美国楼市会崩盘吗？美银：不会重演2008年悲剧，但动荡免不了！

财联社10月9日讯美国银行的经济学家正在打消人们对2008年楼市崩盘的担忧。不过，他们说，当前市场的确“似曾相识”，让他们想起40年前——上世纪80年代。

美银指出，与2008年不同的是，没有证据表明存在建筑商过度开发，购房者和业主过度杠杆化等泡沫。今天的房地产市场在很大程度上正在应对紧缩货币政策的后果——与上世纪80年代类似。不过该行强调，房地产市场的前路仍然崎岖不平。

美银证券的美国经济学家Jeseo Park和Michael Gapen在一份报告中写道：“回顾以往的房地产衰退，我们认为与2008年的房地产崩盘相比，上世纪80年代更象当今的市场。不过，由于利率可能在更长时间内保持在高位，我们对未来可能出现的动荡持谨慎态度。”

现在不是2008年

他们写道，在2008年之前的几年里，建筑商们掀起了一场建设热潮，导致了“过度开发”。虽然住宅建设在去年有所增加，但远远落后于开发商从2000年到2006年记录的速度。

在2008年之前的几年里，住房贷款也更容易获得，因为标准更宽松。放款人不检查收入，把钱贷给有风险的借款人，允许没有首付的购买。他们还兜售不负责任的可调利率抵押贷款。

购房者现在面临更高的标准，即使在疫情期间购房热潮期间也是如此。两位经济学家指出，这是一个重大区别。

他们写道：“2009年第二季度，家庭抵押贷款债务占可支配收入的65%，而金融危机开始时的峰值为100%。抵押贷款债务与房地产资产的比率在23年第二季度为27%，明显低于2010年。”

更似80年代的“动荡”

美银经济学家认为，房地产市场在几个关键方面与上世纪80年代初相似。当时，通货膨胀率也很高。

1980年，美国消费者价格指数的涨幅达到14%左右的峰值，随后时任美联储主席沃尔克的鹰派政策在一年内将抵押贷款利率推高至18%，抑制了通胀，但引发了经济衰退。这在婴儿潮一代进入购房黄金时期之际打击了房地产市场。

不过，这并未导致房价崩盘，全美房价实际上保持稳定。1979年8月沃尔克就任美联储主席之初，美国房屋销售价格中值为64700美元。即使在抵押贷款利率几乎翻了一番之后，到1981年第二季度，这个数字还是上升到了69400美元。

在过去的18个月里，美联储现任主席鲍威尔一直在遵循与沃尔克非常相似的策略，即大幅提高利率以抑制通胀。作为美国最常见的抵押贷款类型，30年期固定抵押贷款的平均利率已从2022年3月的3.8%飙升至今天的7.5%以上。

这反过来又减缓了抵押贷款购买申请，导致房屋销售暴跌，就像上世纪80年代那样，但与那个时代的动态相呼应的是，房价尚未崩盘。

不过，这种影响已经影响到了另一大批进入购房年龄的人：千禧一代。

他们写道，“虽然这一黄金年龄群体的活动在一定程度上可以支撑房屋销售，但持续高企的抵押贷款利率应该会使短期内买房的决定更具挑战性。事实上，在上世纪80年代，有利的人口结构不足以支撑市场，这次也可能不足以刺激市场。”

美国楼市前景

展望未来，美国银行预计，在一段时间内，有限的住房库存、高企的房价和劳动力短缺将成为不利因素。由于房价增长仍然超过收入增长，负担能力仍然是一个问题。根据美国银行的报告，2022年，新建单户住宅的销售价格中位数是家庭收入中位数的五倍多。

“我们对未来可能出现的动荡保持谨慎。只有降低利率才能提高人们的负担能力，创造一个稳定健康的住房市场。”报告称。

美银预计，美联储将在11月加息25个基点，并于明年6月开始降息。到2024年底，该行预计利率将下降0.75个百分点，然后在2025年再下降整整一个百分点。

“在那之前，请坚持住。这可能是一段颠簸的旅程。”分析师们写道。