平安证券：楼市延续边际改善，城市企业持续分化

乐居财经 李礼 10月9日，平安证券发布房地产行业点评。

事项：

　　克而瑞公布2023年1-9月百强房企销售及国庆主要城市楼市成交数据。

　　平安观点：

　　百强9月销售环比改善，格局延续分化：随着各地新政密集落地，叠加市场供应增加，9月百强成交略有修复。9月单月百强房企销售额4419亿元，环比增长17.1%，同比下降29.5%，同比降幅较8月收窄8.1个百分点；销售面积2616万平米，环比增长20.4%，同比下降29%，同比降幅较8月收窄12.2个百分点。受此影响，1-9月百强房企累计销售额同比下降12.3%、销售面积同比下降21%。从具体房企来看，保利发展1-9月销售额3221亿元，位于克而瑞排行榜首位。主流房企中华发股份、建发房产、中海地产9月单月销售额同比增长66.5%、48.6%、22.7%；华发股份、越秀地产、建发房产、中海地产、滨江集团1-9月销售额同比增长42%、40.4%、32.5%、18.7%、16.2%，表现相对突出。

　　重点城市国庆成交同比微增，城市间呈现分化：克而瑞数据显示，国庆假期42个重点城市累计备案成交166.7万平米，日均成交同比2022年国庆增长2%，较2023年五一下降11%。分城市来看，一、二线同比增长79%、73%，较2023年五一增长18%、52%，其中北京、广州、武汉、福州等城市相对突出，同比增长138%、202%、225%、221%；三四线返乡置业平淡，仍以去库存为主，日均成交同比下降49%、较2023年五一下降50%。认购方面，国庆假期22个重点城市日均认购环比9月下降31%、同比2022年国庆下降23%。核心城市限购松绑虹吸效应放大，天津、南京、长沙、昆明、南宁等外地看房客户占比明显上升；“认房不认贷”后卖旧买新客群转化需要时间，二手房成交动能转弱。

　　投资建议：9月百强房企销售边际改善，国庆重点城市延续平稳好转趋势，后续随着政策效果持续显现、供应规模增加，成交有望企稳回升。除短期关注政策改善带来的博弈机会外，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、货值充足、受益核心城市楼市回温的房企如越秀地产、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。

　　风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：若政策效果不及预期，购房信心提振不足，将导致销售修复低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前房企资金环境仍较紧张，若政策效果不佳、楼市修复不足，资金压力较高企业仍存债务违约展期情形；3）政策呵护力度不及预期风险。

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