楼面价大幅下挫！今天，市区热门板块两地块成功出让！楼面价...

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沉寂4个月后，市区土拍市场终于又重新启动！毕竟今年前10个月，温州市区仅出让了5宗商品房地块，因此从9月初开始，陆续挂牌了11宗涉宅商品房地块，预计都将在10月份出让，这下热闹了。

今天，率先亮相的是瓯海区两宗河景宅地！

其中梧田东单元A-12地块起始总价约2.55亿元，起始单价约8000元/㎡，经过1轮报价，由温州瓯发置业有限公司以约2.55亿元竞得该地块，楼面价约8000元/㎡，溢价率0%。

梧田西单元B-09a地块起始总价1.73亿元，起始单价约9557元/㎡，经过1轮报价，由温州城建美嘉置业有限公司、温州北谷企业管理有限公司以1.73亿元竞得该地块，楼面价约9557元/㎡，溢价率0%。

今天这两宗地块属性如何？一起来看下。

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梧田东单元A-12地块

地块位于瓯海区梧田街道S1线龙霞路站东面约400米处。地块起始总价约2.55亿元，起始楼面价8000元/㎡。

地块占地面积约1.5万㎡，容积率：1.5-2.11，计容地上总建面≤3.18万方米，其中各兼容功能的面积在2400㎡-3200㎡。建筑高度:≤54米

根据造价标准来看，不好不差，比隔壁梧田东A-10地块要高一些。

该地块形状还算方正，也没有太多代建要求，只可惜地块小了点，占地仅22亩。

地块北面为温州大道，东面为温瑞塘河，河岸边均有绿化公园，有一定河景视野，但北面被温州大道阻隔，南面被金温铁路拦断，有点孤立感。地块东北侧、南塘一组团西面有庙宇，好在是东北侧视野，影响要小一点。

地块西面为金地·南塘云玺以及老小区， 现有形象面一般。西面约400米处为S1线龙霞路站，也有一定的轨道交通资源加持。

地块南面为金温铁路以及轨道交通S1线，噪音问题值得重视。

地块周边最近一次地块出让是2022年6月，瓯海城投以7.55亿元竞得梧田东A-10地块，占地约50亩，成交楼面价约为9835元/㎡，溢价率0%。后与金地管理建立代管代销服务合作，推广名为金地·南塘云玺。

而本次地块的楼面价约为南塘云玺项目楼面价的81折，价差较为显著。

地块周边在售项目不多，其中麓湖湾占地约18亩、容积率3.1，2019年6月拿地楼面价13072元/㎡，现在已经交付，报价约2.1-2.3万元/㎡。

历经磨难的璞丽湾占地约15亩、容积率3.1，2019年6月拿地楼面价13666元/㎡，近期据业主消息，小区将在10月交付；地块西面的南塘云玺还没开盘。

综合来看，这块地综合属性还可以，周边就一个在售竞品项目，品质还略高于隔壁竞品，地价还便宜了不少。只可惜，这一带区位条件影响太大，导致闪光点不多，市场又处于低迷状态，怕是价格要相当到位才有吸引力。

02

梧田西单元B-09a地块

地块位于瓯海区呈祥路与月乐西街路交汇处西北侧约200米。地块起始总价1.73亿元，起始楼面价9557元/㎡。

地块占地面积约1.13万㎡，容积率1.5-1.61，地上总建面≤1.81万㎡，其中各兼容功能的面积控制要求≤5441㎡，建筑高度≤36米。

至于地块的建设品质中等，外立面可由开发商自行选择石材、铝板或真石漆。

该地块周边绿地、驳坎、道路及桥梁由地块受让人有偿代建，竞得人自行负责建设施工便道。

地块自身方正，代建要求仅为周边绿化、桥梁及道路，也就是建设小区的必备配套，合情合理。地块现状为四面环水，后期为三面环水，北面将规划一条道路，连通东西两侧。

地块偏小，仅17亩，容积率还不错，才1.5-1.61，可以做洋房+联排别墅的高低配产品。

不过地块南面为瓯海开发区梧田安心公寓，西面及北面为工业区，外围环境较弱，三面环水的价值被削弱不少。

地块东侧是德信湖滨一号、悦城。悦城地块，2015年德信拿地，楼面价约7385元/㎡，现二手房价约2.4-2.6万元/㎡；湖滨一号地块，2013年拿地楼面价约8752元/㎡，现二手房价约2.4-2.6万元/㎡。

稍远些的麓湖湾2019年6月拿地楼面价13072元/㎡，报价约2.1-2.3万元/㎡；璞丽湾2019年6月拿地楼面价13666元/㎡。

显然，今天这宗低密地块的楼面价并不高。周边几乎没有在售新房，仅S1线龙霞路站东侧有南塘云玺已经亮相，尚未开盘。还有就是同天出让、上面提到的梧田东A-12地块。

但该地块将会打造高低配的低密产品，与周边地块的高层产品存在错位，甚至该项目可能是梧田西单元有史以来第一个低密的高端项目。

不过这一带是瓯海经济开发区，仍保留部分工业区，使得水网密布的该片区，本应成为环境优美的居住社区，现在却开发程度较低，周边空地较多，现实环境并不好。

而今天这宗地又刚好嵌入工业区，可能对居住体验造成影响。因此该地块较为考验房企的产品力，能否突破地域属性带来的掣肘。

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