代建多元化诉求下，深度剖析绿城管理（09979.HK）的“领路人”思维

前三季度，房地产行业的代建热潮可谓只增不减，各大房企相继涌入代建赛道，行业已然迈入上升周期。中指研究院最新数据显示，2023年1-9月，房地产代建企业累计规模前五门槛已升至近700万平方米，规模竞速趋势加剧。

不断加剧的市场竞争中，作为国内最早一批涉足代建领域的绿城管理依旧保持稳健增长的势头，并持续引领代建全产业链发展，凸显出行业龙头的综合实力与强大韧性。

10月9日，绿城管理发布公告显示，今年前三季度，集团新拓代建项目的合约总建筑面积达2671万平方米，较去年同期增长约20.0%；新拓代建项目代建费预估79.2亿元，较去年同期增长约19.8%；新拓建面和新拓预估代建费双双增长。

毫无疑问，绿城管理仍维持着上半年的高增长态势，其前瞻性布局所带来的价值成长也得到了充分体现。在笔者看来，站在长周期视角，相较于品牌从0到1的起盘路径，绿城管理持续冲顶背后的历程和思考或许更值得借鉴。

一、把握市场趋势性变化

今年以来，伴随委托方的主体和需求日趋多元化，代建公司的项目业务类型也显著增加。

根据委托主体划分，房企代建业务可分为政府代建、商业代建和资本代建。随着当下国央企、城投等成为拿地主力，叠加保障性租赁住房筹建、“保交楼”工作推进及金融机构涉房不良资产等方面的需求急剧增多，三大代建模式走向进一步细分和细化，代建市场的增量空间亦随之打开。

同时，展望四季度，克而瑞分析认为，土地投资格局上仍将保持国央企为主、少数民企与城投为辅。也就是说，随着政府及金融机构主导的房地产开发项目增多，相应的代建需求增长及多元化态势已难以阻挡。

上述主体在普遍缺乏房地产项目开发经验和能力的情况下，将更加需要专业的项目开发和管理服务。而如何从满足代建委托方多元化诉求的角度考虑，则是现阶段代建公司不得不面对的共性问题。

针对这一现状，绿城管理显然是有备而来。作为代建行业的绝对龙头，绿城管理在国央企、城投代建等领域已具备深厚积累。面对急剧变化的外部环境，近年来公司积极优化客户结构以顺应行业周期变化，持续调整业务结构及战略布局，新拓客源转向信用资质更优的政府、国企与金融机构，足见其前瞻性和抢占机遇的决心。

反映到数据层面上，绿城管理政府代建业务的规模和占比均有了明显提升。2023年上半年，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达1727万平方米，其中来自政府、国央企、地方城投及金融机构的占比达79.9%，其中国企及城投类客户占比达62.1%，委托方结构持续优化，为后续稳健发展夯实基础。

在如此大体量的前提之下，根据前三季度的业务表现，进入下半年，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积、新拓代建项目代建费均能继续实现大幅增长，这不仅侧面印证了公司在业内树立的良好口碑和品牌形象，其极强的客户粘性和订单获取能力显然也已不言而喻。

二、持续深化横纵向布局

进一步结合委托方结构、市场需求多元化的背景，可以发现当前不少代建公司正在横纵向延展品牌内涵，加速迈向“全业态综合服务商”。

作为进军代建领域的排头兵，绿城管理已率先布局了从代建前端开发至后端服务的综合化，积极搭建开发服务平台和资产管理平台，优化整个代建行业的服务链条，致力于打造更完善的房地产开发服务生态。

通过这种方式，绿城管理以客户需求为导向，进一步分享产业链价值，从而实现产业链的相互导流和赋能，为自身发展打开了增长空间，也为代建市场带来了革命性的变化。

具体而言，绿城管理以“M登山模型”及“绿城M”App为载体，主动打破护城河，展开面向全行业的“透明革命”。其中，“M登山模型”的开源让各开发主体获得原本并不具备的开发管理能力和产品品质，不仅推动了行业的知识平权和技术普惠，促进行业内整体服务水平的规范化、流程化、标准化，也引领着整个代建服务市场走进标准工业化时代。

放眼未来，在资产管理场景化趋势下，绿城管理仍将继续保持轻资产属性，发挥专业优势，通过业务流量链接项目主体和金融资源，构建资产管理平台，以实现更多的资产管理机会和更大的业务量增长，提升公司的全产业链服务价值及收益，亦进一步赋能房地产的“轻资产发展”，拓宽房地产开发服务领域的多元化价值空间。

根据规划，绿城管理将实现从品质立身、品牌溢价、信用赋能，到金融链接、平台公司的“五步走”战略进阶，最终成为中国最大的房地产开发服务商。

可以看到的是，在这一过程中，绿城管理已通过横向拓展业务边界、纵向延伸产业链长度，持续构建出差异化优势，成功打开了行业成长的天花板。展望后续，笔者相信作为具有不可替代性的行业核心标的，绿城管理仍将进一步强化其高成长属性，并在中长期持续提升市占率和利润体量，继续保持其在多个业务领域的市场领先地位。