楼市新政40天｜郑州：改善性需求释放，刚需盘打响价格战

中部省会城市郑州在这轮调控中吸引了更多目光。郑州率先放开“认房不认贷”，全面取消限购限售政策，落实首套房两成首付、二套房三成首付，加大购房补贴力度和范围等，成为省会城市中政策放宽力度最大的城市之一。那么，自这轮调控以来郑州楼市表现如何，新房和二手房市场回暖了吗？

数据来源/中指研究院、克而瑞研究中心

改善楼盘迎来一波购买潮

今年9月12日，郑州市发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》，宣布全面取消限购限售政策、下调首付款比例、开展商品房促销售活动、加快“保交楼”进度等多项政策。

此前8月3日郑州市出台的15条房地产新政，被称为“郑15条”，涉及实施多子女家庭购房补贴政策、落地“认房不认贷”等15个方面。

“当前已经是郑州楼市政策最宽松的时候，不仅取消了限购限贷，施行‘认房不认贷’，首套房首付比例最低降到两成，商贷利率3.7%已经是历史最低点，这时候买房最划算。”郑州一名资深中介向记者表示，“郑州一系列政策放松后，买房的改善群体多了，郑东、金水北、中原等热门区域的改善楼盘卖得比之前好。”

例如，9月30日，位于郑州热门板块金水北的保利缦城和颂加推了8号楼，“每平方米较之前小幅抬价500元”，该楼盘主要为大户型和洋房产品，均价为2.1万元/平方米。

“我们在双节期间有额外的折扣，具体需要看楼层和面积段，大面积户型的优惠力度更大，包括抵扣车位券和物业券等，假期来访人很多，中午都来不及吃饭。”保利缦城和颂的置业顾问告诉记者。

同时，郑州中原区的万科山河道二期均价约为19000元/平方米，略高于一期开盘价，主力面积段也是150平方米以上的大户型，为中原区典型的改善盘。

“不少是地缘客户，销售一直比较稳定，二期目前剩余100多套房源，自3月份开盘以来每平方米还略涨了几百块钱。”万科山河道一名置业顾问表示。

郊区新盘悄然打响“价格战”

和改善盘表现不同的是，郑州三环外和远郊的一些新盘悄悄打响了“价格战”。

“仅需2.2万起，得50万+房，得3.3万新能源车，同时得5万车位和10万全屋家装，再得3.6万-6万月供补贴”，这是位于郑州西部荥阳的新城郡望府打出的广告语，这个楼盘的营销力度也被郑州业内人士称之为“灭霸级”的，“击穿整个区域的底价”。

据悉，新城郡望府均价约5800元/平方米，位于荥阳，距离郑州主城区约15公里。据中介介绍，该楼盘首付2.2万的操作手法背后隐藏着“高评高贷”的做法，即通过评高房价做高贷款以此来减少首付支出，最终，10万元的首付只需要付2.2万元。

据记者了解，不少三环外和郊区的新盘也会采取“高评高贷”的操作来实现广告宣传中的“0首付”“2万首付”等，从而刺激刚需上车。

另外，从9月底郑州入市的新盘去化数据来看，目前，多数新盘的去化并不理想。比如，9月29日，位于二七区的保利上城开盘，推出40套房源去化5套，当天到访60组客户；位于经开区的中建元熙府9月29日开盘推出288套房源，去化10套。

郑州楼市“金九”成色如何？

作为较早施行宽松政策的省会城市，郑州楼市是否真的迎来回暖呢？

在8月份郑州出台“认房不认贷”等政策后，郑州楼市的成交量小幅上扬。郑州市住房保障和房地产管理局发布的数据显示，今年8月，郑州全市商品房销售7710套，较去年同期增长了3.31%；销售面积94.76万平方米，环比增长3.37%，较去年同期增长了13.5%。

但是，9月郑州新房市场相比8月的迅速回暖又有所回落。据克而瑞研究中心统计，9月份，郑州商品住宅成交面积26万平方米，环比下降26%，同比下降30%。但是，从今年前三季度的数据来看，郑州商品住宅成交面积累计为433万平方米，比去年上涨9%。

据中指研究院发布的9月百城房价指数数据统计显示，9月，郑州新房房价指数环比上涨0.14%，样本平均价格为12285元/平方米。从二手房来看，郑州二手房房价指数环比下跌0.75%，样本平均价格为14757元/平方米。

中指研究院河南公司总经理梁波涛分析称：“郑州今年以来已出台了多轮政策，从售楼处表现来看，8月以来，项目周度的到访量逐步小幅上升，市场热度有所提高，但由于基数较低，目前整体平均到访量还处于较低水平。同时，成交量并未随着到访量的增加而提升，成交转化率有所下降，反映出客户观望情绪仍然较重。就四季度而言，在预期未明显好转和二手房市场分流的影响下，新房市场压力仍将持续。”

新京报2023年10月10日产经周刊《楼市新政40天》。

新京报记者 徐倩

编辑 杨娟娟 制图 许英剑 校对 杨许丽