9月一手市场：重磅政策正式落地，9月成交环比增11%，市场信心持续复苏

9月广州新房网签4575宗，环比上升11%，比去年同期成交下跌26%。

虽然本月“千呼万唤始出来”的重磅920新政正式落地，但由于统计周期内对市场刺激时间有限；

因此9月成交虽然环比回升11%，摆脱了8月市场低位，但距离3-5月成交峰值仍有一定距离。

对于9月市场而言，反而是825落地的“认房不认贷”政策的测温器。

无论是网签数据，还是根据我部对全市重点楼盘的实时去化监控均显示，

广州市场有改善趋势，但37周起，认房不认贷对市场的刺激力开始骤降，体现出力度较小的政策“缺乏可持续性”的问题。

因此，“大招”920新政在国庆黄金周前夕应运而生。

其中中心五区社保“5改2”，黄埔、番禺取消限购，全市增值税征免年限“5改2”三条措施可以称之为“史诗级”的救市刺激政策，将会长效、持续地刺激广州楼市复苏。

【新批供应】9月供应集中在第四周，开发商积极备战国庆

9月，广州住宅新批供应6169套，供应面积比8月增加20%，主要原因为920重磅新政利好带动下，开发商积极备战国庆黄金周；

新政释放了一大波“房票”，尤其是具备一定经济实力，希望购置中心区物业的中高端、品改客户，成交需求得到充分释放。

在此市场环境回温的态势下，开发商、客户重拾信心，为十一楼市黄金周奠定积极气氛。

其中备受关注的项目包括番禺万博板块的华润长隆悦府，率先在国庆前夕开盘，推出568套单位，首日去化率可观，开盘现场“水泄不通”。

除该盘以外，罗边村旧改项目星河盛世锦城亦在9月27日开盘， “享受”新政红利，抢喝新政头啖汤。

从区域情况来看，增城、番禺两区供应较为集中，两区供应量均超过10万㎡。

虽然去年增城商住地供应量大幅减少，但部分热点板块，开发商手上余货仍相对充足，增城本次推货均以旧盘加推为主，尤其是朱村板块。

另外，番禺作为今年黄金周的“主角”之一，整体推售节奏明显加快。

【成交情况】中心六区成交环比增24%，改善客置业被激活

9月市场复苏，其中中心区整体成交量环比回升24%，比外围区增幅明显。

此外，由于今年中秋叠加国庆假期，大批客户假期外流是可预见的情况。

因此，9月下旬以来，广州有多个全新优质大盘提前抢跑，如联投文津府、中建精诚壹号、万汇天地•朗庭等；

由于该项目周边地缘客户购置意向较强，率先以“内购”的形式开盘成交，部分项目已获得不错的成交去化表现，因此中心区成交先于外围区复苏。

【库存状况】6-9月成交量骤降，库存量重上19个月高位

截至9月末，全市库存量1223.7万㎡，去化周期19.2个月，由于今年6-9月成交出现明显下滑；

新政对市场刺激尚未体现在成交、网签表现上，而9月开发商供应量增加，导致整体可售库存量增加。

【个盘表现】“认房不认贷”带动改善型项目受追捧

9月改善型项目成交量较大，成交TOP10热盘中，罗兰国际、城市之光、和悦滨江均属于如今市场上改善客比较关注的项目。

此外，天河汇景板块的保利天瑞9月加推，成交去化表现不俗。

【后市研判】新政释放大量“房票”，四季度广州楼市可期

920广州楼市新政，犹如“平地一声雷”，为市场松绑。

大批新广、外地客户由此获得了购置广州住宅的“房票”，直接从需求端刺激楼市，预计市场反应将会比此前政策来得更加迅猛、明显。

部分合理的投资需求亦会流入市场，因此具有规划利好、未来人口呈现增长趋势的近郊产业中心，亦将会成为市场上的“香饽饽”。

今年第四季度，新货供应量充足，此外有不少此前已推未售的项目，亦将承借政策“东风”，重新包装吸客；

尤其像黄埔区，全新盘、推货量少，但区内大盘已有一定在售货量，预计政策松绑亦将带动项目顺销，因此我部认为，接下来10月乃至2023年第四季度，广州楼市可期。