【上海楼市】9月新政满月，成交大幅上涨

*监测周期2023年9月1日-30日

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本月观点：

本月数据快报：

购房环境分析

政策与热点

新房来访指数走高

从购房者行为路径看，先网上搜索，再线下看房以及最终成交，来访与最终成交套数具有转化关系。9月，全市商品住宅访客指数大幅走高，受“认房不认贷”政策落地影响，改善产品为主的主城区涨幅比新城涨幅更大；后续九批次新房集中开盘、认购，预计十月来访热度延续。

商品住宅市场特征

商品住宅市场

9月，上海商品住宅供应规模持续回升，受新政落地及七八九批次供应集中入市影响，成交面积大幅走高，环比涨幅56.89% ，均价环比微升，基本稳定。来访方面，本月来访大幅走高，平均开盘去化率约7成，冷热不均态势持续，大热项目开盘一小时即罄，也有0认购的冷门选手。此外，今年第9批次新房24日公示，共计29个项目，国庆期间多项目开启认购，来访火热，其中静安天悦、理想之地、前滩润璟、前滩百合园已确定触发积分。月初“认房不认贷”落地后，二手房挂牌量迅速攀升，但成交涨幅不及预期，后续或影响置换需求转换。

商品住宅-成交排名

9月，位于嘉定新城板块的中建万科未来城项目为商品住宅成交面积冠军，该项目推出后便成为“嘉定顶流”，本月二期加推入围积分67.81，国庆黄金周迎来三开，再度确认触发积分，认购率262%。

公寓市场

9月，上海公寓市场供需双升，受万科未来城、越秀保利嘉悦云上等刚需低总价项目集中签约影响，均价小幅下滑。 本月，公寓市场供应面积76.10万㎡，环比升16.37%，同比降23.61%；成交面积70.10万㎡，环比升50.38%，同比降31.11%；均价70083元/㎡，环比降4.81%，同比升25.87%。

公寓市场-成交排名

9月，公寓市场销售冠军同样为 中建万科未来城 项目，本月成交TOP10项目中，有7盘触发积分，其中中建万科未来城入围积分最高为67.81。

别墅市场

9月，上海别墅市场供需双双走高，受云锦东方、中建御华园等高端项目入市影响，均价大幅上涨。本月，别墅市场供应面积14.65万㎡，环比升11.34%，同比降46.95%；成交面积12.42万㎡，环比升107.72%，同比降42.64%；成交均价84030元/㎡，环比升44.36%，同比升32.97%。

别墅市场-成交排名

9月，别墅市场销售冠军为位于高行板块的瑞仕半岛璟庭项目，该项目入市以来三次开盘均触发积分，本期是该项目最后一批次，认购率约335%，入围积分64.42分。

商品住宅存量

9月，上海商品住宅存量持续走高，去化周期拉长至10.3个月，销售压力上升。

上海各环线商品住宅存量

9月，上海商品住宅内环内存量占比升0.59百分点，内外环存量占比降0.4百分点，外郊环占比升0.67百分点，郊环外占比降0.86百分点。全市商品住宅存量仍集中在外环外区域，其中郊环外存量占比39.59%，外郊环存量占比40.19%。

市场结构性成交分析

成交区域结构

9月，成交区域结构中，嘉定区、浦东新区、临港成交量位于榜单前三，主要受该区域项目集中供应影响。

成交板块结构

9月，嘉定新城板块为成交榜首，其次为高行、滴水湖板块；其中，嘉定新城板块成交主力为万科未来城项目，均价为4.84万元/平方米；高行板块成交主力为瑞仕半岛璟庭项目，均价为6.90万元/平方米；滴水湖板块的成交主力为港城滴水湖馨苑项目，均价3.69万元/平方米。

成交环线结构

9月，外郊环仍为成交主力，较8月占比升3.35百分点，郊环外成交占比降2.92百分点，中外环成交占比升4.57百分点，内中环成交占比升4.71百分点，内环内成交占比降9.63百分点。

成交环线结构-项目排名

9月，招商苏河玺为内环内销量冠军，成交均价10.33万元/平方米；缦云上海为内中环销量冠军，成交均价11.92万元/平方米；中外环，瑞仕半岛璟庭项目销量最高，成交均价为6.90万元/平方米；外郊环，中建万科未来城为本月商品住宅销售冠军；郊环外，港城滴水湖馨苑为本月商品住宅销售面积冠军。

成交总价结构

9月，上海500-800万总价的项目重回市场成交主力，成交占比升8.29百分点；其次是300-500万总价段，成交占比升4.16百分点；800-1000万总价段项目的成交占比降3.29百分点，1000万以上总价项目占比降6.92百分点。本月，800万以上总价段成交占比回落至此前平均水平。

成交总价结构-项目排名

9月，总价500-800万项目占比最高，其中嘉定新城的中建万科未来城项目销售面积最大；总价300-500万的项目中，销冠同样是中建万科未来城项目；三林板块的开云艾尚里项目在总价800-1000万的商品住宅中销售面积最大；东外滩板块的缦云上海项目在总价1000万以上项目中占比最高。

成交均价结构

9月，均价5-8万元的商品住宅为成交主力，占比36.24%，较8月升2.75百分点；均价3-5万元的商品住宅成交占比34.56%，升9.6百分点；均价8-10万元的商品住宅成交占比升1.27百分点；均价10万元以上的商品住宅成交占比降至16.19%，仍高于二季度平均水平。

成交均价结构-项目排名

9月，均价5-8万项目的成交量最高，其中高行板块的瑞仕半岛璟庭项目在该均价段内销量最高；均价3-5万元项目中，位于嘉定新城板块的中建万科未来城销量领先；均价8-10万元项目中，位于三林板块的开云艾尚里项目销量领先；均价10万元以上的项目中，位于东外滩板块的缦云上海销量最高。

成交户型结构

9月，从成交户型上来看，受供应结构影响，仍然是90-120平米成交套数最多，占总成交量的62.63%，较上月升4.46百分点；90平米以下新房成交占比降3.65百分点，120-140平米成交占比降4.52百分点，140-200平米成交占比升1.61百分点，200平米以上新房成交占比升2.1百分点。

成交户型结构-项目排名

9月，90-120平米户型销量最高，位于嘉定新城板块的越秀保利嘉悦云上项目在该户型段成交第一；120-140平米的面积段中嘉定新城板块的中建万科未来城拔得头筹；140-200平米的面积段中，位于高行板块的瑞仕半岛璟庭项目销量最高；200平米以上的面积段中，位于龙华板块的云锦东方销量最高。

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