直击上海楼市：“捡漏”闵行新城300亩宅地，须补地款52亿

◎ 来源 | 地产密探

9月份以来，楼市虽已实施“大松绑”，但整个需求复苏仍偏弱。市场的希望开始偏向于一二线城市的购房需求能否先起来。

刚刚过去的中秋国庆长假，从诸葛数据监测看，重点10城新建商品住宅日均成交612套，较去年同期上涨43.8%。

其中，上海日均成交103套，同比上涨284.6%；杭州日均成交44套，同比上涨5004.‍2%。‍

外界猜测，去年疫情特殊，级数低，当前一二线购房需求显著释放仍需时日。对于房企而言，目前投资一二线城市的重点片区显然是比较安全的选择。

据交易所平台显示 ，10月8日，上海博古置业90%股权、上海热和置业10%股权及上海蓝素置业10%股权被捆绑出售，总底价近3亿元，出售方为上海杰雍建设咨询有限公司。

地产密探查询获悉，上海杰雍建设咨询有限公司背后是上海恒能集团，隶属于上海电力局，最终受制于国家电网。

公告披露提醒说，上述三家标的企业手上用地尚未动工开发，涉嫌闲置土地问题，存在被政府相关部门依规处置的风险。

在上海这个“寸土寸金”的一线城市，用地能持续闲置不开发的，背后必然大有来头，当然“国电”这个显赫背景的确了得。

依据沪府规7 1 号， 闵行新城MHC10801、MHC10802、MHC10804单元控制性详细规划，上海博古置业的150号宅地、上海蓝素置业的151号宅地及上海热和置业的152号宅地均为闵行区马桥镇。

这三个幅置地均已调整控规，均均为缩减面积、调高容积率，其中容积率从0.175调高到1.0。

其中，150号用地调减后占地107.44亩，规划建面约7.17万方；151号用地调减后占地101.15亩，规划建面6.68万方；152号用地调减后占地91.18亩，规划建面约6.09万方。

经调整后，这三个用地的楼面地价为3.3万元/㎡，依此计算可知，150号用地需补交土地款19.03亿元，151号用地需补交土地款17.65亿元，152号用地需补缴土地款15.47亿元。

按相关披露，这三块宅地的规划已调整，要想推进开发建设就要按照现时有效的规划补缴土地款后才能开发。

经计算可知，此次哪家房企摘牌，都要先补缴土地款超52亿元。

按照考上海总体规划要求，闵行区属于主城区，旗下虹桥主城副中心和莘庄主城副中心为上海市级副中心，早已炙手可热，位于南闵行的马桥镇已被划入闵行区主城。

在上海主城区内，如此稀缺且有多达300亩的连襟闲置宅地，自然会吊足房企们的胃口。有意思的是，隶属于上海闵行区国资委的上海闽房集团早就行动了。

今年8月初，上海闵行区国资委已审计评估批复了上海闵房集团计划收购上海博古置业、上海蓝素置业及上海热和置业相关股权事宜。

上海闵房集团作为当地的“地头蛇”，可谓近水楼台先得月，但卖方作为“国电”系，会否接受内定？

从三家标的公司被捆绑出售，特别是补缴逾52亿元土地款看，很明显已抬高了房企摘牌门槛，但不排除那些有实力的地产央国企或其他优质房企搅局。毕竟，这300亩宅地太让人眼馋了。

从闵行区今年已成交地块看，今年4月，上海首轮供地19宗，闵行区主城片区的莘庄和梅陇两个社区的三幅宅块溢价成交，楼面地价达到4.6万元或4.8万元/㎡。

不久，上海第二轮集中供地，闵行区北端属于虹桥片区的华漕镇一住宅地块成交楼面价也达到4.09万元/㎡，位于闵行区黄浦江东岸的浦江镇一宗宅地成交楼面价近2.49万元，主要是不属于闵行主城片区，而是新市镇。

所以说，位于南闵行主城片区的马桥镇上述三幅宅地3.3万元的楼面价，无疑是处于洼地，“谁拿到手，谁躺着数钱”。

按挂牌公告，若产生竞价，以三宗项目合计挂牌价为竞价底价，三宗项目分别按各自对应的挂牌价占比分配竞价后成交价的增值部分。

上海闵房能否以底价摘牌，抑或被其他房企竞价“截胡”？下个月初，大家拭目以待。

编辑：密探君

文章来源：地产密探

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