中金山东高速REIT发售，价格首踩询价区间底线｜REITs金融实务

21世纪经济报道记者 黎雨辰 北京报道

公募REITs市场向千亿级规模又进一步。10月10日，中金山东高速REIT正式发售，本次认购价格为7.463元/份，对应募集资金总额为29.852亿元。

值得注意的是，这一发行价格采用了询价区间的底价，这在公募REITs市场中还是首次。今年以来，市场震荡叠加近期交易所对REITs的相关规定安排，基金管理人对于投资者报价的判断正趋于谨慎。

踩线发售

据最新招股说明书，中金山东高速REIT的项目估值为27.9亿元。其管理人与原始权益人分别为中金基金与山东高速集团，底层资产则为鄄城至菏泽高速公路。是国家高速公路网德州-商丘-上饶高速公路在山东省菏泽市的重要组成部分，也是贯通鲁西、沟通京津冀、连接河南中原腹地的南北向省际大通道。

10月10日至11日，中金山高REIT正式启动网下认购。本次募集的基金份额共计4亿份，其中战略配售占基金份额发售总量的77.00%。

据了解，项目曾于9月开启询价，最终确定询价区间为7.463元/份-7.836元/份。而不难看出，无论是在询价区间的确立，还是在发行价格的选取上，基金管理人这一次似乎都显得十分慎重。

记者通过对29家公募REITs进行统计发现，根据底层资产的不同，不同项目由询价上下限构成的区间范围也存在显著差异。其中保租房的平均询价价差在0.33元，产业园区则是0.42元。已上市7只高速公路类REITs的平均询价价差区间则在1.23元，但中金山高REIT仅为0.373元。

同时，中金山高REIT最终7.463元/份的发行价更是踩在“底线”，使其成为全REIT市场首例取询价区间下限发行的产品。

Wind数据显示，我国已上市REIT的认购价格平均高于询价下限0.42元，尚不存在以上限价格发行的标的，不过平安广州广河REIT发行价格与上限价格最为接近，前者相比后者仅降低了1.78%。

年初以来，受底层资产基本面表现、投资者结构、市场流动性等多方因素影响，REITs二级市场价格波动加剧，收益能力也不尽如人意，也由此催生出业内对一级市场发行定价机制的讨论。

事实上，最近一次上市的REIT——中金湖北科投光谷REIT，其在认购时的价格也已经显著开始移向询价下限，彼时该项目每份的认购价格距离下限仅有0.084元，在中金山高REIT发售之前，是全市场认购价与询价区间下限最为接近的产品。

不过受综合因素影响，该REIT在上市首日依然遭遇破发。

有业内人士认为，以机构为主的投资者结构，虽已一定程度保障了公募REITs的发行效率，但一个更为谨慎的发售定价，依然可以在吸引投资者、减少发行风险等方面有所作为。同时，合理的定价决策可以引导投资者更注重REITs产品的长线配置价值，从而助力REITs二级市场保持平稳健康的走势。

也有观点指出，中金山高REIT的认购定价决策，或在一定程度上受到了近期沪深交易所发布的REITs交易机制优化安排的影响。

8月29日，沪深交易所发布《关于优化公开募集基础设施证券投资基金发行交易机制有关工作安排的通知》，主要包括发售定价安排、询价与认购、二级市场交易、资产评估等多方面内容。

其中《通知》在发售与定价安排中便提出：“根据网下投资者报价情况，结合公募证券投资基金、公募理财产品、社保基金、养老金、企业年金基金、保险资金、合格境外机构投资者资金等配售对象的报价情况，合理审慎确定认购价格。”

除定价外，为呼应交易所安排，中金山高REIT还对网下投资者新增了限售方面的新规定。具体来看，网下投资者管理的每一配售对象自基金上市之日起前三个交易日内可交易的份额不超过其获配份额的 20%，而自基金上市后的第四个交易日起，网下投资者的全部获配份额才可自由流通。

在这一要求下，中金山高REIT在上市后还将成为市场首只对投资者进行限售的公募REITs。

中金基金称，作为基金管理人，公司将致力于提高运营能力，通过积极主动的专业化管理，发挥在研究、投资、管理等方面的优势，保障基金平稳运营，努力实现可供分配现金回报，为投资人创造长期稳定的收益，从而提升产品的竞争力。

乐观回升

2023年以来，公募REITs市场一度风雨飘摇，市场在经历窄幅震荡后一路下探，上半年显现持续低迷特征。

不过三季度以来，市场企稳回升态势显著。

Wind数据显示，2023年二季度在市公募REITs平均跌幅高达-14.7%，而这一数字在七月迅速翻正，全市场REITs月内平均增长率达到5.47%。八月后，市场表现较为分化，其中上半年可供分配金额累计完成率较高的标的涨幅居前，而可供分配金额累计完成率较低的标的反弹力度仍显出一定不足，市场整体情绪有小幅回落。

不过三季度整季，全市场公募REITs依然实现了4.25%的平均收益。十一长假前一周，REITs市场平均回报率则微增0.04%。

“7月以来 REITs 的反弹企稳，主要是‘季报行情’催化下市场情绪的回暖。”华宝证券在近期研究中表示。一方面，二季报披露之前的市场预期使得 REITs 行情止跌转好，另一方面，最终披露出来的财务数据验证了市场对于资产运营的预期，因此二季报后 REITs 的行情也没有出现如上半年一般剧烈的负面效应。

随着下半年产品陆续进入分红期，投资者情绪也相比上半年有所提振。数据显示，今年前三季度，全市场实施了分红的REITs已达25只，分红总额46.4亿元，远超去年同期，部分REITs的分红次数达到2次。

一级市场发行端，公募REITs项目的扩容也出现提速迹象。其中9月25日，博时津开科工产业园REIT和嘉实中国电建清洁能源REIT同时获得监管受理。

中信证券指出，近期公募REITs二级市场呈现盘整状态，但积极因素不断积累。一是一级市场的活跃度有所上升，尤其是未来以消费基础设施、新能源、IDC、文旅等为代表的新类型基础设施有望登陆C-REITs市场。二是增量资金入场或可期，一方面，险资投资公募REITs的风险因子下调有助于打开险资配置公募REITs的空间；另一方面，从更长的时间维度来看，政策层多次强调的社保基金、养老基金、企业年金、外资等资金或也有望逐步入场。