没想到，千亿房企会这样管控精装成本

引 言

精装修工程分公区精装修和户内精装修，公区精装修是每个项目都会遇到的工作内容，而户内精装修也越来越多的出现在房地产开发项目中，一方面可以提高项目品质，另一方面还能在一定程度上提高项目批价和溢价水平

但在日常工作中，我们却经常遇到一个问题，就是我们的精装修标准控制到多少合适，我们的精装修配置标准该如何选择，尤其是对于那些尚未制定标准化的公司而言，每次确定精装标准都是营销、设计、成本等部门争吵不休的大战

如何快速、科学的确定精装修标准呢？本文我们通过实际案例来跟大家分享一下通过竞品项目对标的方式来确定项目精装配置标准的方法

题纲

01 对标竞品的选择

02 竞品精装重点分析

03 成本分析及成本建议

01

对标竞品的选择

既然本方法是通过竞品对标的方式确定本项目的精装配置标准，那么第一步也是极为关键的一步就是竞品的选择

所谓竞品就是在项目销售时为竞争对手的项目，这些项目的特征是同期销售、同一区域、售价相当、产品类型相当的项目

首先是同期项目，因为竞品意为存在客户竞争的项目，只有在同期销售才存在竞争关系

其次是同区位，区位是筛选客户的重要因素，在一个城市中，不同区位往往代表着不同的配套、不同的资源、不同的文化/行政地位。因此选取的竞品项目不易过远

再次是项目定位，同档次项目的目标客户是同一批客户，因此才具有竞争性。相同定位意味着户型区间差不多，配置标准差不多等特点

最后是售价相当，售价也直接反应出项目定位，同时售价差异也会分流客户类别

本次实例项目位于广州市黄埔科学城片区，结合项目区位及定位选取了周边的几个竞品项目作为对标目标

02

竞品精装重点分析

这一步的重点在于分析这些竞品的精装修工程中的配置标准

首先是收集各个竞品项目的配置情况

通过对各个竞品项目成本投入情况的分析，发现各竞品在精装修的成本投入上有一定的规律，成本投入部分存在趋同项，同时也也会有些个性的配置

厨房对标分析：

卫生间对标分析：

厅房对标分析：

收纳对标分析：

分项对标后为了更加直观的进行比较分析，再将各种差异化配置的数量进行汇总，看看每个配置有几个竞品项目采用，采用越多的越是刚性投入，采用越少的即为提升投入或个性投入

公区精装修也同样进行对标分析

03

成本分析及成本建议

1. 成本对标分析

针对几个竞品项目配置标准的对比分析，进一步进行成本对标分析，各个对标项目的装修标准对比如下表

1.1 按照房间分类进行成本分配情况

① 玄关、客餐厅、卧室成本投入：

约占总价的40%~60%

单方指标620~980元/m2

差异原因：客卧配置空调、玄关柜、电视背景墙等配置差异

② 卫生间成本投入：

约占总价的28~32%

单方指标440~510元/m2

价格差异原因：品牌差异

③ 厨房成本投入：

约占总价的18%~20%；

单方指标280~320元/m2

④ 阳台成本投入：

约占总价的1%~7%

单方指标22~100元/m2

价格差异原因：阳是否配置台家政柜引起的价格差异

1.2 按功能分类进行成本分配情况

硬装：天地墙装修、开关插座、水电安装

洁具：洗菜盆及龙头、台盆及龙头、马桶、花洒、淋浴隔断、地漏、五金件

收纳系统：橱柜、卫浴柜、玄关柜、阳台家政柜

设备类：空调、智能家居、浴霸、凉霸、净水器

户内门：厨房铝合金推拉门、PVC覆膜门

厨房电器：厨房三件套

各对标竞品的精装修工程成本分配情况如下：

2. 项目精装修成本分配建议

2.1 成本分配的侧重点

经过对竞品项目精装修工程的对标分析，结合自身项目定位特点，本项目将成本投入分为三个档次：

① 价格压力下，依然维持要求的配置

包括洗手间套件、厨房三件套、基本硬装

② 价格压力下，适当降低档次的配置

包括净水器、凉霸、浴霸、瓷砖、地板、橱柜、镜柜、户内门

③ 价格压力下，适当选择舍弃的配置

智能马桶、空调、电视背景墙、智能家居、橱柜收纳、阳台家政柜、热水器等

2.2 项目精装修配置标准成本建议

标准装修：建议控制在1250元/m2；

个性化配置：建议控制在270元/m2以内

04

小结

对标如同迷雾中的灯塔，是一个非常实用的工具，当我们在工作中迷茫时，可以借助对标，参考同行的宝贵经验来解决自身的问题

精装修工程成本到底该如何投入，配置标准如何设置才更优是每个精装修项目都会遇到的问题

如果迟迟无法确定最终方案，不妨也参照这种对标的思路，希望能给大家实际工作带来一些启发‍

来源：有得管理分享汇，本文已获授权，对原作者表示感谢！

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