，2019年《土地管理法》修订时增加了第62条第6款，即鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和住宅。

就规范目的而言，此并非绝对禁止城镇居民购买宅基地房屋，而是鼓励在符合规划、符合要求的情况下，探索多种方式盘活闲置宅基地和农房。例如，农村集体经济组织通过规范的民主程序，协议有偿收回闲置宅基地，通过集体建设用地使用的方式实现资源盘活。但由于该种方式涉及对土地用途和类型的改变，村集体较难筹集到对宅基地的高额补偿资金，加之宅基地有偿退出以自愿为前提，该种方式实现难度较大。与之相对的是，宅基地房屋空置率在现实生活中仍然较高。根据2019年上海市的抽样调研数据显示，农村房屋完全自住的仅有33%，完全空关的占4.9%，有空余房间出租的占20.8%，但每间房租金最低仅有每月100元，平均为每月460元，收益不高。虽然该调研数据为不完全样本，但从中可以发现农民有效利用宅基地房屋的可选择方式并不多。农民将闲置宅基地房屋出卖给城镇居民，也是发挥其财产权能的方式之一，农户仍是宅基地资格权人和使用权人，与一户一宅、集体土地的性质均不相悖。所谓宅基地资格权，即集体成员要求集体分配宅基地并无偿使用的资格；而宅基地使用权则是成员对其依法获得的宅基地享有的占有、使用、收益和依法处分的权利。唯一需要注意的是，在涉及征收拆迁补偿利益时，应当对出卖人与买受人的不同身份加以区分，即出卖人获得对宅基地使用权的补偿，买受人获得对地上建筑物的补偿。此外也不排除扣除买受人宅基地有偿使用费的情况，因为买受人不属于集体经济组织成员，不应当无偿享受包括本村公共治安、公共设施在内的相关福利，换言之，无资格权人应对村集体管理成本增加的部分支付对价。综上，不论是文义、体系解释，还是规范目的解释，都无法将《土地管理法》第62条第1款作为禁止城镇居民购买宅基地房屋的法律强制性规定。

在行政法规层面，目前我国没有行政法规明确禁止城镇居民购买宅基地房屋。此处的行政法规应持狭义解释，即根据《立法法》第70条第1款，行政法规应由总理签署国务院令颁布。而在相关判决中被引用较多的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等，在性质上属于规范性文件或政策，在法律位阶上未达到要求。原《民法通则》第6条虽然承认国家政策的法源地位，但现已被废止，因而，政策不具备作为民法法源的形式正当性与实质正当性，无法成为裁判依据，仅可作为辅助资料发挥裁判说理的参考功能。所以，严格意义上来说，在法律和行政法规层面均没有妥适的强制性规定可作为认定宅基地房屋买卖合同无效的裁判依据。

禁止土地投机的政策溯源

我国农村土地制度深受政策影响，相关制度改革在一定程度上既有自发推行的实践探索，也受相关政策的引领。部分政策已通过法律或行政法规的形式得到法律确认，如承包地“三权分置”被规定在《农村土地承包法》第9、10条和《民法典》物权编中；集体经营性建设用地入市也在2019年修正的《土地管理法》第63条和2021年修正的《土地管理法实施条例》第38条中得到体现。而部分政策仍处于探索阶段，如目前关于宅基地“三权分置”的理论争议较大，相关表述主要体现在各种政策性文件中。即便国家政策无法成为民法法源，仍不能忽视其介入民事司法的隐性通道，即借由和相关裁判依据的联系，成为裁判说理的依据从而介入民事裁判。这一点在农村土地制度领域体现得尤其明显，可以说，国家政策所体现的价值取向成为法院在认定宅基地房屋买卖合同效力时的重要阻力。

对城镇居民购买宅基地房屋这一问题，相关政策的态度发生过较大转变。20世纪80年代，由于计划经济时期延续下来的鼓励“城里人下乡”的政策，农村宅基地对城镇居民持开放态度，其体现在1982年《村镇建房用地管理条例》第14条和1986年《土地管理法》第41条中。后在1998年修改《土地管理法》时删除了该规定，主要是因为一些农村集体经济组织和房地产开发商利用此项规定炒卖宅基地，非法进行房地产开发。在1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中，也特别说明由于非法交易农民集体土地的现象比较严重，出现了以开发“果园”“庄园”为名炒卖土地、非法集资的情况，为防止出现新的“炒地热”，规定农民的住宅不得向城市居民出售。从这一表述来看，其政策目的在于禁止土地投机，而非禁止城镇居民购买宅基地房屋用于生活居住。2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中指出，为了依法纠正乱占农用地进行非农业建设，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。此后，为缓解空心村问题，发挥土地要素价值，政策出现一定松动，2013年《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。但其始终坚持的改革红线没有变，即“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”。城镇居民购买宅基地房屋并不改变集体土地性质，且该土地用途并未改变，农民也从中获利，即一方面获得出卖宅基地房屋的对价，另一方面仍然保有宅基地资格权和使用权，在征收拆迁中仍能获得相对应的补偿利益。从这一角度来说，2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的表述是准确的，即宅基地无法购买，但宅基地房屋并非绝对禁止。2018年的中央一号文件不但指出要适度放活宅基地和农民房屋使用权，还强调要严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。这一政策目的与上述各政策所体现的价值同样契合。购买宅基地房屋的使用目的和用途应当得到关注，政策目的旨在禁止土地投机、炒地，而非禁止购买宅基地房屋用于生活居住。社会转型大背景下，这种制度不确定性成为体制运行的润滑剂，通过有意的制度模糊可以实现改革探索与留有回旋余地之间的平衡。从政策目的出发，宅基地房屋买卖合同不应一律认定无效，特别应当注意政策目的要素。若并非用于开发房地产、中介牟利、土地投机等，而是用于生活居住并实际长期稳定的占有，该类宅基地房屋买卖合同与上述政策目的并不相悖，不应认定为无效。

违背公序良俗、损害社会公共利益的再界定

《民法典》第153条第2款和原《合同法》第52条第4项也是否定宅基地房屋买卖合同效力的依据之一，前者是指违背公序良俗，后者是指损害社会公共利益。从性质上来看，上述两种概念属于不确定概念，需要通过价值评价予以补充。从立法史考察，基于使概念更为周延的目的，《民法典》用“公序良俗”代替了原《合同法》中的“社会公共利益”，具体包括公共秩序与善良风俗两个部分，公序良俗背后也体现了对社会公共利益的维护，从这一角度来看，社会公共利益也被涵盖在公序良俗之内。在探讨宅基地房屋买卖合同效力问题时，公序良俗和社会公共利益的讨论也常常交织在一起。一方面，有学者认为允许出卖宅基地的直接后果是使卖地的农民变成生活无着的流民，开禁或者变相开禁农村宅基地交易的主张是强势群体的利益诉求；另一方面，也有学者认为保障农民的基本生存条件，维护社会稳定，目的在于维护公序良俗。换言之，无论是认为违背公序良俗还是损害社会公共利益，其落脚点都是政策背后所维护的利益，即宅基地承载着稳定社会、稳定农民的特殊功能，这也使得宅基地制度改革成为农村土地制度改革中最为复杂、最为敏感的领域。究其根本，讨论这一问题的核心就在于对宅基地所发挥功能的认识。

首先，就目前的实践来看，宅基地所发挥的稳定社会、保障农民利益的特殊功能正在逐步弱化。基于土地资源有限的现实状况，探索多元利益实现方式成为保障户有所居的必然路径。一方面，以上海为例，自2001年后，上海新生人口已经取消了农业户籍，统一登记为居民户籍，同时由于土地资源紧张，上海已经十余年未分配宅基地。这就意味着在处理宅基地继承问题时，城镇户籍子女只能继承宅基地房屋，而无法继承宅基地使用权。另一方面，不分配宅基地并不意味着居住利益未得保障，进镇上楼、货币补偿等都是实践中多元化的实现方式。所以，实物保障并非农民利益保障的唯一方式，特别是在经济发展、社会多元的今天，实物保障的局限性越来越明显，货币保障会有更大的适用空间。一户一宅的本质意义并非一户一处宅基地，而是保障村民的居住权，这一点在2019年新增的《土地管理法》第62条第2款中也得到了体现，实物保障与货币保障仅是不同的保障方式而已。而且在理论维度上，公共利益本就是一个模糊性的概念，具有很强的适应性，其内涵会随着时空背景不同而发生变化。从这一层面来看，宅基地所背负的稳定社会、维护社会公共利益的重担并非如此沉重。

其次，从交易当事人的角度来说，禁止农民出卖宅基地房屋防止其成为流民的观点体现了一种“家父主义”的思想，即国家替农民作出“为他们好”的决策，即便该决策可能违背他们的意志，或是缺乏充分的目的合理性。但户籍不是评判理性当事人的标准，农民同样是理性当事人，其所具备的“农民制度理性”也应得到关注。在市场化和城镇化的背景下，农民理性得以扩张，由生存理性扩展为发展理性，甚至产生出一种叠加优势。换言之，农民应当更清楚关于宅基地的相关政策，也同样清楚出卖宅基地房屋所带来的后果。所谓弱者不应由户籍、地域、天资等决定，而是应当推究其有没有像普通人一样尽责地维护了自己的生存，以及对弱者的救助是否真的有利于社会和本人的发展。农民选择出卖宅基地房屋，而自己仅保有宅基地资格权和宅基地使用权，难谓非理性的抉择，也并非应当介入保护。

最后，从结果论的角度出发，此处并不是一律肯认宅基地房屋买卖合同的效力，若用于土地投机等与政策目的严重违背的情形自应否认，而在购买宅基地房屋用于生活居住且已长期稳定占有的情形中，肯定合同有效也未尝不可。在一定程度上，肯认合同效力确实具有鼓励城镇居民购买宅基地房屋的趋势，但一方面这是双方当事人理性交易的结果，也能使经济欠发达、较偏远地区的闲置宅基地房屋有途径实现其财产价值；另一方面，着重关注用途目的这一要素，使具体实际情况的发展也能在可控范围之内。

三、合同有效认定的理论证成

对认定宅基地房屋买卖合同无效的法律依据予以排除后，下一步即需要从理论层面证成合同的有效性。一方面，合同效力的认定离不开对意思表示的考量；另一方面，诚实信用原则作为民法中的帝王条款，同样具有适用空间。

宅基地房屋所有权与宅基地使用权的分离

在理论上，探讨宅基地房屋买卖合同的效力至少包括两个问题，即合同是否成立和合同是否生效。宅基地房屋买卖合同的成立，无论是依照意思表示与合同理论，还是在司法实践中，都不存在多大问题。因此，本文重点讨论合同效力的问题。出卖人与买受人在签订宅基地房屋买卖合同时均为完全民事行为能力人，具有相应的行为能力；双方的意思表示均未受胁迫、强制，意思表示自愿；双方的意思表示并非通谋的非真意表示或真意保留行为，也不存在欺诈与重大误解，意思表示真实；行为内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗。所以，宅基地房屋买卖合同生效应无疑义。但在我国台湾地区，还将“内容之可能”作为法律行为有效的要件之一，即特别强调法律行为的内容非不可能实现的事项。我国《民法典》主要是将该要件放在合同的履行部分加以讨论，即在第580条对“法律上或者事实上不能履行”作出规定。然而，不管是在合同生效还是在合同履行部分探讨该问题，其争议核心并未改变，即如何理解宅基地使用权与宅基地房屋之间的区别。

有观点认为，土地使用权与地上物的所有权必须属于同一主体，因为土地使用权通常是为地上物而设，若两者分属不同主体将使财产的归属和利用处于易生矛盾的状态，农村宅基地使用权属于不得或限制移转的土地使用权，因此，宅基地上的房屋所有权也不得或限制移转。这种“房地一体”的理解模式是宅基地房屋买卖纠纷难以解决的主要障碍，若能实现“房地分离”，则不存在自始客观不能的情形，相关问题也便迎刃而解。第一，即便对于建设用地而言，“房地一体”也并非原则。从法律规范出发，《民法典》第395条规定抵押财产的范围，明确将建设用地使用权与建筑物和其他土地附着物作为两个物对待。《民法典》第397条规定的建筑物与建设用地使用权同时抵押的规则，也仅是指“一并抵押”而非增加抵押物，因此，即使是对于建设用地而言，房地二元主义也是常态而非特例。其实，目前正在推进的农村住房财产权抵押也只有坚持房地分离的原则，才不会在实现房屋抵押权时导致宅基地使用权的转移。第二，从权利生成和权利内容角度来说，农民作为宅基地资格权人向集体请求宅基地分配，并获得土地使用费的豁免，宅基地资格权得以实现后，农民作为宅基地使用权人对其依法获得的宅基地占有、使用、收益、处分。换言之，宅基地使用权仅是在原始取得阶段具有身份属性的特征。继而，根据《民法典》第231条，农民在宅基地上建造房屋，自事实行为成就时便取得了宅基地房屋的所有权。对宅基地使用权的处分尚且存在身份属性的争议，但对于房屋所有权的处分确属其权利内容之一。农房的自由流转加上宅基地使用权的农民保有，也将最大限度地在现阶段实现市场与制度的有机契合。在政策文件中，对宅基地使用权的规范理解也在逐步走向明晰。2020年9月，自然资源部在“对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复”中认为，“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权”；而在2022年8月，农业农村部经商自然资源部，在对“关于政协第十三届全国委员会第五次会议第02954号提案答复摘要”中指出，“农房作为个人合法财产可以继承，有关人员通过继承方式取得房屋所有权后可以依法占有和使用宅基地”。从这一表述的变化中就可以看出区别对待房屋所有权和宅基地使用权的态度，以及对宅基地使用权与基于房屋所有权占有使用宅基地的区分理解。综上，在宅基地房屋所有权与宅基地使用权分离的前提下，宅基地房屋买卖合同在法律层面上完全可能实现。

诚实信用原则的特定适用

诚实信用原则源于罗马法中的善意，这种善意首先被用来为未受法律调整的交易行为产生的诉讼说明理由，而后被用来确定由这些法律关系产生的个别义务的标准，直至逐渐发展到债法的巅峰，即一切债务均应受这一原则的约束。随着学说和实践的发展，诚实信用原则的适用范围逐渐扩及整个民法领域，遂有“帝王条款”一说。我国《民法典》第7条的表述是“民事主体从事民事活动”都应遵循诚信原则，可见其适用范围广泛。在宅基地房屋买卖合同纠纷中，对诚实信用原则的讨论主要围绕两个问题展开：一是能否适用诚实信用原则；二是如何适用诚实信用原则。

首先，能否适用诚实信用原则这一问题主要涉及对原则适用次序的讨论。一般来说，如果法律有具体规定，应首先适用具体规定，禁止向一般条款逃逸；如果法律没有具体规定，也应优先考虑运用类推适用等法律漏洞填补方法，穷尽规则后再适用基本原则。在宅基地房屋买卖合同纠纷中，由于对《土地管理法》第62条的理解存在争议，因而是否存在可适用的规则也会出现分歧。但实际上，不管是从哪个角度，诚实信用原则都有适用的空间。第一，如果认为现行法中对禁止城镇居民购买宅基地房屋没有具体的强制性规定，那么私法自治应得遵守，在分析合同的成立和生效要件时适用法律原则也有其正当性。第二，如果认为《土地管理法》第62条第1款是禁止城镇居民购买宅基地房屋的具体规则，诚实信用原则也并未被绝对排除。因为即便已有具体规则，但若严格适用规则将导致不公正结果而与原则相冲突，此时也可以适用原则对结果进行修正。需要注意的是，在适用基本原则进行裁判时，裁判说理的论证义务更高。但不管是从哪个层面，诚实信用原则都有可适用的空间。

其次，如何适用诚实信用原则就涉及对原则规则化或个案规范的探讨。不管是上述哪种情形，其实质都可以理解为原则之间的冲突，可以适用阿列克西的“竞争法则”，通过确立优先条件或变量的具体路径，原则的规则化便水到渠成。具体而言，在宅基地房屋买卖合同纠纷中，第一，两个竞争性原则主要表现为诚实信用与维护公共秩序，适用诚实信用则认定合同有效，即契约严守；适用维护公共秩序则认定合同无效。第二，基于一般的优先条件确立一般的优先关系。在城镇居民购买宅基地房屋的情形下，由于宅基地承载着稳定社会、保障农民利益的功能，所以，维护土地公共秩序具有一般的优先性。第三，基于特定的优先条件确立有条件的优先关系，并由此创设具体规则。在城镇居民购买宅基地房屋用于生活居住且已长期稳定占有的情况下，诚实信用、契约严守应优先于维护公共秩序。在具体的论证过程中，则需要结合个案并基于生活情事，考量事物的本质与法律要点。一方面，出卖人与买受人对于宅基地房屋而非一般的城市商品房这一特性均有清楚的认识，这一特征对房屋的价格、房屋登记等都有重要影响。在实践中，由于无法登记，通常会以其他方式间接实现对权益的保障。例如，出卖人将房屋及集体土地建设用地使用证交付买受人，村委会在使用证变更记事一栏中填写出卖人将涉案房屋出售给买受人的内容等。这些行为均表明，不管是农民还是城镇居民，都对交易的具体标的和特殊性具有清晰认识。城镇居民购买宅基地房屋用于生活居住的情况，与禁止土地投机的政策目的并不相悖。城镇居民给付对价获得占有、使用宅基地房屋的权利，农民通过出卖宅基地房屋获得经济利益，双方的合同目的均已达成，当事人之间的交易应受保护。另一方面，宅基地房屋买卖合同纠纷从订立到起诉的时间跨度一般较长，原因就在于当事人之间在订立合同时均为真实意思表示，买受人占有、使用房屋处于长期稳定的状态，但由于拆迁等情况导致房屋价值暴涨，促使出卖人希望通过主张合同无效收回房屋，实现自身因拆迁等情况所获得的利益。在2006年《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》中有少数观点认为，认定合同有效不仅有利于制约农民随意处分自己的房屋和宅基地，也有利于稳定现有的房屋占有关系，同时当事人不得因自己的错误行为而获利，对出卖人事后主张合同无效进行必要的限制，有利于维护买受人的善意信赖，这也是诚实信用原则的要求。

诚实信用原则在本质上是把内在于人类行为的原则扩张于全部人类行为最广泛的领域，这也使得诚实信用原则能够在宅基地房屋买卖合同纠纷中得到较为灵活的适用。换言之，若认为没有法律、行政法规的强制性规定禁止城镇居民购买宅基地房屋，那么可以在认定合同有效、分析意思表示真实等各要件时适用诚实信用原则；若认为《土地管理法》第62条第1款是禁止性规定，也可基于结果的实质不正义，通过个案规范的方式适用诚实信用原则。两种路径殊途同归，只是说理方式不同。

四、有效认定的法律后果——占有保护

合同效力的认定仅是逻辑起点，合同效力认定后以何种路径进行处理才是理论建构的核心。对宅基地房屋买卖合同作有效认定后，其法律后果是合同的继续履行，即维持现状，其理论本质是对占有的保护。换言之，买受人继续占有、使用宅基地房屋，出卖人仍静态保有宅基地资格权与宅基地使用权，只是在宅基地房屋未灭失或未拆迁前，出卖人的现实利益无法得到具体实现。从性质上来说，该占有是基于债权的占有，是一种具体的财产利益。

作为具体财产利益的占有

根据《民法典》第509条第1款，认定合同有效的法律后果是合同的履行。就履行内容而言，应以全面履行为原则。在宅基地房屋买卖合同中则体现为出卖人移转对宅基地房屋的占有，买受人支付相应的对价。由于购买宅基地房屋不同于依法继承宅基地房屋，后者根据《不动产登记暂行条例实施细则》第42条的规定能够申请移转登记，前者则无法办理登记，2020年《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》明确指出城镇居民非法购买宅基地、小产权房不得办理登记。所以，由于缺乏登记这一生效要件，宅基地房屋的所有权无法从外观层面移转至买受人，但这并非出卖人拒绝或怠于办理登记，也并非买受人不要求办理登记，而是非因双方自身原因无法办理登记。对于这一结果，出卖人与买受人都有清楚的认识。甚至有学者认为，对于已实际占有不动产且支付全部价款，但非因自身过错未办理登记的不动产买受人应属于完整的事实所有权人。不可否认的是，不管是对买受人作何种法律地位的认定，宅基地房屋买卖合同都依然有效，买受人基于债权的占有仍有法律效力。其实，这与未登记不动产抵押合同的效力认定具有相似之处，即虽未办理抵押登记，但不动产抵押合同依法成立，债权人能够请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任，即产生对特定财产保证的效力。所以，即便合同有效但房屋无法办理所有权移转登记，也不会陷入所谓的“合同僵局”中，因为双方的合同目的都已达成，能够履行的合同义务也都已履行，剩下的仅需维持现状即可。

当然，从学理角度来说，买受人对宅基地房屋的占有性质如何，其占有为何能够得到保护仍然是值得关注的问题，这主要关涉其正当性的证成。萨维尼认为，占有仅是对物事实上的支配。强调占有是人对物有事实上的管领力也成为通说。但需要注意的是，在不考虑其产生原因皆予以保护的意义上，占有是一种法律事实；但从其受保护的正当性基础衡量，占有在特定的法律关系中又具有权利属性。具体而言，可以从以下两个方面理解此处买受人对宅基地房屋占有的性质。首先，从产生的权源来看，城镇居民对宅基地房屋的占有属于基于债权的占有。这种基于完全正当权源的占有是一种“绝对的占有权”，即占有人可以对抗自身以外的所有人，包括第三人和所有权人。从这个意义上来说，有权占有的权利性质完全就是一种实实在在的绝对权利，也是一种具体的财产利益。换言之，城镇居民基于其占有的权利基础即宅基地房屋买卖合同，可以对抗原权利人即农民的返还请求。即便是对于一般的商品房而言，在不动产移转占有后，出卖人因房价上涨等原因又基于所有权没有变动而请求原物返还的情况也时有发生，此时出卖人根据有效的买卖合同占有房屋，其产生的占有权同样是一种“绝对的权利”。在这种出卖人随意违约侵害买受人利益的情形中，法律至少应该赋予买受人绝对的占有权使其获得最终保护。其实，这种对占有权利属性的认可以及对占有的保护在其他法律规范中也多有体现。例如，在实体法中，对于“一房数卖”的问题，最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议》第15条明确指出，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；在程序法中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条也明确提及，在金钱债权的执行中，对于登记在被执行人名下的不动产，如果买受人在人民法院查封前已经合法占有该不动产，其能够排除人民法院的强制执行。

其次，强调占有的权利化还旨在说明一个问题，即应由占有否定者承担改变占有现状的举证责任。依所谓“惯性原理”所要求的，诉诸既存之实践者无须证成，只有改变者才需要证成。罗马法虽认为占有是事实，但法律上仍产生一定效果，特别是在“物件返还之诉”中，占有人处于被告的地位，应由原告负举证责任证明其权利，若不能证明，作为占有人的被告即可胜诉，继续保持对标的物的占有。在宅基地房屋买卖合同纠纷中，农民若无妥适的法律依据否定该合同的效力，那么买受人就能继续占有该房屋，这在一定程度上也可理解为保护占有人对其占有物继续使用的利益。同时，虽然占有保护被规定在私法中，但因为其在立场和视角上尊重既有秩序，因此也发挥着限制国家权力的功能。国家不但在立法时要对既有的占有状态给予尊重，而且在司法过程中，也不得在所有权人并未起诉的情况下借口占有人没有所有权，而剥夺占有人的占有。换言之，如果城镇居民在购买宅基地房屋后并未与农民产生相关纠纷，国家没有理由剥夺其占有。综上，城镇居民对宅基地房屋的占有作为一种具体的财产利益，能够基于债权的占有对抗出卖人的返还请求。

从占有保护向居住权设定的未来发展趋势

占有保护从理论角度为城镇居民继续占有宅基地房屋提供了正当性依据，从实质上来看，维持现状的处理模式其实就是肯认了城镇居民对宅基地房屋的居住利益，换言之，只要房屋未灭失或未拆迁，城镇居民都能继续居住使用该房屋。从这一最终结果来看，其与《民法典》新增的居住权制度不谋而合。根据《民法典》第368条的规定，居住权无偿设定，但当事人另有约定的除外，也就是说，这为居住权的有偿设立提供了适用空间。

在盘活闲置宅基地资源时适用居住权制度，其最大的优势就在于不限定居住权人是否具有集体经济组织成员的身份，且可以通过登记对抗第三人，使得其享有居住权比享有对宅基地房屋的占有在外观上更具有权利属性。具体的权利架构即是，集体仍是土地所有权人，农民是宅基地资格权人、宅基地使用权人，同时也是宅基地房屋的所有权人，其仅是为城镇居民设定了一个次级用益物权，只不过该次级用益物权以房屋存续期间为限。买受人虽不能获得房屋的所有权，但可以获得优先于所有权的居住权。从居住权的法律规范上来看，《民法典》第366条将居住权客体限于“住宅”，基于功能主义的视角完全能够将宅基地房屋解释涵盖在内。相较于租赁宅基地房屋而言，设定居住权不受租赁期限不得超过二十年的限制；相较于借鉴比较法上的设定地上权而言，适用居住权更能便捷地利用现有制度资源，毕竟证成一项新的物权类型并非易事，而对于居住权来说只是缺乏完善的登记制度。此外，居住权也为盘活集体资产提供了更多的可能路径，例如农户与社会主体合作建房，在集体建设用地上设立生活型居住权、经营型居住权、社会保障型居住权等，都是未来可探索的方向。

结语

宅基地房屋买卖合同的理论与实践之所以存在较大争议，就在于裁判者既试图协调国家法与相关政策的关系，又竭力对违背诚信的行为予以否认；既尝试在一定程度上为盘活闲置宅基地房屋提供出口，又希冀兼顾宅基地承载的诸多社会保障功能。多重目的的交叠导致裁判者在处理该类法律纠纷时，忽视了占有作为一种具体的财产利益本应得到保护这一实质。以合同效力认定为逻辑起点，以占有保护为理论基点，以诚实信用原则为论证支点，该路径便成为破解宅基地房屋买卖困境的关键核心。在宅基地制度改革的大背景下，有意的制度模糊一方面为实践探索提供了广阔空间，另一方面也对研究者提出了更高的要求，应把制度背后的概念、原理等阐述清楚，为制度构想与未来立法奠定理论基础。这不仅对于宅基地房屋的占有移转来说是如此，对于居住权的设定可能也是如此，对于宅基地“三权分置”的未来实现更是如此。