楼市新政40天｜北京：成交量冲高回落，市场期待更多政策落地

“希望有新的政策出台，市场预期持续向好，房子能够尽快卖出。”这是目前杨振最期待的事情。北京“认房不认贷”新政落地后，杨振将手中的房子挂出，希望置换一套学区房。

9月1日，北京官宣执行“认房不认贷”政策，因为是全面落地，超过市场预期。短时间内，北京新房、二手房成交量大幅上涨。如今，距离新政落地已经近40天，北京楼市成交如何？多家机构统计数据显示，9月，北京楼市成交量冲高后有所回落，但较8月仍然升温明显；10月以来，市场较为平稳。

新京报制图/许英剑

新政下交易激增

中指研究院根据北京市住建委数据统计，9月，北京新建商品住宅网签5891套，环比增长42.9%；二手住宅成交14262套，环比增长30.1%。

网签存在滞后性。根据北京链家研究院调研，在更为前瞻的三方约实际签约方面，9月，北京二手房实际交易潜在增长幅度超四成，相关增长可能体现在10月网签数据中。

新政超预期落地！北京“认房不认贷”新政在前期使楼市升温明显，尤其是新房市场，在政策出台后的当晚，不少开发商喊出“不打烊”的口号，一些购房者选择深夜签约。新政后的首个周末，北京不少售楼处看房人数量暴增，新房、二手房成交量也增长明显。

据中原地产市场调研估算，9月2日-9月8日，北京新建住宅成交3500套，超过前一个月的成交量；二手房成交5000套，超过之前的半个月。

北京链家研究院院长高原表示，北京住房市场以改善性需求为主体，存在较为明确的置换链条，“认房不认贷”政策主要利好新市民及改善客群。

成交量冲高回落

值得关注的是，北京9月份的成交也主要集中在前半个月，在冲高后开始回落。据中原地产市场调研估算，9月16日-9月17日，北京二手房分别成交600套和800套，相较前一周均有所减少。

麦田研究院相关分析师表示，新政后的首个周末，北京二手房成交量迅速走高。首个周末快速释放的成交多是在政策落地前已多方比选、意向房源基本锁定的客户，政策宽松落地刺激其立刻出手买房。随着前期高意向客户陆续成交，之后几周的成交量和高峰相比有所下降，但市场热度和8月同期相比仍有明显提高。

在业主预期方面，新政落地后，业主预期经历了一个先升后降的过程。据麦田房产统计数据显示，新政后的首个周末，调价房源中涨价房源占比迅速提高到36%，到9月下旬以后，涨价房源占比又下滑到17%，回到和8月份相当的水平。随着市场反应逐渐清晰，业主预期逐步回归理性。

在刚刚过去的中秋、国庆“双节”，北京楼市的表现也较为平稳。根据北京链家研究院监测数据显示，今年“十一”期间交易规模同比下行约六成，与预期相符。从高频数据视角来看，9月29日至10月3日出行高峰期，平均交易规模低于正常工作日水平，自10月4日起，随着出行人群的逐渐回流，交易规模逐渐回暖，至6日已达到正常周末水平。

高原表示，由于一线城市中旅游人群与潜在购房群体高度重叠，这一现象使得近年来长假地产数据表现往往较为平淡。随着潜在购房群体的逐渐回流，叠加多重利好因素持续释放，预计后续市场将延续9月态势，呈现温和回暖态势。

中原地产首席分析师张大伟认为，“双节”假期，楼市对于各种新政依然处于消化过程中，市场相比9月份的政策后窗口期井喷需求已经出现了退热现象，整体市场再次进入博弈。

购房需求仍在

目前，北京已执行“认房不认贷”，此前观望的购房需求逐渐入市、成交冲高回落，但是在利好政策下，刚需以及换房需求仍在，不过受制于客观因素，处于观望阶段。

一位房企人士表示，目前，北京二套房首付比例最高达80%，公积金还是“认房又认贷”，这阻碍了一部分人入市。

同时，很多城市首套房首付比已降至20%，北京首套房首付比例仍为35%-40%，如果购置二手房，首付比例更高，这对于新市民来说压力较大。

在8月底网传北京要出台新政时，计划“上车”的刘琪就开始看房了。“我们是刚需，之前觉得买房压力大，但是孩子要上学了，必须要买房。”刘琪说，其目标也很明确，就是买学区房，圈定的学区里，目标楼盘就是有限的几个，也有看到特别合适的，但学位被占，所以放弃了。

随着“认房不认贷”新政落地，刘琪可选择的房源也增多。而北京链家中介费的下调更促使刘琪下定买房的决心，“之前觉得中介费太高了，链家中介费新政策出来后，我很是开心。”

但是，对于刘琪来说，首付的压力仍然很大，“到年底，我们才能存够首付款。所以买房这个事情不着急，但是必须得去做。”刘琪如是说。

此外，9月，挂牌量也有明显增高，而随着成交量的回落，部分购房人预期下降，市场“卖一买一”人群也受到影响。

市场希望新的政策落地。刘琪说，“希望首付比例能够降下来。”而在着急卖房置换的杨振看来，无论什么利好政策，都希望尽快出台，能将手中的房子尽快卖出去。

降首付、降利率加点等仍有空间

在“双节”前，市场曾传闻北京将有新政策落地，但是并没有出现。

北京还有哪些政策调整空间？对此，中指研究院市场研究总监陈文静表示，广州继“认房不认贷”之后调整限购区域，释放了积极信号。从短期来看，北京限购政策也存在优化空间和预期，但政策调整力度仍取决于市场恢复程度。参照广州部分郊区取消限购的做法，未来北京有望按照因区施策原则，或结合人口、人才政策去优化限购政策，如取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房限制等。同时，降低首付比例、降低房贷利率加点数、调整普宅认定标准亦有一定空间。

合硕机构首席分析师郭毅也认为，接下来政策破冰的机会点会从调低利率加点开始，现在各大商业银行都有房贷发放的指标，经营压力大，加点可能松一松。同时，普宅标准也有机会调整，从而使得“刚需省契税，改善降首付”。最后，限价的尺度可能还会继续宽松，给市场一点信心。

“对于北京等一线城市来说，当下‘认房不认贷’主要影响的是刚改家庭，因为大部分刚改家庭需要卖一买一。整体来看，这部分家庭在短期消化后，后续如果没有郊区限购松绑、首套房贷利率降低等政策出台，市场可能在10月后继续调整。”张大伟如是说。

新京报2023年10月10日产经周刊《楼市新政40天》。

新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 薛京宁